Федеральная национальная ипотечная ассоциация
Что такое Фанни Мэй?
Федеральная национальная ипотечная ассоциация, обычно известная как Fannie Mae, является спонсируемой правительством Соединенных Штатов организацией, которая была создана для расширения вторичного ипотечного рынка путем предоставления ипотечных кредитов заемщикам с низким и средним уровнем дохода. Он не предоставляет ипотечные кредиты заемщикам, а покупает и гарантирует ипотечные кредиты через вторичный ипотечный рынок.
История Фанни Мэй
Fannie Mae была основана в 1938 году Конгрессом США во время Великой депрессии в рамках Нового курса, введенного президентом Франклином Рузвельтом для управления последствиями экономического спада. Его роль заключалась в развитии ипотечного рынка путем секьюритизации ипотечных кредитов, что позволило кредиторам реинвестировать активы в большее кредитование и уменьшить зависимость от местных ссудо-сберегательных ассоциаций. В то время орган мог покупать только ипотечные кредиты, застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства.
В 1968 году Fannie Mae превратилась из государственной организации в квазигосударственную корпорацию, принадлежащую акционерам, и это позволило компании покупать любые ипотечные кредиты, в том числе те, которые котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже.
Во время финансового кризиса 2008 года кризис низкокачественных ипотечных кредитов повлиял на способность Fannie Mae приобретать новые ипотечные кредиты на рынке. Кредиторы занимались неэтичной практикой кредитования, предоставляя кредиты заемщикам с плохой кредитной историей, что привело к взрыву пузыря на рынке жилья. Агентство было исключено из списка Нью-Йоркской фондовой биржи после того, как его акции упали ниже минимального капитала, требуемого NYSE.
Несмотря на попытки правительства возродить предприятие, оно еще больше погрязло в долгах. В конце 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были переданы правительству через попечительство Федерального комитета по финансированию жилищного строительства (FHFC). Правительство понесло общий долг в размере 197,4 миллиарда долларов на восстановление этих двух предприятий. После исключения из листинга на NYSE Fannie Mae объявила, что будет торговать своими акциями на внебиржевой доске объявлений.
Как работает Fannie Mae
Fannie Mae покупает ипотечные кредиты у ипотечных брокеров, банков и кредитных союзов, что переносит кредитные риски с кредитных учреждений на юридическое лицо. Покупка ипотечных кредитов создает больше ликвидности для кредиторов, позволяя им страховать больше ипотечных кредитов. Чтобы ипотечные кредиторы имели право продавать свои ипотечные кредиты Fannie Mae, они должны соответствовать строгим критериям и согласиться не практиковать неэтичное кредитование. Агентство упаковывает аналогичные виды кредитов вценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и продает их институциональным и индивидуальным инвесторам, таким как пенсионные фонды, фонды целевого капитала, хедж-фонды и пенсионные фонды.
Даже после продажи ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, инвесторам Fannie Mae продолжает владеть базовыми ипотечными кредитами. Он также выплачивает инвесторам долю ежемесячных платежей по ипотеке на пропорциональной основе. Fannie Mae гарантирует, что она будет производить ежемесячные платежи по ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, включая основную сумму долга и проценты. Он устанавливает определенный процент ипотечных кредитов для удовлетворения потребностей семей с низким и средним уровнем дохода.
Как Фанни Мэй Зарабатывает Деньги
Один из способов, который Fannie Mae использует для зарабатывания денег, - это занимать деньги по низким ставкам и реинвестировать их в целые займы и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Она берет взаймы на финансовых рынках, продавая облигации и покупая целые кредиты у инициаторов ипотечных кредитов. Затем Fannie Mae секьюритизирует все кредиты и создает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые она продает инвесторам с прибылью.
Fannie Mae также получает гарантийные сборы в качестве компенсации за принятие кредитных рисков от финансовых учреждений. Предприятие приобретает ипотечные кредиты у банков и кредитных союзов как способ списания долгов с бухгалтерских книг, и оно принимает на себя кредитные риски, связанные с ипотекой. Затем он создает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, из базовых ипотечных кредитов, которые он продает инвесторам.
Инвесторы готовы платить гарантийный сбор организации за принятие кредитных рисков. Это означает, что агентство обязуется выплачивать основную сумму долга и проценты независимо от того, производят ли ипотечные заемщики запланированные платежи или нет. Однако он покупает только те ипотечные кредиты, которые соответствуют его критериям, чтобы снизить риск дефолта.
Фанни Мэй против Фредди Мак
Fannie Mae и Freddie Mac являются государственными организациями, которые были созданы для обслуживания рынка жилья в США, особенно для людей с низким и средним уровнем дохода. Эти две организации имеют общие черты в своем режиме работы. Например, обе организации покупают ипотечные кредиты на вторичном рынке и продают их инвесторам в качестве ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
Две компании отличаются своими целевыми рынками и продуктами, которые они предлагают. В то время как Fannie Mae покупает ипотечные кредиты у крупных коммерческих кредиторов, Freddie Mac покупает ипотечные кредиты у небольших банков. Кроме того, Fannie Mae предлагает ссуду Home Ready заемщикам, которые зарабатывают 80% или менее от среднего дохода в регионе, в то время как Freddie Mac предлагает программу Home Possible, которая предоставляет ссуды заемщикам, которые живут в доме и зарабатывают не больше среднего дохода по району.