После общения с местными риэлторами, приобретения собственной квартиры , да и сам , столкнувшись с проблемами снятия жилья в Батуми , в этой статье я поделюсь своими мыслями на сей счет.
Начнем с того , что этим вопросом задаются те , кто планирует иметь небольшой пассивный доход . А стало быть , перед такими людьми встаёт вполне логичный вопрос : покупать ли недвижимость для сдачи в аренду в России или попробовать купить что -то за рубежом ?
У меня этот вопрос не стоял изначально , потому что любая более менее нормальная квартира : от Светлогорска в Калининградской области до Питера или Севастополя обходилась в 2021 году минимум в 6.5-7.5 млн рублей . В Сочи цены были и того выше: 9-11 млн за студию .
Глядя за тем , как с 2020 года квартиры подорожали буквально за 1.5 года на 50-120% , я для себя точно решил , что не буду поддаваться на общий ажиотаж , да и сумма , которой я располагал , был 4-4.3 млн рублей. Даже если бы очень сильно захотел , таких средств просто не было .
Сейчас в декабре 2022 года понимаю , что мое решение купить недвижимость в Грузии оказалось весьма удачным .
Причин тут несколько :
- Сама недвижимость в Батуми подорожала на 20-25% за последние 11 месяцев .
- Вся недвижимость в Грузии оценивается и фиксируется в долларах . При огромной волотильности рубля это большой плюс грузинской недвижимости .
3. Короноварирус и война с Украиной привели к тому , что миллионы людей решились на переезд в другие страны . Как правило , молодежь тянется поближе к морю и благоприятному климату .
4. Минимальная стоимость аренды студии в Батуми составляет 300-500$, и это в не сезон . При средней стоимости студии в 40.000$ ( готовая студия под ключ ) срок окупаемости 8-10 лет , не считая того , что квартира сама по себе вырастет в цене потенциально на 50-100% за это время .
Сейчас я сдаю свою квартиру в Питере и , поверьте , мне есть , с чем сравнивать .
При рыночной стоимости в 7.5 млн рублей я сдаю ее по схеме 20 к + коммунальные услуги . Окупаемость квартиры 37.5 лет . В 3.5 раза медленнее , чем в Грузии . Это тренд всего рынка недвижимости в России . Мыльный пузырь цен на недвижимость надулся до предела , а вот большая часть арендаторов богаче явно не стала .
Хорошая евродвушка в Грузии на 1-2 линии уходит быстро , особенно , если ценник на нее в районе 750-850$ в месяц . И это цена до мая . С июня по сентябрь такие квартиры будут сдавать за 1100-1200$ а месяц .
Чтобы зарабатывать столько же с аренды в том же Питере , мне пришлось бы выложить за квартиру не менее 13 млн рублей и перейти на посуточную сдачу .
Рост цен на недвижимость - это глобальная тенденция последнего времени во всем мире , быстрее всего дорожает недвижимость в курортных городах . Здесь стоит оговориться , что качественного жилья в Грузии , в котором можно жить 12 месяцев в году , на самом деле не так уж и много . По моим оценкам это 15% от общего возводимого жилья . Все остальное можно лишь условно назвать домами , это скорее летние гостиницы со стенами из гипсокартона , без отопления и газа , единственным преимуществом которых является близость к морю.
Вы , конечно , можете в таких домах установить бойлер ,теплые полы , электропечи и греться от кондиционера , но счет за электроэнергию будет разорительным.
Вторым предпочтительным вариантом вложения казалась мне Турция , но не все так просто . Да , есть очевидные плюсы в виде климата , средиземного моря , квартиры более просторные , сезон активной аренды длится дольше , прямое авиа сообщение .
Первая проблема : рынок недвижимости в курортных городах типа Анталии и Алании уже перегреты до предела , многие квартиры начинаются от 110-130 тыс долларов .
Вторая проблема :огромная застроенность побережья , все больше комплексов строится на отдалении от моря 1.5 -2.5 км.
Третья проблема : коммуникация с местным населением . Покупка недвижимости потребует от вас взаимодействия с большим количеством инстанций ( газ , свет , электричество , интернет , оформление и регистрация договора купли - продажи , оформление телефонного номера , открытие банковского счета , налоги, необходимость что -то докупать квартиру , заказывать мебель и прочее ) .
Все что в рускоязычном Батуме решается без проблем , в Турции потребует куда большего времени и стресса .
Я попробую что-то взять в Турции( Мерсине) в дальнейшем , обязательно поделюсь своим опытом , но вернёмся к Батуми .
Если будете выбирать недвижимость там обязательно смотрите на историю застройщика , как давно он на рынке и какие объекты сдал . Обязательно посетите эти объекты , вы сразу поймёте , с какой компанией имеете дело . Ничего не покупайте на основе красивых рекламных буклетов , не принимайте решение удалено .
В приоритете квартиры в 100-600 метрах от моря , с газовым отоплением , стенами не из картона. Обращается внимание на лифты , так как здания в основном многоэтажные , малое количество лифтов и дешевая марка -гарантия проблем в будущем . В приоритете лифты марки : Kone , Otis , Mitsubishi, Schindler, Kleemann , Tissen Krupp. Хорошие застройщики ставят а основном такие .
Обращайте внимание на условия сервисного обслуживания после ввода здания в эксплуатацию . За лифты , охрану , уборку коридоров , вывоз мусора и содержание прочей инфраструктуры комплекса я плачу около 1000 рублей в месяц , не считая оплаты по счетчикам и интернету .
Если есть время , то от ремонта под ключ от застройщика лучше отказаться и договориться на прямую с прорабом , компания, как правило , также нанимает его , только закладывает себе 4000-5000 $ прибыли от ваших денег .
Ну вот вроде бы и все основные не хитрые советы . Своя недвижимость за рубежом , в теплой стране это не пустые мечты , тем более , что в России сейчас цены по прежнему адские , даже несмотря не некоторый откат . До Грузинского уровня им еще снижаться и снижаться .