В аренду можно сдавать не только помещение, которое находится в личной собственности физического лица или ИП, но и взятое в наём. Это разрешается делать на безвозмездных началах и с коммерческим интересом для дополнительного заработка. Законодательство РФ не запрещает этого при соблюдении условий. Чтобы воспользоваться, необходимо знать, когда и как это делать, а также как правильно составить договор.
В каких случаях субаренда допустима?
Согласно действующему законодательству, субаренда ─ это процесс передачи арендатором во временное пользование жилого и нежилого помещения, которое находится в найме, третьему лицу. Сделка допускается и будет юридически законной только в случае документально подтверждённого согласия от собственника здания на передачу здания в наём другим людям по договору.
Это означает, что если владелец – отдельный человек, он должен предоставить разрешение в письменном виде на запрашиваемые действия. Договор об аренде не всегда заключается именно с собственником здания. Поэтому потребуется обратиться к владельцу напрямую. Если нежилое помещение принадлежит по документам муниципалитету, то обязательно потребуется получить разрешение от органов местного самоуправления.
Согласием собственника на передачу помещения в субаренду на законных основаниях считаются:
- условия договора, из которых вытекает, что владелец разрешает и не ограничивает арендатору такое право;
- письменное разрешение, составленное отдельно в дополнение к договору и предоставленное при заключении сделки о субаренде.
Даже при наличии разрешения права арендатора ограничены. Он может передавать в субаренду только те части помещения, которые отданы ему во временное пользование по соглашению с арендодателем. Если передано всё здание, значит он может распоряжаться им полностью.
Договор с собственником помещения обязательно должен быть определён как арендный. В нём должен быть чётко обозначен объект, отданный в наём.
Законодательная база
В статье № 615 Гражданского Кодекса РФ приводится регламент проведения процедуры передачи объектов в субаренду и составления договора. Согласно нему арендатор нежилого помещения имеет перечень прав относительно распоряжения взятым в наём зданием:
- Может передавать помещение, полученное во временное пользование, третьим лицам для последующей аренды. Но только на основании договора, а не устной формы.
- Объект может передаваться целиком или частично.
- Нежилое помещение допускается в субаренду на коммерческой основе для получения заработка или же безвозмездно.
При составлении документа сторонам необходимо ориентироваться на эти пункты для определения условий, прав, обязательств каждой из них.
Для составления договора субаренды не существует унифицированной формы. Действующее законодательство также не установило строгих регламентов для этого. Но есть стандартные, обязательные для всех договоров об аренде пункты, которые нужно указывать. В целом соглашение соответствует по содержанию обычному о сдаче помещения в наём.
Если субаренда оформляется на срок более одного года, то по требованиям закона сделку нужно регистрировать. Документ вступит в силу с даты постановления на учёт. До момента государственной регистрации он не имеет юридической силы. А значит, стороны не обязаны соблюдать условия и требования.
Пошаговая инструкция, как составить договор субаренды нежилого помещения
Хотя нет строго регламента, есть типовой шаблон сведений, которые необходимо указывать:
- время и точное место заключения сделки;
- технические сведения об объекте недвижимости, которое передаётся в аренду. Сюда относится его текущее состояние, площадь;
- для каких целей отдаётся здание;
- срок документа;
- способ и периоды обязательной оплаты.
Необходимо знать подробности о заполнении каждого пункта, чтобы документ был юридически правильным и гарантировал соблюдение прав всех участников.
Какие пункты обязательно должны быть в договоре?
Начать необходимо с того, чтобы получить разрешение от собственника здания на передачу в субаренду. Если в основном договоре указан запрет владельца на такое распоряжение его имуществом, то переходить к следующему этапу не нужно. Необходимо получить разрешение, внести изменения в документ, составить и подписать дополнительное соглашение. После этого приступать к договору субаренды.
Хотя документ практически аналогичный по содержанию обычному, есть некоторые отличия. Договор будет действительным с юридической точки зрения, если в нём указаны все обязательные пункты:
- Предмет договора и его технические характеристики. Приводить только полные и достоверные сведения.
