Стройка ч.2. Подбор участка.
Доброго времени суток. Итак как только Вы все взвесили (читайте ч.1) и всё же решились строиться, Вам предстоит выбрать участок.
Участки для строительства делятся на 2 категории, в населенных пунктах и сельхозназначения, а так же на назначения для ИЖС, ЛПХ (личного подсобного хозяйства), дачного стр-ва, садоводства, огородничества, сельхоз выращивания.
Строиться можно почти на всех, вопрос только что Вы будите строить и какие согласования пройти. Не буду сильно погружаться в каждый вид, в связи с тем что по земле очень много тонкостей, я всегда пользовался услугами одной девушки, которая одна из лучших по земельным вопросам, если кому надо будет контакты, напишите в комментариях. Я рекомендую строиться только на землях населенных пунктов для ИЖС и ЛПХ, повторюсь строиться можно и на дачке, но здесь есть 2 важных момента которые при одинаковых условиях сильно влияют на стоимость продажи, дом построенный на ИЖС всегда продается дороже и быстрее чем даже на ЛПХ, а тем более на дачке, не говоря уже об сельхозке. К сожалению безграмотность некоторых советчиков и слушателей никуда не делась. Половина покупателей которые мне звонят услышав ЛПХ рассказывают мне с упоением что на ЛПХ строиться нельзя, ЛПХ и ИЖС в населенных пунктах, это одно и то же, различие лишь в том что на ИЖС вы не имете права по закону заниматься личным хозяйством, физически можете, но если соседи подадут в суд, то суд станет на стороне соседей. И наоборот ЛПХ подразумевает строительство жилого дома с подсобным хозяйством. но здесь кроется большая проблема, если соседи заведут козлов, не тех про кого вы подумали, а настоящих вонючих, то жить рядом Вы не сможете, это конкретный случай.
Теперь по поводу согласований и подводных камней. Опять же не буду особо углубляться это не моя тема, просто настоятельная рекомендация не верьте продавцам и тщательно проверяйте участок, просто напишу лишь небольшой перечень с чем я сталкивался по земле.
1. Третьи лица, т.е. участок который Вы купили принадлежит другому лицу, думаете такого не может быть, а нет, очень даже может, просто тот кому его выделяли лет так 20 назад, не поставил его на кадастр, а администрация или кто то другой предприимчивый просто поставил на его место свой участок. Спешу Вас расстроить суд Вы проиграете если прошло менее 3х лет с момента постановки на кадастр.
2. Земля без права строительства. Тоже парадокс, но встречается постоянно, вроде бы ИЖС, но строиться на ней нельзя, причин множество ЗОУИТ, коммуникации и т.п., что бы это понять надо получить ГПЗУ, но не тут то было получить его может только собственник, так что вариант только один требовать от собственника.
3. Маразм. Бывали случаи когда, участок в центре застройки, ИЖС, населенные пункты, получен ГПЗУ всё замечательно, но после окончания строительства при получении уведомления об окончании мы получили отказ, или извините у нас тут новая санитарная зона появилась, оказывается эти кусты Блок писал, это всё реальные случаи, так что здесь только суд, и пока что он был на нашей стороне.
4. Махинации, банкротства, левые доверенности, левые земли... Здесь схем очень много, даже не знаю какая из них основная, суть любой Вас облапошить, если вдруг этот пункт надо будет расписать, напишите в комментариях, попрошу знакомую расписать подробнее статью по земле.
5. Упрощенка. Это когда Вы решили что умнее государства и строите дом в ЗОУИТе или еще где то где строить нельзя, но у Вас же есть упрощенка, а потом приходит администрация или водная прокуратура и говорит что за 2,5 млн решит вопрос, что бы Ваш дом не сносили. Ну так вот упрощенка не снимает с Вас обязанности соблюсти все нормы, регистратору наплевать что ему ставить на учет на Вашем участке, если назначение и границы соблюдены.
Теперь про сам участок.
Подъезд.
