Что нужно знать о плотности застройки в Москве? Что если вы не учтете этот норматив при строительстве жилого дома на участке, то не сможете зарегистрировать его в Росреестре, а значит не сможете застраховать дом, не сможете в нем прописаться и не подведете к нему коммуникации.
Это не страшилки, а реальная ситуация из практики Геомер Групп. По Москве максимальный Коэффициент Плотности Застройки для участков ИЖС- 0,4, то есть 40%. И если норма превышена даже на 1-2% государственный регистратор не пропустит ваше дело, вы получите приостановку. А с приостановкой вам скорее всего придется пойти в суд.
То есть построить дом (в Москве или Новой Москве) почти равный по площади участку можно (и строят, мы же сталкиваемся с этим периодически). Но зарегистрировать его будет очень сложно, очень долго и очень затратно.
Теперь давайте разбираться, что это за параметр и как его рассчитать.
*будьте внимательны, много терминов, но все они важны.
Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы" гласит>>
Плотность застройки земельного участка определяется отношением суммарной поэтажной площади ВСЕХ объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах), к площади земельного участка (в гектарах).
То есть при проектировании жилого дома надо учесть, что если он займет весь % плотности застройки, то в дальнейшем другие постройки (баня, гараж, хоз.блок) вы зарегистрировать не сможете - будет превышение.
СУММАРНОЙ ПОЭТАЖНОЙ ПЛОЩАДЬЮ объекта капитального строительства (дома, бани, хозяйственной постройки) понимается суммарная площадь ВСЕХ НАЗЕМНЫХ ЭТАЖЕЙ объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов, наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру.
Короткое видео на нашем Youtube канале, как выглядит суммарная поэтажная площадь.
При этом в суммарную поэтажную площадь здания следует включать площадь многосветных помещений , а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м. в пределах только одного этажа.
Многосветные помещения - те, что имеют высоту в несколько этажей здания. Например, атриумы, холлы, залы.
ВОЗВРАЩАЕМСЯ К НОРМАТИВУ. Максимальный коэффициент плотности застройки по Москве чаще всего 0,4 (т.е. есть 40%). Мы сейчас говорим о регистрации капитальных строений на участках ИЖС, ЛПХ и для садоводства.
Бывают случаи, когда коэффициент плотности застройки НЕ УСТАНОВЛЕН. Редко, но случается. Чтобы знать точно, какая норма на вашем участке, нужно ЗАКАЗАТЬ ГПЗУ.
Мы уже писали об этом прекрасном документе, читать можно здесь.
ТО ЕСТЬ. Чтобы рассчитать максимально допустимую площадь капитальных строений на участке перед строительством нужно взять площадь вашего участка и умножить на этот коэффициент.
S участка * 0,4 = S строений на участке
Обращаем внимание, речь идет только о Москве. В других территориальных единицах РФ требуемый коэф-т плотности застройки может отличаться
Вы получите показатели, которые учтете перед проектированием всех строений на участке. Тем самым обезопасите себя от дальнейших проблем с их регистрацией.
ИЛИ. Если вы уже построили дом (не задумываясь о нормативах) и хотите вычислить коэффициент плотности застройки перед регистрацией его в Росреестре - нужно площадь дома (или дома+гараж+баня, или другая комбинация) разделить на площадь участка.
Тем самым, Вы получите уже существующий % плотности застройки, и будете знать - а влезет ли еще к вам на участок баня и гараж, и какой площади они могут быть. Если же коэффициент превышен, к большому сожалению, регистрировать строения на участке придется через суд.
Считаем плотность застройки на примере.
ДАНО: участок размером 15 соток (1500 кв.м.)
1500 * 0.4 = 600.
600 кв.м. - максимальная допустимая суммарная площадь всех капитальных строений на участке.
Это может быть дом в 3 этажа по 200 кв.м. или 2 этажа по 300 м. Это может быть дом меньшей площади, например, 400 кв.м., баня 150 кв.м. и гараж 50 кв.м.
ИЛИ. У вас уже построен дом, его площадь 250 кв.м. Он расположен на участке 10 соток (1000 кв. м).
250/1000=0,25
0,25 - в данный момент коэффициент плотности застройки вашего участка. То есть вы используете 25%. В этом случае у вас есть еще 15%, то есть 150 кв.м., которые вы можете отвести под вспомогательные строения. Или оставить как есть, потому что в дальнейшем, через несколько лет вы планируете достроить еще 1 этаж.
Зная, как долго, сложно и дорого может быть возвести именно тот дом, который мил вашему сердцу, совершенно не хочется встречаться с дополнительными трудностями, чтобы оформить его в собственность.
Если же вы учитываете все необходимые нормы строительства ПЕРЕД ТЕМ, как построить этот дом, то вас ждет огромный бонус в виде быстрого (ценим время) и спокойного (и нервы, их итак ни на что не хватает) регистрации документов в Росреестре.
Статья об упрощенном порядке регистрации дома по Москве и Московской области.
И немного о плотности застройки в Московской области.
Пока что, при регистрации капитальных строений в Подмосковье Росреестр не часто обращает внимание на коэффициент плотности застройки. Но ключевое слово "пока что". Поэтому как всегда, советуем перед строительством дома где бы то ни было:
- изучить общие нормативы,
- посмотреть ПЗЗ (правила застройки и землепользования) конкретно вашего района,
- в идеале заказать ГПЗУ на свой участок.
Статья о всех нормативах, важных при строительстве дома.
Если Вы не хотите заниматься заниматься изучением нормативов и ограничений по вашему участку самостоятельно, Вы всегда можете обратиться в Геомер Групп. Наши эксперты проанализируют ваши документы, расскажут об особенностях вашей земли, если таковые имеются, помогут заказать ГПЗУ по Москве или закажут его по Московской области за Вас.
Публикация была полезна? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе событий. Получить бесплатную консультацию у специалистов Геомер Групп можно по телефонам: +7 (495) 481-49-21 . Оказываем геодезические и кадастровые услуги по Москве и Московской области.