66 млн квадратных метров жилья в новостройках по всей стране остаются сегодня нераспроданными. Это 66% от общего объёма выстроенных и строящихся квартир. Такого прежде ещё не было и что делать с этим, девелоперы даже не представляют. Ведь если готовые квартиры не удастся продать, уже начатые проекты могут оказаться заморожены.
На первый взгляд ничего страшного нет, похожая ситуация уже была в начале 2020 года, когда у девелоперов оставалось нераспродано порядка 62 млн квадратных метров жилья, что составляло почти 60% общего объёма. Тогда правительство, дабы поддержать строителей, запустило программу льготной ипотеки. Благодаря ей уже к концу года объём нераспроданного жилья удалось снизить до 53 млн квадратных метров. Кроме того, снижение ипотечных ставок и, как следствие, выросший спрос позволили застройщикам задрать цены на квартиры. В результате девелоперы весь 2020 и 2021 годы только и делали, что подсчитывали барыши, запуская всё новые и новые проекты. Этим они во многом и подписали себе приговор, указывают аналитики «Дом.РФ»: спрос на жильё уже не может соответствовать уровню предложения. Все, кто хотел и мог приобрести квартиру, сделали это, а потому покупать новые квартиры по текущим баснословным ценам больше некому. Тем временем на прошлой неделе было объявлено о продолжении программы льготной ипотеки.
Впрочем, уже звучат мнения, что даже максимально возможное снижение ипотечных ставок вряд ли исправит ситуацию. Риелторы и застройщики прозрачно намекают: дело не столько в экономике, сколько в политике. Обрушение продаж совпало с началом спецоперации. По данным ЦИАН, интерес россиян к первичному жилью с января и по конец февраля оставался стабильным. Однако в последнюю неделю февраля он разом упал на 12%. Затем спрос частично восстановился – граждане пытались инвестировать в жильё или запрыгнуть в уходящий вагон ипотеки по сниженным ставкам. Затем летом стимулировать рынок позволил перезапуск льготной ипотеки. Однако в сентябре на фоне объявления частичной мобилизации число запросов на покупку новых квартир опять рухнуло на 23%. Всего же, по данным компании «Метриум», во втором квартале падение продаж составило 42% год к году, а в третьем – 28%. При этом ключевой проблемой аналитики называют то, что из страны за последние месяцы уехали как раз те, кто мог позволить себе покупку квартиры. «Эта эмиграция негативно влияет на спрос на жильё, так как уезжают наиболее обеспеченные граждане», – говорит гендиректор «INFOline-Аналитики» Михаил Бурмистров. Одновременно ВЦИОМ сообщает о том, что денег у россиян становится заметно меньше – 24% опрошенных признались, что с марта начали экономить на покупке продуктов. Какая после этого может быть ипотека, пусть даже самая льготная.
Конкретно
Девелоперская компания «Самолёт» прогнозирует в 2023 году 20-процентное падение спроса на новостройки. Стараясь удержаться в преддверии ожидаемой стагнации рынка и ожидающегося из-за этого падения цен на жильё, застройщики сегодня пытаются любыми способами продать ещё не выстроенные квартиры. Один из популярных способов – активная реклама ипотеки под минимальный или даже нулевой процент, позволяющей купить квартиру людям, не имеющим достаточных средств для внесения первоначального взноса. Тем самым создаётся новая проблема: такие ставки грозят привести к росту проблемной задолженности у банков-кредиторов. Ведь вполне может возникнуть ситуация, что завтра покупатели квартир не смогут выплачивать ипотеку. «В перспективе ипотека от застройщика – пузырь», – прямо заявляет профессор Финансового университета при правительстве РФ Валерий Хоружий. В 2008 году именно взрыв такого «ипотечного пузыря» привёл к экономическому кризису в США. Готова ли сегодняшняя российская экономика справиться с ним?