Мы уже говорили о кризисе, который наблюдается в сфере недвижимости. Спрос объективно падает и застройщикам всё труднее продавать свои квартиры. Что они только не придумывают.
Уже и льготные условия, где можно вообще без первоначального взноса, якобы под 0,1% годовых взять ипотеку. На поверку всё оказывается немного не так и мы уже говорили об этом на нашем канале здесь. Однако, это не всё, что они могут придумать, есть и более экзотические способы.
Например, такой, как продажа недвижимости за токены.
Для тех, кто не знает, что это такое, сообщаем – это аналог ценной бумаги, которая существует в электронном виде, как некая запись. В основе токена находится какой-то актив, который в цифровом виде разбивается на части. Затем токены могут продаваться и иметь самостоятельное хождение.
Записи об операциях с токеном осуществляются с использованием блокчейн-технологий и пока не регулируется законодательно.
Они существуют в неких системах, которые по большей части частные.
Что-то подобное можно представить в виде реестра недвижимости, которое ведет государство. В него тщательно заносятся права, возникающие на определённую недвижимость, собственники и иные правообладатели, переход прав и т.д. В любой момент вам могут дать выписку из реестра о правах на недвижимость на текущий день.
Проблема только в том, что если государство что-то гарантирует, то, по крайней мере, к государству можно предъявить требования. Токены же, как записи в неких системах, основываются на программах, которые ведут частные компании. Естественно, если с компанией что-то случится, записи и данные могут быть потеряны, т.е. вы привязываете себя к этой компании.
Как все это может быть применено к недвижимости? А вот как! Стремясь увеличить падающий спрос на новые квартиры, застройщики хотят создать собственные системы токенов.
Например, по сообщениям СМИ, этой возможностью хочет воспользоваться девелоперская группа «Самолёт». Она прорабатывает проект, который позволит покупать токены на часть стоимости квартир.
Какой смысл во всём этом?
Общий смысл, если вы хотите заниматься инвестированием недвижимости, то вам необходимо купить квартиру на стадии строительства. После этого вы продаете её после того, как стройка завершена. За это время квартира вырастает в цене. Это не плохой бизнес для многих был и, наверное, сейчас остаётся, хотя его доходность существенно снизилась. Однако, чтобы провести такую операцию надо иметь солидные средства на покупку квартиры. Так же, там очень долгий оборот, потому что стройка может идти несколько лет. Отсюда, это бизнес не для всех, а только состоятельных людей. Застройщик предлагает разделить весь будущий дом на токены определенной стоимости и на стадии строительства каждый сможет его приобрести. По сути, токен будет подтверждать вашу долю в будущем доме.
После завершения строительства застройщик будет продавать квартиры и прибыль от продаж будет делиться согласно долям, а токены будут погашаться. Застройщик хочет снизить порог входа на этот рынок, поэтому вы можете даже иметь всего 1 000 000 рублей, вложить их в эти токены. Вам не надо будет покупать целую квартиру, что бы получить свой доход.
Как оценить данную схему?
Эта схема, по сути, своей повторяет схему долевого строительства, когда дольщики вносили денежные средства застройщику заранее. На эти средства он строил дом, а потом выдавал квартиры. Только используются современные технические средства, которые позволяют уменьшить объём вносимых средств, т.е. вы можете внести любой объём средств, а не только целую квартиру и тем самым делать свой бизнес. Т.е. идея не нова и новизна только в использовании современных электронных средств.
Законодательное регулирование в России пока эта деятельность не получила, поэтому, это совершенно частная инициатива и вам предлагается поучаствовать в деятельности частной компании. Как поведёт себя сама компания, это будет ещё большой вопрос и это будет зависеть чисто от самой компании. Всё будет регулироваться договорными отношениями.
Будет ли исполнено всё как договаривались, тоже зависит от компании. Мы не спорим, что компания «Самолёт» достаточно надёжная строительная компания и возможно она исполнит все свои обязательства: выдаст вам ваши денежные средства с какой-то доходностью. Однако, понятно, что и риски здесь присутствуют.
Вы полностью зависите от застройщика, отдаёте ему деньги заранее. Застройщик всегда на первом этапе, пока эта система начинает работать будет исполнять свои обязательства, но, когда токенов наберётся на значительную сумму, возникнет та же ситуация, что и с банковскими кредитами.
Застройщик сначала брал кредиты у банков и ломает голову, где взять дополнительные деньги. Теперь он находит деньги в виде продажи токенов и отдаёт эти деньги на погашение кредитов. Потом он должен каким-то образом погасить долги перед вами.
Т.е. эта система содержит в себе риски неисполнения обязательств и встает вопрос, кто его будет нести. После массовых случаев замораживания долевого строительства, когда по стране появилась масса обманутых дольщиков, закон о долевом строительстве был изменен. Введение эскроу-счетов переложило риски на застройщика и банки.
Но, как видим, застройщики хотят вернуть те времена теперь с помощью токенов. Риски вновь перекладываются на конкретных физических лиц и такой бизнес явно не для каждого. Необходимо понимать, что речь о том, чтобы одолжить деньги строительной компании в той или иной форме и ничего нового здесь нет.
Компании одалживали деньги и ранее: через банковские кредиты, облигации, акции, доли и другие ценные бумаги. Всё это не более, чем форма долговых обязательств и токен в этом смысле ничего нового не привносит.
Заниматься же инвестициями в недвижимость или нет, каждый должен решать сам. Как минимум, нужно иметь склонность к бизнесу и разбираться в недвижимости, что есть далеко не у каждого.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.
