Падающий рынок полон сюрпризов. Novostroy решил разобраться, что именно он в себе таит. Какие факторы могут спровоцировать рецессию? Как она отражается на рынке недвижимости? Стоит ли покупать жилье в этот период или лучше подождать? Эти и другие вопросы мы задали экспертам.
Novostroy: Что такое рецессия? Как она обычно отражается на рынке недвижимости? По каким признакам на рынке жилья можно понять, что имеет место именно рецессия?
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис»:
Если говорить простыми словами, то рецессия — это устойчивое замедление экономики, когда по кругу начинают действовать такие негативные факторы, как снижение расходов, снижение производства, падение доходов, падение розничного потребления, падение производства.
Александр Ванчура, председатель правления Концерна «РУСИЧ»:
Как и экономика в целом, рынок недвижимости развивается циклично. Основными этапами цикла можно назвать экспансию, перенасыщение, рецессию и восстановление.
Для рецессии характерно снижение арендных ставок. Из-за сокращающегося спроса растет размер дисконта в проектах жилого и коммерческого сегментов недвижимости. Имеют место замедление темпов строительства и заморозка новых проектов.
Михаил Клименков, генеральный директор цифрового агентства недвижимости WELCOME 24:
Традиционно на любом рынке бурный рост сменяет рецессия. Рынок недвижимости — не исключение. Рецессия на нем характеризуется следующими признаками:
Макроэкономические:
- рост инфляционных ожиданий;
- сокращение реальных доходов населения;
- рост безработицы за счет структурных изменений;
- увеличение ипотечной ставки.
Отраслевые:
- сокращение спроса на приобретение объектов недвижимости;
- снижение стоимости кв. м;
- сокращение количества сделок на рынке новостроек относительно вторичного жилья;
- сокращение вывода новых объектов недвижимости застройщиками.
Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагaтинский»):
Рецессией называют период спада экономической активности той или иной отрасли. На рынке недвижимости под рецессией обычно понимают падение спроса и сокращение выручки застройщика, а значит, и его маржинальности. Именно так мы определяем наступление рецессии.
Novostroy: Какие факторы могут спровоцировать рецессию в недвижимости?
О. Ульянова (ГК «Полис»):
На рынке недвижимости рецессию могут спровоцировать такие факторы, как падение продаж (из-за снижения доходов населения) и общее снижение объема платежеспособного населения.
Также в качестве подобного триггера можно отметить замедление темпов строительства. Последнее обычно бывает спровоцировано разрывом логистических цепочек на поставку оборудования и материалов и снижением спроса.
А. Ванчура (Концерн «РУСИЧ»):
Рецессии предшествует высокая стоимость земельных участков, квадратного метра и самих проектов. Участники рынка продолжают играть на повышение цен, которые заметно превосходят текущую покупательную способность. Количество сделок начинает сокращаться, но строительство объектов продолжается, что приводит к перенасыщению рынка.
Д. Коноваленко (Prime Life Development):
Спектр факторов разнообразен — от геополитических до внешне- и внутриэкономических. В России, где традиционно высока зависимость покупательной способности от условий ипотеки, рецессию может вызвать, к примеру, решение ЦБ о подъеме ключевой ставки, так как в этом случае растет и процент по ипотеке.
Владислав Преoбраженский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
Если говорить о текущей ситуации, то можно отметить следующее: спад на рынке недвижимости РФ провоцируется недостатком платежеспособного спроса. Потенциальный спрос остается на очень высоком уровне, порядка 70-80% потребителей стремятся к совершению сделок с жилой недвижимостью (по данным опросов ДOМ.РФ).
При этом за последние несколько лет по разным причинам (пандемия, стимулирование спроса и т.д.) стоимость недвижимости возросла на величину более 50%, а покупательная способность населения мало изменилась. В случае сокращения программ стимулирования и развития неблагоприятных процессов в экономике платежеспособный спрос по естественным причинам сокращается.
В настоящее время основными факторами спада являются адаптация экономики к санкционному давлению и негативным процессам в мировой экономике. Внутренние факторы связаны, прежде всего, с ограничением программ государственной льготной ипотеки и ипотеки, субсидированной застройщиками.
Владимир Воробьев, собственник «Ропшинской Долины»:
Рецессия — часть экономического цикла. Но, тем не менее, она может быть вызвана рядом событий. Например, международной ситуацией, шоками в экономике, проблемами финансового рынка.
Novostroy: Стоит ли покупать недвижимость на падающем рынке? Если да, то какую именно — вторичную или первичную? Или лучше рассмотреть другие способы вложения средств?
А. Ванчура (Концерн «РУСИЧ»):
На падающем рынке покупать недвижимость не только можно, но и нужно. Ведь за рецессией неизбежно идет цикл восстановления, во время которого цены растут, а рынки оживают.
Учитывая предыдущие опыты рецессии, спрос переориентируется на первичный рынок, в проекты с высокой степенью готовности. Во-первых, в них есть возможности для роста стоимости «квадрата» по мере готовности объекта и ввода в эксплуатацию. Также до конца 2022 года на первичном рынке действуют программы льготной ипотеки, в том числе с господдержкой и для семей с детьми.
Еще одним аргументом в пользу покупки квартиры на первичном рынке являются спецпредложения (к примеру, траншевая ипотека) и дисконты от застройщиков. На данный момент скидка на некоторые лоты достигает 15-20%.
Вложение свободных средств в недвижимость было и остается наиболее популярным и понятным способом сохранить накопления и минимизировать риски инфляции для сбережений.
М. Клименков (WELCOME 24):
Приобретение недвижимости на падающем рынке является инвестиционно привлекательным, но главное — сделать это ближе к нижней точке падения рынка. Покупателю важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок, и приступить к поиску подходящих объектов недвижимости.
