Всем привет!
Весной и в начале лета я ванговал снижение цен на недвижку в РФ и по жилой я не ошибся: цена стала более привлекательной и на первичке, и на вторичке. Ошибся немного в темпах, тк цена снижается медленнее, чем я предполагал.
Сегодня на РБК Pro (платная версия) вышел обзор по коммерческой недвижке в Мск с прогнозом на 2023-24.
Тенденция очевидна:
- вакантность медленно, но растёт;
- цена снижается;
- тренд до 24 года включительно определён.
И не забываем сравнивать доход от ренты со ставкой по безрисковому активу - депозит в госбанках и ОФЗ.
Удачных вложений нам всем в наступающим году!✊🏻🙏
Полный текст обзора ниже⬇️
Кому помог мой совет в начале года - лайк/шэр и спасибо в комментариях приветствуется😜
Провал — впереди. Каким был 2022 год для коммерческой недвижимости Москвы
Все сегменты коммерческой недвижимости столицы к декабрю просели гораздо меньше, чем прогнозировали эксперты в начале года. Однако падение продолжится и в 2023 году. Как рынок прошел через испытания 2022-го — в обзоре Commonwealth Partnership
Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС
В первой половине 2022 года эксперты ожидали, что все сегменты коммерческой недвижимости в Москве скоро достигнут дна на фоне геополитического и экономического кризиса. Однако к концу года можно отметить, что динамика основных индикаторов в сфере оказалась плавной: глубокий провал ожидается в следующем году. Перелом тренда и восстановление рынка в лучшем случае начнутся во второй половине 2024 года.
Посмотрим, с какими результатами подходят к завершению текущего года разные сегменты отрасли.
Складская недвижимость
Направление, которое показало себя самым устойчивым. Напомним, что этот рынок еще в 2020 году совершил рывок в развитии и побил исторический рекорд спроса. В 2022 год столичные склады входили с вакансией менее 1% и ограниченным качественным предложением. Именно дефицит на старте и удерживал показатели сегмента от резкого падения на протяжении года.
По итогам трех кварталов годовой объем новых складов в Москве может достичь 1,5 млн кв. м, превысив значение 2021 года на 7%. В то же время доля свободных площадей в сегменте за три квартала составила 4,6% (+3,6% по сравнению с прошлым годом). По прогнозам Commonwealth Partnership, к концу года показатель вырастет до 5%. Таким образом, критического падения не произошло. Но в 2023 году рост вакансии продолжится вплоть до 7% по причине оптимизаций бизнеса в стране.
Наиболее активной аудиторией складского сегмента остаются компании e-commerce. Их доля в общем объеме спроса первых трех кварталов 2022 года составила 51%. При этом кратное снижение спроса наблюдается у многоканального ретейла (в 7–9 раз по сравнению с 2019–2021 годами). Здесь остаются активными в основном представители продуктовых торговых сетей.
Можно предположить, что тенденция сохранится и далее. В ближайшие годы спрос на склады в России будут поддерживать в основном производственные и e-com компании. Свою лепту тут также могут внести операторы госзаказов, компании, которые их выполняют, и небольшие фирмы оптовой и розничной торговли в сфере импортозамещения и параллельного импорта.
Офисная недвижимость
Главное наблюдение относительно офисов — все прогнозные значения начала года были гораздо более негативными, чем то, что вышло в итоге. Объем сделок, заключенных с начала года по начало декабря, меньше аналогичного периода прошлого года на 17%. В апреле снижение ожидалось на 49% по сравнению с 2021 годом.
Тем не менее если в четвертом квартале 2021 года сделки-отказы от офисных площадей составили 6% от общего объема, то в третьем квартале 2022 года этот показатель достиг 41%. Сегодня очевидно, что в ближайшие годы аренда и покупка крупных площадей со стороны международных компаний в России будет скорее исключением из правил. Вероятнее всего, ими будут предприятия (как отечественные, так и зарубежные — например, турецкие и китайские), успешно занявшие ниши ушедших брендов.
Еще одно явление, которое показывает реакцию офисного рынка на внешнее давление в 2022 году, — рост предложения субаренды.Для компаний, заинтересованных в аренде офиса, субаренда сегодня может стать прекрасным вариантом: 90% предложения расположено в классе А.
По состоянию на начало декабря предлагаемая субаренда в классических офисах составляет 112 тыс. кв. м. В целом с начала года на рынок вышло 137 тыс. кв. м такого предложения. Для сравнения: в конце 2020 года предложение субаренды было на уровне 84 тыс. кв. м. Также впервые за всю историю площади в субаренду стали массово сдавать и в гибких офисах. К декабрю их объем там стал составлять 23 тыс. кв. м.
Отдельным уникальным явлением текущего года в нише гибких пространств стала экспансия отечественных операторов за пределы России. Пока большинство представителей рынка отдали предпочтение рынку ОАЭ (Space 1, Multispace, CODE, GrowUp и др.). Однако были и те, кто выбрал для себя другие направления.
Например, в апреле 2022 года компания Collider открыла свой первый проект на 100 рабочих мест в Ереване. В свою очередь, компания «Практик» анонсировала запуск коворкинга в Астане в конце 2022 года. Руководство предприятия GrowUp заявляло об интересе к открытию новой площадки в Грузии, а оператор CODE рассматривал возможность выхода на рынки Армении и Узбекистана после успешного запуска своего проекта в Дубае.
Торговая недвижимость
2022 год стал серьезной проверкой на прочность для торгового сегмента. По данным июньского исследования NielsenIQ, 72% покупателей России активно сокращают расходы. Посещаемость моллов в стране, по данным Focus Technologies, Mall Index, за период с первой недели января по первую неделю декабря 2022 года снизилась на 7%.
Уровень вакансии в крупных торговых центрах к декабрю составил 12% (в конце 2021 года показатель составлял 10%). Его рост связан с тем, что уходящие ретейлеры начали освобождать площади. В то же время небольшая динамика отражает то, что многие из них все еще не приняли окончательного решения о судьбе бизнеса в России. По прогнозам аналитиков, рост вакансии в нише в следующем году достигнет 15–17%.
Надеждой собственников на сдерживание доли свободных площадей в торговых центрах может стать:
1 Поддержание прежнего уровня продаж марок, которые провели ребрендинг/локализацию («Вкусно — и точка», «Л`Окситан», LPP и другие).
2 Активное развитие российских компаний, особенно в фешен-сегменте (12storeez, Emka, NOUN, 2mood и другие).
3 Расширение присутствия оставшихся на рынке иностранных брендов (Koton, Anta, Arya и другие).
К слову о развитии российских брендов: оно возможно при условии грамотной ценовой политики. Пока большинство из них работают по ценам премиум-сегмента. То есть полноценную замену, например, Monki или H&M только предстоит сформировать.
Присущая сегменту инерция привела к тому, что объем новых объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию в первые три квартала года, превысил годовой прогноз. Однако в ближайшие годы рынок столкнется с замедлением темпов ввода. На снижение показателя повлияет рост стоимости строительства, уход ключевых иностранных арендаторов и конкуренция за оставшихся.
Заключение
Таким образом, в текущем году и ретейл, и склады, и офисы отреагировали на геополитические события не в полной мере. Это произошло из-за особенности коммерческой недвижимости, которая подразумевает отложенную реакцию на кризис. Индикаторы по всем трем сегментам отразят события 2022 года более явно в 2023 году. При этом последствия текущего кризиса мы также будем наблюдать и в 2024 году.