Покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду – это эффективный способ инвестирования. При этом если вы покупаете, например, жилье в Турции, то получаете возможность бесплатного отдыха в купленной квартире два раза в год. Что нужно знать о ситуации в Турции, чтобы недвижимость действительно быстро окупилась, и каких ошибок стоит избегать? Рассказывают эксперты AZPO.
Как рассчитать срок окупаемости
Для расчета возьмем простую формулу, которая позволит базово сравнить инвестиционную привлекательность разных объектов.
Срок окупаемости = стоимость недвижимости по договору / сумму арендных платежей за год.
То есть если квартира стоит 2 млн, арендатор ежемесячно платит 20 тыс., то срок окупаемости составит чуть более 8 лет (2000000 / (12 * 20000) = 8,33). Конечно, стоит учитывать и расходы на меблировку, налоги, коммунальные платежи и т. п. Но для усредненного расчета достаточно и такой простой формулы.
При краткосрочной аренде нужно учитывать сезонность. В среднем с мая по октябрь востребованность высокая, в несезон цены могут опуститься в 2 раза. Поэтому при расчете смотрите аналитику по всем месяцам.
Из-за международной и внутренней ситуации срок окупаемости недвижимости в Турции уменьшился в среднем на 2–3 года, в популярных провинциях он снизился с 20 лет до 17–18 лет, что не может не радовать инвесторов.
Где выгоднее всего покупать
Если вы хотите инвестировать на максимально выгодных условиях, обратите внимание на предложения в районах с самой высокой стоимостью аренды и ростом стоимости недвижимости (даже если объект никто не арендует, за счет разницы между ценой покупки и продажи вы все равно окажетесь в плюсе).
Топ-5 регионов с высокой стоимостью аренды
Приведем аналитику портала Endeksa, собранную в июне 2022 года. Цены указаны за квадратный метр арендованного жилья, валюта – турецкая лира.
Средний рост цен на рынке недвижимости в Турции за последний год превысил 60% в евро и 40% в долларах США. Это означает, что при инвестициях в прошлом году $100 000, в этом году инвесторы получили $140 000, не считая дохода от аренды.
Исходя из информации в таблицах становится понятно, что Мугла, Стамбул, Анталья и Измир принесли в этом году владельцам апартаментов самую высокую прибыль.
Подводные камни арендного бизнеса в Турции
Если вы уже решились купить объект, например, в Анталье, дочитайте статью до конца, чтобы убедиться, что не столкнетесь с ситуациями, из-за которых покупка окажется не настолько выгодной.
Если не хотите столкнуться со сложностями, обратитесь в агентство недвижимости с хорошими отзывами и подтвержденным опытом. Риелтор подберет предложения с учетом ваших пожеланий, просчитает срок возврата инвестиций, проанализирует текущую ситуацию и планируемые законодательные изменения.
Краткосрочная аренда только через агентство. По турецким законам физические лица не могут сдавать жилье на короткий срок (до 6 месяцев), такое разрешение есть только у лицензированных компаний. При заключении договора с агентством обязательно запросите лицензию и убедитесь, что жилье соответствует требованиям безопасности. В законе указано, что компания должна управлять объектами с не менее чем 30 спальными местами, а сами здания должны быть оборудованы системами безопасности, включая видеонаблюдение. При выявлении нарушений административные меры применяются в том числе к владельцу недвижимости, вплоть до лишения вида на жительство. Размер штрафа за каждое нарушение составляет от 5 до 10 тысяч лир.
ВНЖ можно получить не во всех районах. Иностранных арендаторов часто интересует возможность получения вида на жительство. Ваше предложение будет более конкурентным, если регистрация в вашей квартире предоставит такую возможность. Именно поэтому старайтесь выбирать объекты в так называемых открытых районах, например в Оба, Конаклы и Кепезе, в которых разрешено получать ВНЖ. К «закрытым» относятся Кестель, Махмутлар, Авсаллар и другие (список может меняться в зависимости от процента иностранных граждан в конкретном районе).
Закладывание стоимости аренды в стоимость продажи. До 2022 года средняя доходность жилья составляла около 5%, поэтому предложения с обещанным доходом 10% казались привлекательными. Не всегда это оказывалось правдой: продавец мог заложить арендные платежи на год в стоимость продажи, а через год «арендатор» или агентство не продлевали договор. В итоге реальная доходность могла снизиться до 5 и менее процентов. Из-за высоких темпов роста в 2022 году сложно назвать критичные цифры, которые могут стать сигналом о недобросовестности риелторского агентства, поэтому перед заключением договора с компанией изучайте отзывы и общайтесь с покупателями, не соблазняйтесь слишком высокими показателями.
Обмана можно избежать, если воспользоваться услугой гарантированной аренды коммерческого или жилого объекта. Обычно предоставляется компаниями-застройщиками. Подразумевает заключение договора на длительный срок, согласно которому управляющая компания берет на себя решение вопросов по поиску арендатора, уплате налогов, взиманию платы и т. п.
Налог зависит от прибыли. При расчете затрат на содержание и обслуживание недвижимости обратите внимание на то, что прибыль облагается налогом. В зависимости от доходности ставка составляет от 15 до 40%. Налогом не облагается сумма менее 9500 турецких лир (для коммерческой недвижимости – 49 000 турецких лир). Для юридических лиц ставка фиксированная и составляет 20% вне зависимости от размера прибыли.
Мы постарались вам рассказать об основных аспектах, на которые нужно обратить внимание при решении инвестировать в недвижимость Турции для последующей сдачи в аренду. Как и при любых инвестиционных стратегиях, важно хорошо понимать рынок, разбираться в текущей ситуации и прогнозировать поведение участников рынка. Если проигнорировать хотя бы один из важных аспектов, можно остаться с апартаментами и взносами по кредиту без арендаторов. Хотите максимально обезопасить себя от рисков при инвестировании? Обратитесь в агентство недвижимости AZPO. Наши эксперты подберут для вас выгодные предложения на рынке с хорошими показателями доходности.