Региональный представитель Российского совета торговых центров (РСТЦ) в Сибири и Новосибирске, основатель ООО «Отелит» Евгений Бурденюк ― о том, как выживают торговые центры в регионах Сибири и какова вероятность их банкротства.
В режиме неопределенности
— Евгений, какова на сегодняшний день заполняемость торговых центров в Новосибирской области, других регионов Сибири? Где больше всего вакантных мест? — Сложно однозначно ответить на этот вопрос. Есть такая история, что компании, которые якобы «ушли» из России, до сих пор не расторгли договоры с торговыми центрами. В результате вы можете видеть в ТЦ пустые помещения, но по факту арендаторы за них платят. Да, поступления у ТЦ в этом случае не такие большие, как если бы арендодатель взимал плату с оборота, но эти деньги помогают ТЦ выходить из убытков и продолжать функционировать в режиме доходности, который приемлем для технического существования объекта.— А если говорить о ТЦ, где не было иностранных брендов?— Здесь многое зависит от формата ТЦ. Был ли там кинотеатр или нет, был ли ТЦ ориентирован на моноторговлю. Эти вещи очень сильно влияют на устойчивость бизнеса. К примеру, если в ТЦ было несколько аутлетов, например Nike, Puma, Adidas, то есть вероятность, что собственники «приплыли», так как из-за санкций выбывает почти 80% экспозиции. Этот формат может схлопнутся, и им придется менять концепцию торгового объекта.Что касается обычных районных ТЦ, которые вообще не зависят от иностранных брендов, то у них не было никаких серьезных колебаний. Доля вакантных площадей в таких объектах составляет в 10-15%, то есть на докризисном уровне — условно стабильная, так как идет небольшая ротация арендаторов.Часть арендаторов вообще не почувствовали в 2022 году никаких изменений: продуктовый ритейл, пивные магазины, доставка, пункты выдачи. Во всяком случае из-за санкций и геополитики. Изменения в этом сегменте могли происходить на фоне локальной конкуренции, например рядом открылся или закрылся конкурент.— Оценивали ли вы, как изменился спрос в ритейле? — Если говорить о цифрах, то, по данным РСТЦ, в целом по России спрос упал на 10-20%. В Новосибирске схожая тенденция.Есть понимание, что падает покупательская способность населения, экономика сжимается. Люди экономят, замещают свою потребительскую корзину ― и это сказывается на посещаемости ТЦ и офлайн-операторов. Это ощущает и мелкая розница, и ИП. Но для ритейла это стандартная ситуация, и он быстро адаптируется к изменениям.С другой стороны, все больше людей понимают преимущества онлайн-торговли и переходят на интернет-площадки. Однако, на мой взгляд, офлайн-торговля все равно останется весомой частью рынка и не исчезнет.— Как ТЦ Новосибирска, других регионов Сибири скорректировали цены на аренду? — Там, где можно проводить индексацию на уровень инфляции, все ТЦ стараются это сделать, чтобы остаться на плаву и соответствовать реалиям рынка. Хотя если учесть, что официальная инфляция в 2022 году составляет около 12%, а реальная намного больше, то даже у тех, кто провел индексацию, это история ни о чем. В тех ТЦ, где продажи упали и у арендаторов критическая ситуация, собственники и управляющие вынуждены реагировать на просьбы предпринимателей и уменьшать арендные платежи. Но это тема для индивидуального обсуждения, массовой ее вряд ли можно назвать.При этом сейчас нередки случаи, когда арендаторы манипулируют сложившейся ситуацией, добиваясь более льготных условий у собственников. Например, владельцу ТЦ арендатор-федеральный ритейлер может заявить: «Снижай арендную плату в два раза, либо мы съезжаем». И собственник в панике, так как понимает, что другого арендатора такого уровня он сейчас не найдет. Сети мастерски находят «правильные» слова и подходы, а ТЦ становятся заложниками таких историй.
