Обременения – это различные ограничения в праве собственности на определенный объект недвижимости.
Мы рассмотрим все возможные ограничения и расскажем, как с ними быть при наличии. Это большой материал, и мы выложим его в двух частях.
1. Самый распространённый – ИПОТЕКА, которая может быть как в пользу банка, так и любого физического или юридического лица.
⚠️ Продать с таким обременением можно, но нужно получить согласие на продажу у залогодержателя. Выявить такое ограничение можно заказав выписку ЕГРН.
2. Арест. Он может быть судебным, как обеспечительная мера, а также наложен приставами или полицией, но это только в случае уголовного дела, по которому проходит объект. Здесь целых 3 разных ареста.
⚠️ Данные ограничения отображаются в выписки ЕГРН. Судебный арест снять можно только через Суд. Аресты от приставов только у приставов, а вот арест полицейский это может быть очень серьезно и снять такой арест порой бывает крайне сложно.
3. Аренда. Договор аренды, если он более 11 месяцев, то подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но заключенный договор менее, чем на 11 месяцев не запрещает продажи объекта, но новому покупателю придется ждать, пока сроки этого договор не истекут, если об этом умолчал продавец.
⚠️ Если договор зарегистрирован в Росреестре, то эта информация будет отображена в выписке ЕГРН, а если нет и договор сроком менее 11 месяцев, то выяснить это можно только частыми посещениями покупаемой квартиры и желательно в вечерние часы или в выходные дни.
4. Опека. Если в числе собственников значатся несовершеннолетние, государство дополнительно контролирует все сделки, связанные с переходом права своих маленьких граждан. Органы опеки и попечительства зорко следят за тем, чтобы права детей при продаже жилья не нарушались.
⚠️ При совершении подобных сделок продающая сторона обязательно получает письменное согласие опеки на продажу квартиры. Попечительские органы следят, чтобы при покупке нового жилья в собственность ребенку передали не меньше квадратных метров, чем у него было в предыдущей квартире.
5. Сервитутные обременения. Сервитут значительно ограничивает права собственника на принадлежащий ему объект. Сервитут предоставляет дополнительные возможности лицам, которые не имеют права собственности на недвижимость, например, проходные комнаты в коммуналках.
⚠️ Такие ограничения видны в выписки ЕГРН.
6. Архитектурные памятники. В России существуют старые дома, которые охраняются особыми органами, и носят статус памятников культуры или архитектуры и имеют статус «культурного наследия» Любое действие с недвижимостью в исторических домах должно согласовываться с комитетами культурного наследия.
⚠️Продать квартиру в таком дома Вам никто не помешает, но следующий собственник должен получить «охранное обязательство», т.е. инструкцию о том, что можно в этом помещении делать, а чего нельзя.
7. Аварийный дом. Такие ограничения вводятся, когда дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, органами местного самоуправления.
⚠️ Такие ограничения не мешают продать аварийную квартиру. Но покупатель будет предупрежден, что в скором времени квартиры будут выкупаться муниципалитетом, и жить в ней долго не получится.
8. Существует еще один вид обременения. Собственник квартиры может подать заявление о том, что все сделки, производимые с его имуществом, могут регистрироваться только при личном присутствии собственника. Таким образом можно избежать мошеннических схем с доверенностями и с подделкой подписи. Эта запись будет храниться в сведениях о квартире, и если кто-то придет заключать сделку от его лица, ему откажут в регистрации, ссылаясь на заявление собственника.
А теперь перейдем к более интересному, а точнее к скрытым обременениям.
1. В квартире, в числе прописанных есть отказник от приватизации. В прошлых темах мы рассказывали кто это такой.
⚠️ В выписке ЕГРН не отображается. Что бы вычислить таких «товарищей» необходимо получить расширенную домовую книгу и архивную выписку, где подобные регистрации отображаются.
2. Завещательный отказ. Этот случай очень интересный, так как его крайне сложно вычислить. Что значит – завещательный отказ? К примеру, у отца один ребенок законнорождённый, а второй рожден втайне и допустим, неблагонадежный. При составлении завещания, отец решает передать права собственности первому ребенку, а второму завещать право пожизненного пользования квартирой, т.е. сколько бы квартиру не продавали, он все равно будет иметь право там жить.
⚠️ В выписке ЕГРН не отображается. Подозрение у покупателя должно вызвать, во-первых, завещание и, во-вторых, если квартира была продана за короткое время несколько раз.
3. Несовершеннолетние, которые претендуют на собственность через материнский капитал. В этом случае органы опеки следят за тем, чтобы дети по условиям сделки получили доли – превышающие по площади те, которые им причитались в старом жилье.
⚠️ Случается так, что родители не выделили доли детям, продали недвижимость, которую приобрели, используя мат. капитал. Такая сделка может быть признана ничтожной.
Подведем итог: Если Вы планируете покупку квартиры с обременениями в виде ипотеки, то бояться тут не чего, но вот если есть обременения или аресты по уголовным делам, отказникам, или с вышеперечисленными «прелестями», то стоит насторожиться или пройти мимо, так как проблем с выбором квартир на рынке нет.
