Каким будет наступающий 2023 год для первичного рынка недвижимости, можно только догадываться – в слишком непредсказуемое время мы живем. Однако кое-какие предположения все же можно сделать, если не брать в расчёт форс-мажоры - наподобие тех, что имели место в 2022 году. Все говорит за то, что если вы планировали покупать квартиру в обозримом будущем, то лучше не откладывать.
Есть как минимум пять причин для подобных выводов. Расположим их в порядке убывания важности.
Льготную ипотеку обновили
Главная интрига декабря разрешилась – программу госсубсидирования ипотеки продлили на полтора года, правда, подняв ставку до 8% годовых. Важность этого решения переоценить сложно: в ноябре более 90% всех сделок в Петербурге и области проводилось с использованием банковских займов. Из них почти две трети – это как раз льготная ипотека в среднем под 6,5% годовых.
Конечно, 8% - это чуть хуже нынешних 7% годовых. И здесь важно учитывать, что все заявки, одобренные до Нового года, будут действительны и в начале следующего, так что даже если быстро подать заявку, то можно успеть получить кредит на «старых» условиях.
А вот на снижение ставки рыночным путем рассчитывать вряд ли стоит. Центробанк уже в последнем квартале нынешнего года ясно дал понять, что опускать ключевую ставку далее он вряд ли будет, да и в начале будущего года вряд ли для этого найдутся основания.
Ипотека под 0,1%: конец близок
Как бы ни ругали ипотеку с околонулевой ставкой, но всё же для той категории покупателей, которые приобретают квартиру «раз и навсегда», она очевидно выгодна: да, цена выше, зато заемные деньги фактически бесплатные и ежемесячный взнос необременителен по сравнению с «обычной» ипотекой. А именно величина взноса для многих покупателей – самое важное.
Но волей Центробанка эти программы, вероятнее всего, сделают для коммерческих банков невыгодными, что приведет к исчезновению продукта с рынка. Совместные программы застройщиков и банкиров, конечно, останутся, но процент уже будет не околонулевой, а минимум 2-3%.
При этом пока такие программы действуют. Например, с их помощью можно приобрести квартиру в квартале «Окла» от «Ленстройтреста» - под 0,1% на весь период кредитования.
Новогодние скидки
За пандемийные годы с их волнообразным спросом на квартиры об акциях и скидках потребитель мог изрядно позабыть, однако в 2022 году они вернулись. Этот привычный инструмент используют почти все петербургские застройщики. И «Ленстройтрест», кстати, не исключение. Девелопер предлагает скидку в размере от 1% до 7% от итоговой стоимости квартиры до 31 декабря нынешнего года при заключении ДДУ или бронировании. Размер скидки указан на запечатанном купоне и неизвестен клиенту и менеджеру отдела продаж компании до его вскрытия. Воспользоваться купоном можно только один раз.
Цены остановились. Но могут снова вырасти
Если говорить о ценах вообще, безотносительно скидок, то можно уверенно говорить о стагнации, причем в масштабах всей страны. В Петербурге они стоят на месте уже третий месяц, что покупателя, привыкшего к их постоянному росту, скорее, обрадует. С другой стороны, на «вторичке» они вообще пошли вниз и разрыв между двумя сегментами растет. Это – ещё одна причина поторопиться с покупкой новой квартиры, ведь в большинстве случаев для этого сначала необходимо продать старую.
Кроме того, не исключено, что, чуть притормозив, ценник снова полезет вверх в следующем году. Причина – в снижении предложения: многие застройщики из-за падения спроса будут придерживать проекты и очереди, а это, в полном соответствии с законами рыночной экономики, напрямую отражается на стоимости товара – квартир, в данном случае.
Добавим и ещё одну важную деталь – стабилизировались цены на стройматериалы, а на часть – даже снизились. Это значит, что можно сэкономить на ремонте. И кто его знает, не начнут ли обои и плитка дорожать снова.
Строить будет негде
В начале декабря в Смольном однозначно дали понять: переводить всю «промку» под жилую функцию не дадут. В новом Генплане города (должны принять в апреле 2023-го), видимо, будет закреплено развитие жилой застройки в южном направлении. Но с транспортной доступностью там дела обстоят пока не очень.
Это не означает, что новостроек в удобных локациях не станет совсем, но очевидно выбор станет меньше. Пока же можно рассматривать различные варианты, например, все тот же квартал «Окла» в Приморском районе. Здесь рядом настоящий лес, удобные подъездные пути, социальные объекты, а в самих домах – большие балконы, панорамные виды и удобные планировки.