Я уже писал, что перспективы у застройщиков нерадостные, спрос на новостройки уже обвалился, а льготную ипотеку на следующий год и Минфин, и Центробанк предлагают не продлевать.
Что приведет к еще большему провалу в продажах и неизбежному падению цен на новостройки.
И вот застройщики, похоже, нашли как выкрутиться.
Московские застройщики хотят заманить на рынок толпы спекулянтов.
Инвестиции в недвижимость доступны далеко не всем, а уж в столичную, тем более.
А застройщики как раз хотят их сделать массовыми.
Они решили, что раз в Москве купить квартиру целиком могут единицы, то надо просто распродавать ее по частям.
Деньги на пару квадратных метров найдутся же у многих.
Вкладываться в квартирную расчлененку предлагается по последней моде – через цифровые токены.
Если по-простому, то это флешка, на которую будет записан уникальный электронный код, подтверждающий, что вам принадлежит столько-то метров, в таком-то объекте.
По крайней мере, я так понял схему, т.к. конкретику по техническим моментам пока не опубличили.
В общем, вы платите деньги, вам вручают токен, а затем, когда дом достроен, токен у вас выкупает застройщик или вы продаете его кому-то другому.
Ставка здесь на то, что на ранних стадиях строительства квадратный метр стоит намного дешевле, чем после сдачи квартиры.
Типа приходите на этапе котлована, затовариваетесь метрами на токен, а после финиша стройки продаете свой токен втридорога.
В теории всё выглядит донельзя заманчиво для желающих поспекулировать на столичных новостройках.
Но это лишь в теории.
На практике же всё может вылиться в большой мыльный пузырь.
Застройщики молодцы, придумали, как на падающем рынке, хоть с кого-то поиметь дополнительные деньги.
С застройщиками всё понятно, они сейчас вовсю начнут в красках расписывать, как можно будет озолотиться на своих токенах.
Как это просто, удобно и всем доступно, в общем, быстрее несите ваши денежки, пока все токены не разобрали.
Но, лично я не планирую вписываться в эту историю и другим бы не советовал.
Ну, начнем с того, что всё долевое строительство у нас регулируется приснопамятным федеральным законом №214 и в нем, естественно, нет ни слова ни про какие токены.
У нас пока вообще ни в одном законе не прописана возможность получения права собственности на недвижимость за счет цифровых финансовых активов, к каковым и относится токен.
Непонятно, что собственно будут вам продавать застройщики на токене, но юридически это точно не смогут быть реальные квадратные метры.
Скорее всего, юридически это будут оформлять, как право требования на метры.
Получается, что все вернется в нулевые года, когда застройщики все новостройки продавали по вексельной схеме.
Я сам в 2007 году покупал трешку в Москве именно так.
Мне тогда вручили вексель на сумму, прописанную в предварительном договоре купли-продажи квартиры, а затем когда дом был сдан, зачли вексель в качестве оплаты стоимости квартиры.
Вот только сдачу дома задержали на 2 года, и мне еще повезло, что застройщик его все таки сдал, а не обанкротился, иначе, мне его вексель оставалось бы лишь добавить к туалетной бумаге.
Нет застройщика – значит и вексель отоваривать некому, значит никто мне и деньги не вернет, и квартиру не даст.
Так вот вместо старых добрых векселей застройщики теперь собираются втюхивать модные токены.
В общем, обертка новая, а конфетка старая и риски прежние.
Не будет застройщика, или у него не будет денег и никто его не заставит выкупить ваш токен.
Да, даже если застройщик будет жив-здоров, то цену за токен будет назначать он сам и если она вас не устроит, вы ничего не сможете сделать.
Т.е. можно купить токен, несколько лет дожидаться сдачи дома, а потом застройщик предложит вам цену выкупа на 5-10% больше, чем вы сами заплатили.
Получится, что вы просто практически бесплатно прокредитовали застройщика.
За несколько лет даже инфляция будет гарантировано выше.
Нет, можно, конечно, не соглашаться на цену застройщика, но кому тогда продавать токен?
Может быть, конечно, сформируется вторичный рынок токенов, т.е. когда частники будут продавать их друг другу, правда, я даже не представляю, как это должно всё юридически оформляться.
Но допустим, что вторичный рынок есть.
Но какой смысл кому-то покупать ваш токен дороже, чем платит застройщик?
Тем более, что токен привлекателен только при ранней стадии строительства, когда цены низкие, а некогда они уже на максимуме.
Я могу еще долго докапываться к схеме с токенами, но главное уже сказано - юридические и финансовые риски делают ее просто авантюрой и игрой в лотерею.