- Права, обязанности обеих сторон-участников.
- Подробное описаний условий: цель передачи объекта, как он будет использоваться, какой бизнес откроет там субарендатор, режим уборки, распределение коммунальных платежей и другие подробности.
- Какую ответственность они будут нести в случае отклонения от условий.
- Порядок и причины расторжения.
- Срок действия документа.
- Финансовая составляющая: сроки, размер регулярной платы за аренду и порядок внесения.
- Другие условия и подробности, которые стороны хотят указать.
- Место и время составления сделки.
- Данные участников: контакты, паспортные сведения, адреса.
Изложение этих пунктов допускается и в свободной форме, если среди участников нет юридического лица. Обязательным является одно требование: указать все обязательные сведения.
Шапка документа
При соглашении между юридическим и физическим лицом, в шапке необходимо указывать разные сведения. Первой категории потребуется внести:
- определение формы собственности: полное наименование и отдельно название организации. К ним относятся ООО, ПАО;
- представители организации, которые подписывают документ, и их должности.
Для физического лица перечень сведений минимальный: свои ФИО; стандартные паспортные данные контрагентов.
В шапке договора между ООО и ИП обе стороны должны внести:
- обозначение типа документа и предмета договора;
- дату и время составления;
- сведения о контрагентах: наименования арендатора, субарендатора или ФИО лиц, которые уполномочены представлять интересы и заполнять документы;
- реквизиты договорённости.
Общие положения
- Указать цель сделки: передача от арендатора к субарендатору целого помещения или его отдельной части.
- Площадь, которая отдаётся в наём в цифрах и условных единицах.
- Цель использования здания субарендатором.
- Основание для передачи арендатором имущества. Это договор об аренде, его номер и дата начала действия.
Предмет договора
Указать, какое именно помещение или его часть отдаётся в аренду и для какой цели. Что вписывать, если речь идёт о здании целиком:
- адрес здания;
- кадастровый номер;
- площадь;
- этаж;
- всех собственников. Или потребуется заключать договор отдельно с каждым из них;
- реквизиты документов, которые обосновывают право арендодателя передавать помещение другому в использование;
- может потребоваться копия технического плана.
Если оформляется договор субаренды части нежилого помещения, то условия следующие:
- не нужен кадастровый номер, так как у части здания его нет;
- выделить территорию помещения на техническом плане и приложить схему к документам;
- если потребуется регистрация сделки, то собственнику нужно заказывать подготовку технического плана именно этой части здания у кадастрового инженера.
Срок действия договора
В начале указать полный срок от начала до конца, на который передаётся другому лицу. Нужно поставить точные даты. Поскольку субаренда по определению зависит от условий и требований «головного» договора между арендатором и арендодателем, на срок её действия влияет именно этот документ. Если основное соглашение истекает по сроку действия и не продлевается, то для третьей стороны он также прекращается. Поэтому договор о субаренде может прекращаться досрочно.
Но отсюда вытекает и другое условие: такое соглашение не может заключаться на период, превышающий по длительности тот, что указан в «головном». И ещё: срок действия субаренды не может автоматически продлеваться, если по основному договору стороны договорились о пролонгации. Потребуется новый договор.
Права и обязанности сторон
Обязанности арендатора:
- передать в использование помещение или его часть;
- выполнить по акту приёма-передачи с указанием текущего технического состояния в момент передачи.
Обязанности субарендатора:
- использовать здания только в целях, которые указаны в договоре;
- поддерживать помещение в исправности, по санитарным нормам, пожарной и электрической безопасности;
- вносить плату своевременно; если по его вине возникает аварийное состояние, восстановление выполняется за его счёт;
- текущий ремонт выполнять за собственные средства;
- по окончании срока возвращение здания выполнять по акту приёма-передачи в состоянии пригодности для использования по той цели, которая была указана в договоре;
- если в помещении были перепланировки и переделки, они должны быть согласованы с арендатором.
