Часто можно слышать истории вроде той, что когда-то в "лохматом" году самовольно присоединили лоджию к комнате, а теперь не можем это согласовать, чтобы продать квартиру. Действительно, узаконить этот поступок с каждым годом становится всё сложнее, особенно в Москве, где запрет на объединение лоджий с внутренними помещениями дополнительно регулируется Постановлением московского правительства.
В регионах ситуация не такая критичная, но и тут процедура согласования часто превращается в лотерею, исход которой остается тайной до того момента, как будет получено окончательное заключение.
Являясь много лет руководителем архитектурно-проектной мастерской, я чуть ли не каждый день сталкиваюсь с вопросами перепланировки помещений и, соответственно, с проблемами согласования своих проектов.
В этой публикации:
- поговорим о том, какие правовые акты в нашей стране регулируют вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений;
- перечислим ремонтные работы, которые могут затруднить согласование проекта присоединения лоджии в администрации;
- определим самые надежные в плане согласования варианты присоединения лоджии к квартире.
Нормативная база
Вопросы перепланировки жилых помещений регулируют несколько нормативных документов, причем в каждом из них в отдельности содержится только часть информации. Неискушенному в законодательстве и строительстве человеку может быть непросто разобраться со всем этим "добром". Отчасти поэтому сегодня так много организаций и частных юристов предлагают свои услуги по согласованию проектов.
Тем не менее, перечислим эти документы со ссылками на их полные тексты в бесплатном доступе:
- Жилищный кодекс Российской Федерации, в котором смотрим Раздел I, Главу 4 под названием "Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме". Здесь преимущественно идет речь об организации процедуры согласования, а также о последствиях самовольных действий по переустройству и перепланировке.
- Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме", который корректирует некоторые термины, используемые в Жилищном кодексе.
- Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", где прописываются требования к жилому помещению. В частности, говорится о недопустимости повреждений несущих конструкций.
- Свод правил "Здания жилые многоквартирные" СНиП 31-01-2003, где обозначены общие требования к зданиям и сооружениям, а также определены термины.
- Постановление Правительства Москвы "Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах". Здесь вы найдете дополнительные ограничения, действующие на территории Москвы.
В различных регионах могут действовать свои постановления региональных правительств, запрещающие те или иные виды переустройства и перепланировок. Советую также с ними ознакомится. Насколько мне известно, на сегодняшний день в Москве ограничения в этом плане самые жесткие.
Определимся с терминами: переустройство и перепланировка, лоджия и балкон
Присоединение лоджии осуществляется в рамках проекта перепланировки жилого помещения, так как влечет за собой изменение его конфигурации, требующего внесения изменений в технический паспорт (Жилищный кодекс РФ, ст. 25).
В отличие от перепланировки, переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехники и электрического оборудования. В частности, это касается перемещения труб и радиаторов центрального отопления. На лоджии категорически запрещено устанавливать батарею, подключенную к центральному отоплению дома, поэтому проект переустройства в данном случае не понадобится.
Лоджия отличается от балкона тем, что имеет с трех сторон стены на всю высоту этажа, и эти стены являются частью несущей конструкции здания.
Балкон - это лишь выступающая из плоскости фасада здания площадка, имеющая ограниченную глубину (СНиП 31-01-2003, п. 3.2).
Максимум, что можно сделать по закону на балконе - это установить одинарное остекление. Всё дело в том, нагрузки, которые способен выдерживать балкон, ограничены. Более того, они снижаются с каждым годом в зависимости от степени износа здания. Поэтому основательное утепление балкона может повлечь за собой его обрушение.
Кроме того, если речь идет о демонтаже подоконного блока в процессе присоединения балкона, то в таком случае будет затронут фасад здания, то есть общедомовое имущество. Это не получится сделать законно без согласия собственников всех до одной квартир в вашем доме.
Какие действия будет трудно согласовать
Не получится увеличить проем на ширину комнаты с упразднением подоконного блока, порожка и простенков.
В процессе таких работ могут быть повреждены несущие конструкции, нарушен тепловой контур здания и противопожарные нормы.
Поясню. Боковые простенки между комнатой и лоджией обычно выполняют функцию поддержания плиты. Демонтаж простенков может привести к ослаблению или даже обрушению несущих конструкций.
Инженерный тепловой контур здания всегда рассчитывается только для жилых помещений. Присоединяя лоджию, вы увеличиваете площадь обогреваемых помещений и общая температура теоретически может понизиться.
Противопожарные нормы предписывают необходимость отсекающих конструкций на лоджии. Теоретически в случае пожара, человек может дождаться там помощи, плотно закрыв дверь.
Не удастся законно демонтировать стеклопакет при сохранении подоконного блока, порожка и простенков.
Даже если вы будете отапливать лоджию дополнительно электрообогревателем или кондиционером, вы не сможете доказать, что не нарушите тепловой контур здания. Опять же, лоджия не спасет в случае пожара.
Что можно сделать законно
- Утеплить лоджию строительными материалами, установкой обогревательных приборов или оборудованием электрического теплого пола. В данном случае речь идет об оборудовании за счет лоджии дополнительного помещения, которое может использоваться как кабинет, комната для отдыха или спортивных занятий.
- Заменить внутренне окно из комнаты на лоджию на другое. Для этого вообще не потребуется никаких согласований.
- Установить французские двери в пол после демонтажа окна и подоконного блока.
Хотя здесь не всё так однозначно. Да, вы оставляете простенки, которые скорее всего поддерживают плиту, но под вопросом остаются порожек и подоконный блок. В панельном доме этого категорически нельзя делать, так как нарушается целостность стеновой панели как изделия. В домах другого типа такую возможность надо уточнять отдельно у проектировщиков и получать разрешение на такие работы.
Конечно, наши русские люди привыкли обходить любые законы. Делать временные перегородки, потом их убирать, а перед продажей квартиры опять устанавливать. Но ответственность - это личное дело каждого. Задача же проектировщика - выполнить проект в соответствии со всеми утвержденными нормами.
Кстати, о том как определить по внешнему виду грамотный проект перепланировки квартиры, можете посмотреть здесь.
Если у вас остались вопросы по теме, пишите их в комментарии. Я обязательно отвечу.
Буду рад каждому "лайку", так как они демонстрируют мне, насколько полезен и нужен Вам мой труд.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые интересные публикации.