Почти без вариантов
— Каким ТЦ удалось заместить ушедшие иностранные бренды? За счет каких арендаторов? — Увы, никаким. Нечем замещать. Чтобы вы понимали: из страны ушли около 130 крупных розничных операторов мирового масштаба. Найти замену на их место крайне сложно. Сейчас по всей стране порядка 30 брендов-заменителей, и то не масштабных, а локальных. Причем большей частью они расположены в Центральной России, не в Сибири.Да, в отдельных ТЦ появляются локальные, частные истории — эксперименты. Универсального рецепта, который бы послужил лечением для всех ТЦ, нет.— Например, о каких отечественных брендах вы говорите?— Например, в Центральной России есть бренд Slava, который сейчас забирает в ТЦ большие площади. Но по факту это агрегатор для большого количества отечественных компаний, который выводит их продукцию на рынок под одним именем. Это не какая-то глобальная история.Для ТЦ такие проекты не выход, так как они генерят меньший поток посетителей, чем мировые операторы, объем товарооборота у них меньше, а значит, они платят меньше арендных платежей.С другой стороны, я вижу, что на рынок Новосибирска, других городов Сибири начали возвращаться западные бренды: Mango, Mexx. Заходят иностранные бренды, которые ранее не могли конкурировать с мировыми операторами, а сейчас вполне могут развернуться в России.— Как изменяются форматы ТЦ в Новосибирске, регионах Сибири? — Глобально никаких изменений нет. Я бы сказал, что есть попытки спасти ситуацию, но не системно, а хаотично. Люди пытаются извернуться, но пока ничего дельного придумать не могут. Где-то локально встает dark store, где-то расширяется оператор доставки. На профессиональном жаргоне такие истории называются «шахматными перестановками», когда на одном поле меняют существующие фигуры. Арендаторы выдвигаются из второго ряда в первый, но тупиковых пустующих мест на задворках, в малопроходных локациях становится больше.Очень сильно бьет по ТЦ неопределенная ситуация с кинотеатрами. Никто не понимает, как эта история будет развиваться дальше.— А в других регионах есть форматы интересной реконцепции ТЦ?— Есть пример в Казани, куда мы собираемся отправиться для обмена опытом. Там ребята полностью переформатировали торговый центр в склад. Однако они уже столкнулись с массой проблем, в том числе юридических проволочек, так как оказалось, что поменять профиль здания — это очень затратная история по финансам и времени.У нас есть идеи по реконцепту ТЦ, но я воздержусь их комментировать, так как это — коммерческая информация, с которой мы выходим к собственникам торговых центров. Для некоторых ТЦ Новосибирска, на наш взгляд, проблема переформатирования бизнеса вполне решаема.
Банкротные истории
— Много ли ТЦ Новосибирска, других регионов Сибири находятся в банкротном, предбанкротном состоянии? Есть ли покупатели на такие активы? Каков может быть дисконт по таким сделкам?— Финансовые показатели деятельности ТЦ закрытые, поэтому точно сказать, кто находится в предбанкротном состоянии, сложно. На мой взгляд, пока таких немного. Но, практика показывает, что рынок недвижимости очень инертен. К примеру, только сейчас на нем стали сказываться последствия кризиса 2014 года. Следом начнут появляться «подснежники» пандемийного 2020 года, когда вводился локдаун, и эта история будет отыгрываться 2-3 года. В целом же статистика банкротств свидетельствует о росте в 10% ежегодно, и в ней естественно присутствует торговая недвижимость. Так что, думаю, банкротные истории на рынке ТЦ в Новосибирске будут. Иногда даже техническое банкротство, так как бизнесменам проще пройти через эту процедуру, чтобы перераспределить свои финансовые потоки, чем постоянно находиться в подвешенном состоянии.— А количество предложений по торговой недвижимости в Новосибирске, других регионов Сибири увеличилось? — Я всплеска не вижу. Некоторые объекты участвуют в торгах. Дисконты по таким лотам разные: иногда чрезмерно низкие, иногда на уровне рынка. На мой взгляд, такие предложения сегодня абсолютно не интересны инвесторам. Кстати, объекты нередко продаются с торгов, и тут важно не заиграться, так как в ходе аукциона цена может вырасти до рыночной, то есть инвестор через банкротство купит объект, который можно без заморочек взять на рынке.При этом абсолютно все владельцы ТЦ рассматривают вопрос о продаже своего объекта, так что при желании инвестор может купить любой торговый центр в Новосибирске — вопрос в цене.