Привет, друзья! Пока идёт подготовка к праздникам, постараюсь подвести итоги уходящего года. Раз уж так случилось, что моя профессиональная деятельность вертится вокруг недвижимости Краснодарского края, то и подводить итоги я буду в направлении краснодарской недвижимости.
Сегодня я изложу свою точку зрения на перспективы рынка недвижимости в 2023 году, на ценовую политику и постараюсь ответить на большинство популярных вопросов, которые задают в личных сообщениях во всех моих социальных сетях.
Напоминаю, что для переезжающих на юг и тех, кто ищет на юге своего человека, который не обманет и не станет втюхивать, а поможет купить, у меня есть телеграм-канал, где выходят самые свежие новости, группа вконтакте, где можно увидеть некоторые объекты, личная страница вконтакте, канал на Ютуб, а также группа в Одноклассниках! Подписывайтесь везде, где это только возможно и будем с вами постоянно поддерживать связь! Телефон не меняется +7(928)211-33-77 там же есть ватсап.
Недвижимость Краснодара в 2022 году. Что было?
В 2022 году произошли события, который бы раньше означали полный крах рынка, но, как оказалось, страна у нас вполне себе живучая, и, вместо того, чтобы терять позиции - рынок начал реагировать иначе, хотя, без падений и не обошлось.
Устойчивость рынка недвижимости Краснодара
Уходящих год смог удивить многих. Думаю, Вам не стоит рассказывать что произошло, вы и так прекрасно знаете. Несмотря на всё происходящее и ожидание спада, Рынок недвижимости Краснодара, который лихорадило весь год смог не только удержать цены, но и показать рост, правда рост в цене, а не в количестве! И это очень важно!
Вот так выглядит динамика роста цены на недвижимость и кто бы что не говорил, кто бы чего не ждал - цена на южную недвижимость ни разу за последнее время сильно не упала, коррекция была, но она не столь значительна, как скачки.
Я не являюсь сторонником теории, что на юге всё и всегда продастся, здесь есть как хорошие локации, так и отвратительные, но, чтобы понять средние цены - график будет не лишним:
Год мы заканчиваем на двух отметках: 99 700 рублей за метр вторичка и 140 000 рублей за метр первичка(пока писала статью - вторичка поднялась до 101 700 рублей, т.е. на два рубля с метра, но это сезонная реакция, когда в декабре запускается очередной слух про доллар и продавцы начинают повышать цены - к январю успокоятся).
При этом вторичка, т.е. готовая недвижимость в Краснодаре стоит дешевле, чем строящаяся
Обещания продают дороже, чем реальный объект - и это более чем НЕ нормально. Говорит это о том, что рынок искусственно поднят, но не радуйтесь, такая ситуация по всей стране и, вероятнее всего - это не простая ситуация, а план
Причин такого роста несколько и пока они не исчезнут, пока не появятся инструменты контроля над банковским ценообразованием застройщиков - всё будет именно так(к стати, так уже было в 90-е). Ну а причины раздутых цен на новостройки на поверхности:
- Льготная ипотека для застройщиков.
- Дешёвые кредиты для застройщиков.
- Субсидии для застройщиков.
- Отсутствие контроля над ценовой политикой застройщиков.
Самое интересное, что спрос к этому не имеет ровным счётом никакого отношения. Вернее имеет, но обратное: как только спрос становится ниже - повышаются цены и для того, чтобы удержаться на плаву застройщики просто увеличивают разрыв между себестоимостью и средней стоимостью продажи:
Минстрой поддерживает рост цен на недвижимость в Краснодаре?
Да, Вы не ошиблись, поддержка со стороны Минстроя РФ не молчаливая, она вполне себе ощутимая. Вообще, последние два года минстрой открыто начал работать на то, чтобы завалить строительный рынок - иначе я эти действия объяснить не могу.
Помните в конце 2020 года, когда была заказана рекламная кампания про то, как арматура дорожает и в ней участвовал ни кто иной, как главный строитель страны - вот там и началось весёлое время....
По сути, график показывает, что минстрой гонит рынок вверх, и даже если представить, что эта организация никак не может влиять на застройщиков - всё-равно остаётся большой загадкой как получается так, что цены, рекомендованные Минстроем значительно выше рыночных). Этот график показывает ещё один интересный момент: если сегодня купить первичку по средней цене в 140 000 рублей за метр, то завтра вы сможете её продать в лучшем случае за 101 000 рублей. Интересно да?
Конечно, разговор идёт только о первичке...
Застройщики Краснодара продали всего 23% от планируемых объемов недвижимости в 2022 году. Ниже продажи - выше цены!
Ещё одним интересным показателем, вернее антирекордом стала для краснодарского рынка недвижимости в 2022 году - доля проданных квадратных метров новостроек. Она побила все мыслимые и не мыслимые рекорды, составив всего 23%.
Это называется профицит и это самое страшное, что может произойти на рынке! Что с ними собираются делать не ясно, хотя, новая программа о 2% ипотеке на новостройки для граждан четырёх новых регионов уже готова, и совсем скоро начнёт действовать! К примеру в декабре 2021 года этот показатель проданных квартир от застройщиков в Краснодаре был 34%, а в декабре 2020 года - 43%. Если Вы посмотрите на графики выше, то проследите закономерность, которую увидит даже школьник.