Ответственность сторон
Несоблюдение условий грозит ответственностью, регламентированной законодательством за нарушения. За просрочку платежей устанавливается пеня, которую обязан будет уплатить субарендатор. Если здания не были возвращены в срок после окончания периода по договору, необходимо заплатить сумму, равную оплате за аренду в этот отрезок времени.
Платежи и расчёты по договору
- Указать стоимость за месяц.
- Условия внесения платежей: безналичный способ, реквизиты, сроки оплаты после выставления счёта.
- Что будет считаться моментом внесения оплаты.
Расторжение договора
- В каких ситуациях каждая сторона получает право на расторжение.
- Что будет считаться причиной для прекращения действия документа: нарушение соглашения, просрочка, препятствие использованию здания, помещение стало непригодным. Для арендодателя и субарендатора они разные.
Заключительные положения и реквизиты
В конце указывают: условия, которые стороны решили дополнительно указать; реквизиты арендатора и субарендатора: корреспондентский и расчётный счёт в банке, ИНН, КПП, БИК. Обязательны адреса проживания и почтовые.
Если сделку заключают физическое лицо и ИП, то печать ставить не нужно, так как закон не обязывает их иметь собственные. В бланке договора субаренды нежилого помещения будет достаточно подписи. Если необходимо, можно дополнительно заверить соглашение у нотариуса. Но когда одна из сторон – юридическое лицо, то обязательно необходима именная печать поверх подписи.
Приложения к договору субаренды нежилого помещения
Для дополнительного подкрепления соглашения к нему могут прикладываться документы:
- Письменное согласие владельца на субаренду.
- Сделать уточнения и дополнения в отношении срока действия соглашения. Это необходимость государственной регистрации, если период найма более года. Уточнение, что его длительность не может превышать срок об аренде. А также о необходимости нового соглашения при продлении основного.
- Свидетельство о государственной регистрации здания.
- Кадастровый паспорт на объект.
- Акт приёма и сдачи в аренду помещения, где указывается его текущее состояние. Документ будет основанием для разрешения спорных ситуаций об отсутствии надлежащего ухода за зданием и ответственности за это.
- Протоколы разногласий и согласие разногласий.
Юридические нюансы и тонкости при составлении договора субаренды
Если предоставить субаренду без согласования и разрешения от владельца, а также письменного указания в документах, будут наложены штрафы. Собственник может вовсе расторгнуть договор за нарушение условий.
Для ситуации, когда наниматель захочет воспользоваться правом досрочного расторжения сделки, необходимо внести пункт о неустойке. Это поможет не потерять средства.
Обязательно указывать письменно о цели аренды и добавлять назначение помещения согласно его техническим сведениям. Это поможет избежать недоразумений и нецелевого использования здания.
Если нужно составить документ субсубаренды нежилого помещения
Субсубаренда ─ процесс передачи в ещё одну аренду нежилого помещения от лица субарендатора. Это считается двойной переуступкой. Для сделки о субсубаренде нужно получить разрешение собственника. Это обязательное условие.
В законодательстве нет чёткого регламента о таких ситуациях и договорах. Но обычно применяется статья № 615 из ГК. Положение не ограничивает количество субарендаторов на один объект. Некоторые помещения не участвуют в таких сделках. К ним относятся здания в собственности муниципалитета, которые запрещено передавать в пользование третьим лицам. Поэтому прежде чем оформлять двойную субаренду, нужно познакомиться с изначальным основным договором.
Заключение
Субаренда – сложная процедура, связанная с рисками для третьих лиц. Поэтому при составлении договора, главная задача – снизить риски, опираясь на условия владельца помещения. Нужно предусмотреть возможные спорные ситуации и включить соответствующие пункты в соглашение. Это упростит урегулирование конфликтов без обращения в суд. Наиболее надёжное решение в этом деле – обратиться к опытным юристам в сфере недвижимости.
Если вы ищите, где купить коммерческую недвижимость – перейдите по ссылке и с помощью удобного фильтра подберите подходящий объект. Или позвоните по номеру +7 (495) 106-19-99, и наши эксперты ответят на ваши вопросы, составят подборку из 3-5 вариантов и организуют показы. И всё это бесплатно.