Интрига вокруг льготной ипотеки закручивается всё сильнее

Программа субсидированной льготной ипотеки под 7% годовых была перезапущена в июне этого года. По первоначальным планам, она должна была закончиться 31 декабря 2022 года.

В середине ноября в публичную плоскость перешли дебаты на тему возможности продления программы: Минстрой РФ настаивает на том, что ставку по ипотеке надо продолжать субсидировать, иначе продажи рухнут, а строительство нового жилья прекратится. ЦБ РФ считает, что строительный рынок "сидит на игле" дешёвых (за счёт налогоплательщиков) кредитов и с неё надо слезать.

На прошлой неделе глава Минфина Антон Силуанов рассказал, что в правительстве обсуждается не прекращение и не продление действия этого механизма, а его модификация. То есть субсидии сохранят, но изменят параметры — ставку и сумму льготного кредита. Кроме того, ограничат поддержку только тем регионами, в которых она действительно нужна.

Застройщики считают, что это предновогоднее гадание на ипотеку затянулось. "По большому счёту, всё упирается в продление или непродление программы ипотеки с господдержкой. Именно на её базе предоставляется дополнительно субсидируемая (застройщиками и банками) ипотека. Если "льготная" ипотека будет свёрнута, то и субсидируемая будет менее доступна", — рассказывает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в октябре и ноябре доля продаж с помощью ипотеки составляла более 90%. "При этом наблюдалось увеличение доли сделок именно с использованием госпрограммы: 72% от всех ипотечных сделок в октябре, 75% — в ноябре", — говорит Ольга Трошева, руководитель центра.

За счёт дополнительных субсидий от застройщиков средневзвешенная ставка ипотеки в октябре составила 2,91%. По оценкам экспертов, если госпрограмму отменят, то ежемесячный платёж одномоментно вырастет на 40–50%, а спрос, по оценкам Nikoliers, упадёт наполовину.

"Если субсидии отменят, то новостройку можно будет купить по ставке 9–10%, что неподъёмно для большинства покупателей. Даже с учётом сохранения субсидирования, к сожалению, платежи по ипотеке будут высокими", — уверена Яна Вирченко, директор по продажам ГК "Полис".

Впрочем, большая часть девелоперов, опрошенных "ДП", считают, что субсидирование всё–таки продлят, но сама программа будет трансформирована — продлена под более высокую ставку с меньшим лимитом. И ожидают сокращения продаж в начале будущего года.

"Безусловно, дальнейшие перспективы первичного рынка в значительной степени зависят от принятия решений относительно продления ипотеки с господдержкой и ограничения субсидированных ипотечных ставок. Мы всё же полагаем, что программа подвергнется минимальным корректировкам — резкая отмена нарушит баланс рынка, в данном вопросе целесообразны поэтапные шаги", — предполагает Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development.

С ним согласна Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург". "Скорее всего, регулятор сделает некую корректировку программы, своего рода промежуточное решение между продлением и прекращением. Возможно, будет скорректирована сумма кредита или введут более жёсткие требования к размеру собственного участия заёмщика. Также могу предположить продление программы, но на ограниченный период", — говорит она.

По словам девелоперов, сейчас важно дать рынку возможность стабилизироваться и не делать резких заявлений и движений. "Какой бы ни была конфигурация ипотечного рынка в 2023 году, её целесообразно сохранить хотя бы на ближайшие 2–3 года. Это позволит девелоперам планировать свою деятельность в части вывода на рынок новых проектов и насыщения рынка новым предложением, что будет как минимум тормозить рост цен", — предлагает Мария Орлова, директор по продажам ГК "А101" в Петербурге.

"Возвращение к рыночным ставкам представляется возможным после того, как базовые ставки приблизятся к уровню субсидированной ставки — 7%. Для этого ключевая ставка должна опустится до уровня 5-6%", — считает директор по продажам GloraX Павел Логачёв.

По мнению Сергея Софронова, сейчас вопрос стоит просто: остаётся ли повышение доступности жилья ключевой задачей? "Ответ на этот вопрос определяет инструментарий для бизнеса на ближайшие 5 лет. При текущем положении дел он довольно очевиден", — говорит эксперт.

https://www.dp.ru/a/2022/12/14/Modifikacija_lgot?from=dzen-news