Вчера оформляли ипотечный кредит девушке 22 лет. Она очень волновалась, особенно на тему того, что кредитный договор на 30 лет, аж до 2052 года! А переплата за этот срок составит практически 100% (при ставке 5,3%). Как говорится, одна квартира себе, вторая - банку.
А теперь несколько интересных фактов, над которыми я предлагаю подумать:
1. Средний срок жизни ипотеки 5-7 лет. Именно за этот срок многие стараются погасить кредит, чтобы не отдавать слишком много процентов банку. Статистика 🤷♀️. Оптимальный срок ипотеки от 10 до 15 лет при условии ставки 7-9%. И инфляцию обогнали, и банки заработали. Win-win!
2. В 2005 году стоимость м2 жилья в центре города в новостройке бизнес-класса составляла 37 000 р. (это абсолютно реальный пример от одного из топовых застройщиков нашего города). При этом, средняя ставка по ипотеке - 14% 🤪 (привет сегодняшней средней 6,7% 👋🏼).
А сейчас занимательная математика:
берем квартиру 100 м2 в центре города по 37 000 р./м2, выкладываем 700 000 р. первоначального взноса и берём 3 миллиона в ипотеку под 14%. На 15 лет. Ежемесячный платеж при этом составит 39 500 р. За всё время только процентов к выплате будет порядка 4,1 млн! Итого, квартира обойдется в 7,8 млн. Ипотеку в 2020 году успешно выплатили.
А теперь, внимание! Сколько сейчас стоит квартира 100 м2 в самом центре города в относительно новом (15 лет) доме? Не менее 150 000 р./м2! То есть не меньше 15 миллионов. А если досрочно гасить ипотеку? А если рефинансировать ее под более низкий процент? Чувствуете? 😉
3. В 2013 году на ажиотажном спросе была куплена квартира в районе Южного автовокзала по цене 74 000 р./м2. Неделей ранее ценник был на пару тысяч меньше за квадрат, но не успели и все-таки решили брать - потребность в жилье была. Сейчас цена за квадратный метр в аналогичных домах – не менее 130 000 р.
4. В 2018 году была куплена квартира на сильно вторичном рынке (хрущевка, по-простому) в центре города по стоимости 68 000 р./м2 в ипотеку по ставке 9,1% с первоначальным взносом в 35% и сроком на 15 лет. Сейчас аналогичные квартиры продаются по стоимости не менее 100 000 р./м2. Кредитный калькулятор говорит о том, что если выплачивать все 15 лет без досрочных погашений, то переплата банку составит 2 миллиона, а это чуть больше половины стоимости квартиры и на 200 тысяч больше, чем рыночная стоимость квартиры сейчас. А если гасить досрочно? И сколько % будет инфляция за следующие 11 лет?
Выводы у меня такие:
1. Недвижимость, несмотря на периодическую стагнацию, в стоимости всё равно растёт и будет продолжать расти.
2. Важно выбирать ликвидную недвижимость (внимательно смотрим на район, инфраструктуру вокруг, сам дом, в котором покупается квартира): это касается и жилья для себя, и особенно, инвестиционных проектов.
3. Даже если сейчас вы думаете что дорого, дешевле в перспективе не станет. Либо это пытаются «скинуть» откровенный неликвид. Против скидок, как дополнительной стимуляции покупательской способности, я ничего не имею, а очень даже за них!
4. Выбирайте недвижимость, исходя из величины имеющихся средств. Если вы можете внести большой первоначальный взнос или вообще у вас достаточно наличных средств, можно поискать вариант вторичного жилья или вариант переуступки прав требования. Маленький первоначальный – лучше смотреть в сторону новостройки из-за более дружелюбной ставки по ипотеке.
5. Вам нужна недвижимость для жизни в ближайшее время, есть возможность ее приобрести и/или есть возможность ежемесячно выплачивать определенную сумму - берите! Пока что это одно из самых стабильных вложений. Просто помните, что ипотека – это про ответственность и дисциплину.