Это было бы не так страшно, и можно было бы всё списать на СВО, если бы не среднероссийские показатели, которые под конец года начали выравниваться и выглядели вот так:
На самом деле многие регионы с завышенными ценами в этом году пострадали от жадности застройщиков. К примеру, график популярного Татарстана выглядит ни чем не лучше Краснодара и там тоже огромные проблемы с продажами новостроек:
Выше цены - ниже продажи!
И казалось бы, что мешает застройщикам Краснодара немного опустить цены, чтобы восстановить спрос? Поток желающих переехать не стал меньше - он даже увеличился, но...мешают банки, которые по сути являются бенефициарами всего процесса: кредитные деньги банками уже розданы, потрачены и банки ждут возврата!
Забавная картина была в Краснодаре на залоговых аукционах во второй половине 2022 года, когда стартовая цена на квартиры, которые "конфискованы банками" была выше, чем эти же квартиры продаются на вторичном рынке, т.е. купить квартиру в каком-нибудь "Сказка-граде" - можно было по 90 000 рублей метр, а на залоговом аукционе старт начинался от 105 000 рублей. Очень интересно было на это смотреть!
Новостройки в Краснодаре заменят домами!
И здесь нас в 2022 году ждала приятная новость - Краснодарский край занял одну из лидерских позиций по количеству сданных домов ИЖС. Это и не удивительно, со всеми возможностями наших земель, с двумя, а в правильных руках и с тремя урожаями мы к концу года вышли на удивительные, до этого невиданные показатели объёма малоэтажного строительства
И это очень приятно! Это называется - рынок ответил жмотам! Люди просто начали строить собственные дома и за год рынок малоэтажки обогнал рынок человейников.
Да, конечно, это приводит к дефициту участков ИЖС, но, как говорится, на этом земля в нашем регионе не заканчивается - если будут строить - инфраструктура не заставит себя долго ждать.
Просто представьте, за этот год сдадут более 5 000 000 квадратных метров в домах ИЖС! Люди наконец-то поняли, что жить на земле, пусть даже на 4-х сотках более комфортно, чем в человейниках, а если учитывать, что цена дома в пригороде Краснодара на декабрь была в районе 50 000 - 65 000 рублей за метр - всё становится на свои места!
Ипотека для для наивных или для потерявших надежду!
Рынок недвижимости 2022 года запомнился всем и самой большой афёрой с так называемой "субсидированной ипотекой от застройщиков под 0,01%. Это конечно будут изучать как самую масштабную афёру в будущем, но сегодня эта махинация всё ещё работает и несмотря на заверения Набиуллиной в том, что это прекратиться - никто ничего не запрещал, а значит, "аттракцион невиданной щедрости" - продолжается, т.е. людям продают квартиры втридорога, которые они никогда не смогут продать! Как говорится - идите к застройщикам и они отберут у вас даже будущее!
Интересно, но некоторые люди, берущие такую "ипотеку" понятия не имеют, что продать по 150 000 рублей за метр отшиб типа Достояния, от которого не выйти, не выехать - не возможно от слова совсем, а застройщик, на голубом глазу рассказывает им о перспективах микрорайона, когда там на данный момент пробка стоит даже днём в две полосы, а это ещё никто не заселялся...В общем, как всегда - наивных учат...
Между тем, средняя ставка по ипотеке на новостройки в Краснодарском крае составила 3,68% - это при том, что минимальная ставка банка 6,2%)
С ипотекой нас ждёт много интересного, и, вероятнее всего именно в цифрах ипотеки краснодарские застройщики будут скрывать завышенную стоимость в 2023 году.
Уже сейчас банки реализуют несколько программ, где вы можете "снизить" ставку по ипотеке", купив её заранее. По сути - это та же махинация, только теперь они это делают как банковский маркетинговый продукт, а не ипотеку от застройщиков, но, вы всё-равно будет переплачивать в разы и покупать по таким ставкам неликвид...
Чего ждать в 2023 году от недвижимости Краснодара?
Цены на недвижимость в Краснодаре всегда зависели от цен в популярных миллионниках. Кто не понимает о чём я: в Краснодаре крайне слабый собственный рынок недвижимости: весь строительный сектор обеспечивается за счёт переезжающих из других российских городов.
По сути, спрос у нас напрямую зависит от возможности людей, которые решили переехать. И если человек в Новосибирске сможет продав у себя на родине квартиру - купить здесь, то цены будут удерживаться, а если нет, как это было в 2021 году - то в сети будет много негатива с фразой: "Цены на недвижимость Краснодара - неадекватные!"
А динамика сравнения выглядит на данный момент вот так - это сравнение цен на недвижимость Краснодара с популярными миллионниками:
Сморите, как это интересно выглядит - наши города практически в одной плоскости, а Казань - просто предложена для примера - из неё не так часто к нам переезжают.
Но, это не всё! Кроме миллионников - есть ещё и небольшие города, которые приносят вторую часть покупателей, и, сравнение выглядит вот так:
По сути, даже в этом сравнении цены находятся рядом, ну или почти рядом...
В общем, несмотря на очевидные проблемы у застройщиков - цены не снижаются, а повышаются... да - это странно, и, как всегда есть два варианта развития событий и точно никто не может сказать в какую сторону смотреть.
В общем, вот так на рынке недвижимости Краснодара заканчивается 2022 год. Надеюсь, что информация для Вас была полезна, ну а я буду с Вами и в 2023 году. Хорошего нового года, и пусть всё, что Вы загадали сбудется! Здоровья Вам и Вашим близким!