По нашему мнению, текущий рынок еще не дошел до низшей точки падения. Ее достижение мы прогнозируем в III-IV кварталах 2023 года.
Найти качественные и ликвидные объекты недвижимости — непростая задача.
На этапе рецессии инвестору выгодно приобретать. А вот для продажи это не лучшие времена, поэтому среди предложений сложно найти качественные объекты. Они выходят на рынок, как правило, когда собственник желает совершить срочные или импульсивные продажи.
Д. Коноваленко (Prime Life Development):
Да, безусловно, стоит. И вторичную, и первичную. Так как есть возможность приобрести надежный актив по более привлекательной цене. А сегодня на фоне высокой волатильности всех мировых валют, краха ряда криптовалют и бирж недвижимость остается одним из самых надежных активов.
В. Преoбраженский (Клуб инвесторов Москвы):
Если есть необходимость в жилье и есть возможность получить ипотеку на льготной основе, то следует приобретать сейчас. Это связано с тем, что возможностей по улучшению параметров покупки не так много. Сложно спрогнозировать, будет ли какое-то существенное снижение цен. Но даже если хороший дисконт и будет, из-за подорожавшей ипотеки сойдет на нет вся финансовая выгода.
Кроме того, базовая реакция рынка в случае прекращения действия льготных ипотечных программ будет не в сторону масштабного сокращения цен — этому не способствует существующий формат проектного финансирования. Скорее стоит ожидать сокращения объемов строительства до уровня, при котором создастся баланс спроса и предложения.
В качестве способа вложения средств недвижимость всегда была интересным активом, способным не только сохранить сбережения, но и приумножить их. Важным показателем здесь является срок инвестиций. В рамках спекулятивных, краткосрочных стратегий рекомендовать недвижимость можно с очень большой осторожностью и при наличии серьезного опыта. Для всех остальных — долгосрочные инвестиции. Даже если в ближайшие несколько лет будет штормить, недвижимость как продукт, без которого невозможно физическое существование (как бы ни изменилась экономическая модель в будущем), займет свое важное и экономически значимое место.
Разница между вторичной и первичной недвижимостью состоит в том, какой из этих объектов недвижимости и насколько будет более привлекателен в будущем, а какой морально устареет или уже устарел.
В. Воробьев («Ропшинская Долина»):
Вложение в недвижимость в любом случае — один из вариантов сохранения, а то и приумножения своих средств, поскольку цена за квадратный метр только растет. Продавать недвижимость за небольшие деньги не стоит. Важно провести анализ рынка и выставить цену на его нижней границе. Сейчас при покупке вторичной недвижимости дисконт достигает 15-20% от выставленных цифр.
В сфере «первички» сегодня существуют отличные кондиции для покупки. Ключевая ставка находится на минимальном уровне. К тому же до конца 2022 года действует льготная ипотека. Однако нужно помнить о том, что существуют риски замедления темпов строительства, а значит, и сдачи площадей в эксплуатацию.
Таким образом, наиболее благоприятное время для покупки недвижимости — переходный момент рынка от его расширения до перенасыщения.
Novostroy: Какие в случае подобных приобретений (имеется в виду недвижимости на падающем рынке) есть плюсы, минусы и подводные камни?
А. Ванчура (Концерн «РУСИЧ»):
Из явных преимуществ — это покупка квартиры по сниженной, относительно периода экспансии и перенасыщения, цене. При этом следует учитывать, что инвестиционная привлекательность приобретения в этот период низкая. Несмотря на это он будет являться источником стабильного дохода при дальнейшей сдачи в аренду.
При любой ситуации в экономике рынок недвижимости не исчезнет. Пусть квартира и является предметом роскоши, а ее приобретение — инвестиционным проектом с достаточно высоким порогом входа, однако жилье — это еще и предмет массового потребления. Иными словами, каждому из нас необходимо где-то жить. И в какой-то степени таким образом экономика застрахована от исчезновения рынка недвижимости.
Для последующей продажи необходимо дождаться начала периода восстановления, а для максимального эффекта — окончания экспансии, когда стоимость будет максимальной.
Михаил Клименков (WELCOME 24):
Преимущества:
- более быстрая окупаемость объекта при приобретении с дисконтом;
- сохранение капитала — в периоды рецессий инвестирование в надежные активы является наилучшим решением;
- сокращение рисков вложений, так как перегрев рынка уже отсутствует.
Минусы:
- необходимо правильно вычислить время для приобретения, чтобы не получить «второе дно»;
- нужно придерживаться стратегии долгосрочных инвестиций, так как в краткосрочный период их окупаемость будет низкой.
Подводные камни:
- юридическая чистота и наличие у квартиры обременений — в период рецессии такие объекты будут как раз выходить на рынок;
- инвестирование в морально устаревшие по концепции объекты недвижимости — при восстановлении рынка изменятся качественные характеристики объектов.
Д. Коноваленко (Prime Life Development):
Плюсом однозначно является ценовая политика, а также условия, на которых застройщики предлагают квартиры (различные рассрочки и другие бонусы).
Однако в период рецессии вероятность банкротства компании наиболее высока. Хотя при нынешних правилах игры в строительной отрасли, даже при банкротстве застройщика, исключена возможность потери своих средств или неполучения дольщиком собственной квартиры.
В. Преoбраженский (Клуб инвесторов Москвы):
На падающем рынке можно получить лучшие условия или приобрести объект на «вторичке» по очень привлекательной цене. Причем надо учитывать, что часть недвижимости не продается на этапе строительства и переходит в статус вторичной, по сути ничем не отличаясь от первичной.