Первая половина 2022 года ознаменовалась отличными показателями по продажам недвижимости в Дубае. Однако Шейх Мухаммед бин Рашид Аль Мактум решил не останавливаться на достигнутом и создать такие условия, которые еще больше заинтересуют потенциальных инвесторов и позволят увеличить денежную массу в секторе недвижимости. Правитель Дубая издает Указ №22 от 2022 года, предусматривающий создание инвестиционных фондов недвижимости. Рассмотрим более подробно, как новый закон может повлиять на местный сектор недвижимости и попробуем разобраться во всех его тонкостях.
Общий обзор закона
Указ Дубая №22 от 2022 года был объявлен еще в июле текущего года. Его действие распространяется на инвестиционные фонды недвижимости страны, которые регулируются и лицензируются соответствующими органами. Одновременно Земельный Департамент Дубая создает новый реестр, наделяющий фонды особыми правами, призванными облегчить их инвестиции в эмират.
Если говорить про ключевые изменения, то теперь зарегистрированные фонды ОАЭ могут покупать недвижимость в тех районах, в которых введены ограничения на иностранную собственность. Чтобы фонд смог продать такой объект, ему потребуется получить предварительное одобрение специального комитета.
Условия регистрации фонда
Изменения в законодательстве об инвестировании касаются всей недвижимости в Дубае, в том числе объектов во всех freehold-районах, за исключением DIFC. Чтобы зарегистрировать фонд в реестре, необходимо соответствовать следующим требованиям:
- Наличие у фонда действующей лицензии, выданной компетентным органом.
- Стоимость имущественных активов, которые принадлежат фонду, должна составлять AED 180 млн или USD $49 млн.
- Не допускается к регистрации в реестре фонд в случае его отстранения от торговли собственными акциями на финансовых рынках Дубая.
- Оплата регистрационного сбора в DED.
Соблюдение всех условий проверяется аккредитованным специалистом по оценке, что делает процесс более прозрачным. Если какие-либо требования не выполнены, а также в случае роспуска или банкротства, все права фонда приостанавливаются.
Условия покупки недвижимости в районах, не предназначенных для владения гражданами другого государства
К ним относятся:
- Рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть не менее 50 миллионов дирхамов или 3,6 миллионов долларов.
- Соответствие стандартам DLD по инвестиционной доходности недвижимости.
- Объекты недвижимости должны соответствовать положением Указа №25 от 2022 года.
Помимо этого, DLD может выдвинуть любые другие условия, которые также потребуется выполнить.
Какие предусмотрены сборы за отчуждение объекта недвижимости
Любые виды сделок, которые были зарегистрированы фондом недвижимости, облагаются следующими сборами:
- Приобретение объекта фондом недвижимости и регистрация на имя фонда — сбор составляет 2%.
- Продажа объекта из портфеля фонда недвижимости и регистрация его на третьих лиц — сбор в размере 4%.
- Регистрация фондом недвижимости права узуфрукта или долгосрочной аренды — облагается сбором 2%.
- Регистрация фондом отказа от права или выгоды от долгосрочной аренды — сбор составляет 4%.
В данном случае речь идет только об отчуждении имущественных активов, а не имущественных долей акционеров фонда.
Вклад в натуральной форме
Учредители, создавая инвестиционный фонд недвижимости, могут предоставить в капитал фонда имущество, которым они владеют, в качестве так называемого «вклада в натуральной форме». В сертификате на недвижимость будет указано, что владельцем объекта является создаваемый фонд недвижимости.
После регистрации инвестиционного фонда и получении лицензии DLD внесет необходимые изменения в сертификат, в соответствии с которыми фондом станет владелец недвижимости. Тут нужно отметить, что в момент передачи права собственности на объект, который принадлежит учредителю, с инвестиционного фонда будет взиматься не стандартный сбор 4%, а комиссия в размере 13 600 $ или 50 000 дирхам.
Преимущества нового закона об инвестировании в недвижимости
Можно с уверенностью утверждать о привлечении большего количества инвестиционных фондов недвижимости после вступления в силу Указа №22 от 2022 года. Они смогут не только принести доход и успешно развивать неосвоенные районы, но и открыть новый рынок для розничных инвесторов.
С 2023 года начнет действовать корпоративный налог, но инвестиционные фонды могут потребовать для себя освобождения от него. Соответствующее разрешение выдается в Федеральном Налоговом Управлении (FTA).
Формирование инвестиционных фондов недвижимости одновременно поможет в развитии сектора недвижимости и рынков капитала. Дубай уже бьет рекорды по объему FDI (прямые иностранные инвестиции), а новые изменения в законодательстве позволит привлечь еще больше зарубежных инвесторов, что положительно скажется на экономике в целом. В перспективе существенные преимущества оценят и розничные инвесторы, так как в результате инвестирования в коммерческую недвижимость заметно повысится спрос, что приведет к росту уровня цен.