Согласно статье 135 ГК РФ, все постройки, расположенные на земельном участке и неразрывно связанные с ними выступают в качестве его принадлежностей, носят второстепенный характер по отношению к земле как недвижимой вещи, которая в свою очередь выступает первичным объектом.
Сам принцип единства закреплен в пп.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с ним, по общему правилу объекты, находящиеся на земельном участке преследуют судьбу самого участка.
Ранее в российском законодательстве существовал иной порядок – главным объектом недвижимости признавалось строение, а не участок. Указанный принцип породил коллизию норм земельного и гражданского законодательства, в соответствии с которым земельный участок и объект на нем не рассматриваются в качестве какого-либо единого сложного недвижимого объекта.
Судебная практика в настоящее время сложилась – приоритетными остаются специальные по отношению к гражданским, земельные нормы. На настоящий момент в силу закона невозможно отчуждение, находящихся в собственности одного лица, здания в отрыве от земли или земли в отрыве от здания.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, такое отчуждение производится только вместе с земельным участком.
Исключениями из данного правила, перечисляемым законодателем в названном пункте, являются: отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев.
Во, первых, когда отчуждается часть здания, выдел которого в натуре не возможен вместе с частью земельного участка.
Недопустима продажа части здания, сооружения, выделенного в натуре без выделенного в натуре земельного участка, необходимого для его использования и обеспечения надлежащего функционирования такой части здания, сооружения.
Также речь идет о случае, когда земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание, сооружение изъято из оборота. В таком случае, соответственно, отчуждается только здание.
Наконец, невозможно отчуждение здания, сооружения, которое расположено на участке в силу публичного сервитута для обеспечения публичных потребностей.
Обращайтесь с Вашими юридическими вопросами, ответим бесплатно (по мере возможности): Punkt-pomoshi@yandex.ru
Требуется помощь с составлением договора? А может - претензий, жалоб, исков, апелляционных жалоб, ходатайств, иных процессуальных документов?
Напишите на электронную почту: Punkt-pomoshi@yandex.ru
Успехов!