Ситуации бывают очень разные, бывает участок в поле, метрах в 500 от дороги, и вы там один, но цена его не 2,5 млн, а 500 тыс. и с первого взгляда дорогу можно сделать за 500 тыс, а потом все кто будет строятся все скинуться, на практике всё не так. Я строил 5 дорог, и за всё время только 1 сосед сбросился. Как только вы сделаете дорогу, обязательно начнут строиться другие, но никто не рубля не заплатит, повторюсь ситуации бывают разные, на днях я купил крайний участок где дорогу до меня сделали из 10 домов скинулось 6, но мне так не везло, ну так вот, обязательно все начнут строиться убьют то что вы сделали и будут ездить по грязи и всё. И ещё 1 момент, смотрите дорогу по кадастру, зачастую дорога по факту есть, а по кадастру она через чужой участок, и устанавливать сервитут не всегда выход.
Коммуникации.
Не слушайте продавцов, что завтра вам протянут за 550 р. свет или бесплатно газ. Порой люди покупают за 500 тыс участок, а потом по 2,5 млн платят за газ, хотя аналогичный участок с газом стоил 1,5 млн. точную информацию можно получить к сожалению только в ТУ, максимум Вам повезет если Вас примут к примеру в МОСОБЛгазе и скажут есть ли там газопровод, но повторюсь точно это будет ясно только в ТУ которые может получить только собственник. К примеру газ по границе но у ГРП нет мощностей, или труба себя исчерпала.
Соседи.
Рекомендация, которую никто не слушает. не покупайте участки рядом, а тем более пополам с родными, или друзьями. Дай те себе друг от друга отдохнуть. Сколько раз предупреждал, не слушают, потом становятся злейшими врагами. Так же мой опыт, а это 10-20 участков в год, показывает, что к сожалению половина соседей так скажем не схожи с Вашим мнением. И жизни в предстоящем доме может не быть, тем более если там абориген который считает что его Х5 это вседозволенность. Иногда стоит отказаться от покупки участка из за таких соседей, если нет возможности их прижать, и здесь как раз часто есть возможность за что ухватиться. Очень часто оказывалось что такие граждане строят по принципу строю где хочу не соблюдая норм, и не раз я быстро их загонял назад в стойло фактами, которые указывали на то, что их избушка быстро будет снесена из за того что она стоит в 2х метрах от забора, или что то похожее, но здесь как говориться нужна уверенность в себе.
Лес.
Я всегда мечтал об лесном участке. Но по факту оказалось, это тень, под хвоей ничего не растет, на кровле будет мох, и деревья иногда падают, причем чем они выше, тем падают они чаше, и как на зло на дом. Более того по закону!!! еще 3 года назад за спил на своем участке елки в диаметре 40 см без порубочного Вам мог сулить УК да именно уголовный, с ноября 2022 года, если у Вас получено разрешение на строительство можете пилить без порубочного, в противном случае штраф и не маленький, недавно получили за 9 деревьев в диаметре 5-12 см штраф 90 тыс. рублей, спасибо бдительным соседям помогают работать гринпису и прокуратуре.
Форма.
Не забывайте про форму участка, возможно лучше немного доплатить и не заморачиваться потом с благоустройством, потому что это серьёзный головняк, ничего не вписывается, всё криво и не понятно, хотя если грамотный ландшафтник то он может всё обыграть, но в любом случае то будет сложней и дороже чем при правильной форме участка.
Уклон.
Для тех кто любит красоту, конечно уклон нужен, но в противоположном случае, это не дешёвое удовольствие, стоимость подпорных стен и лестниц сделанных на долгие годы может легко перекрыть стоимость самого участка.
Геология.
Не забывайте про уровень грунтовых вод и состав грунта. Если у Вас в планах строительство цокольного этажа, и на участке высокий уровень грунтовых вод, а вокруг соседе, то это может стать очень серьёзной проблемой при строительстве и вечным головником при эксплуатации. Так же на участке могут быть торф, мягкопластичные глины, и т.п. что существенно может удорожить строительство, и оказаться, что выгодней было взять участок в другом месте немного дороже, но с лучшей геологией. По самой геологии я напишу в другой части.