В объявлениях о продаже можно встретить: ПРОДАЕТСЯ КОМНАТА. Относительно бюджетный вариант, многих привлекает.
⠀
Однако. Комната может продаваться только в коммунальной квартире. Коммуналки кое-где сохранились в старых домах. Их в Москве мало, хотя еще есть.
⠀
А бывает, что в объявлении указано: продается комната, но по местоположению и типу дома понятно, что дом новый. И сразу ❓ откуда в Москве столько коммуналок?
⠀
Ответ: на самом деле продается не комната, а доля в квартире. Замаскированная под комнату.
⠀
Почему продавец маскирует под комнату? Потому что иметь в собственности комнату выгоднее, чем долю в квартире. И продавец пытается сделать свой неликвидный товар более привлекательным.
⠀
📍Комната – это изолированное жилое помещение, и у ее собственника есть вся полнота прав: можно регистрировать в ней родных, сдавать в найм, можно запереть на ключ и никого не пускать.
⠀
📍Доля же – совсем иной вариант. Доли возникают, когда у объекта недвижимости несколько собственников: получили по наследству, приватизировали, купили в браке. Тут у каждого своя доля, но эта доля не = комнате. Даже если количество долей = количеству комнат.
⠀
Например, в квартире 2 комнаты и два собственника. И каждый из них имеет право пользоваться ОБЕИМИ комнатами. И не имеет права закрыть одну комнату от второго хозяина квартиры.
⠀
Собственник доли может❗только с согласия других собственников:
⠀
🔸зарегистрировать в квартире других людей,
⠀
🔸сдать в найм,
⠀
🔸осуществить любые действия с квартирой, включая ремонт,
⠀
🔸оставить ночевать гостей.
⠀
👫 Без согласия других собственников долевой собственник может зарегистрировать в квартире только своих несовершеннолетних детей. А даже супруга – не может❗
⠀
Вот поэтому продажа комнат – более выгодный вариант, и словом «комната» привлекают покупателя.
⠀
Обнаружить обман легко.
⠀
В документах на комнату так и будет указано:
📍 вид жилого помещения/вид объекта недвижимости: КОМНАТА № такой-то в квартире по адресу...
⠀
А в документах на долю объектом недвижимости будет
📍КВАРТИРА, и будет указано: доля в праве, например, ½.
⠀
И, купив долю, новый хозяин шагу не ступит без согласования с другим собственником.
Общее, что есть у комнат в коммуналке и у долей в квартире – при их продаже другие собственники имеют преимущественное право покупки.
⠀
Т.е. продажа возможна только после того, как другим собственникам направлено предложение о покупке, и они либо отказались, либо не ответили в течение месяца.
⠀
📍Есть еще такой миф: выдел долей в натуре.
⠀
Продавец доли может написать в объявлении, что «доли разделены в натуре».
⠀
Типа, не бойтесь, покупайте долю, она выделена.
⠀
❗Но в квартире выдел долей в натуре невозможен. Вернее, возможен, если можно сделать отдельный вход в каждую часть квартиры, отдельные санузлы, отдельное подведение газа для обустройства кухни.
⠀
Как вы понимаете, это не про Москву.
⠀
🏘️Такая практика существует в регионах: разделить в натуре квартиру на 1 этаже при наличии тех.заключения о возможности разделить коммуникации и сделать две отдельные квартиры. Дело № 33-21635/11, Краснодарский краевой суд, кассационное определение от 20.09.2011.
⠀
А за словами «доли выделены в натуре» кроется то, что у собственников, возможно, определен порядок пользования жильем.
⠀
Такой порядок могли определить как соглашением, так и в судебном порядке. Например, один из хозяев с семьей пользуется бОльшей комнатой, а другой, у которого семьи нет – меньшей.
⠀
Но этот порядок НЕ сохраняется при продаже доли. И не отражается в правоустанавливающих документах.
⠀
Поэтому, купив долю, новому собственнику все равно придется согласовывать с другим собственником, в какой комнате ему поставить чемодан.
⠀
В общем. Покупая (или продавая) доли в квартире, это надо учитывать. И увидев объявление о «продаже комнаты» в Москве в новом ЖК, сразу понимаем, что никаких комнат там не продается. Это продают долю.
⠀
Создавать квартиры коммунального заселения Москва прекратила еще в 2006 году. Их расселяют по разным жилищным программам, и не создают новые.
⠀