Всё будет довольно плохо. И никак от этого не отвертеться, скорее всего. Расскажу, почему, и дам свой прогноз на ситуацию с жильём в 2023 году.
Оптимизм
Когда не зайдёшь на Дзен, постоянно попадаются статьи про то, что с рынком жилой недвижимости у нас в России всё по-прежнему хорошо. А уж в 2023 году всё вообще наладится, и будет ну просто отлично. В основном подобное пишут практикующие риэлторы или представители агентств недвижимости. Реже - доморощенные аналитики, искренне верящие в заверения всех сторонников вечного роста цен на всё и всегда.
Почему они такие "оптимистичные" всегда, я уже объяснял. Им выгодно любое движение на рынке. Хоть продажа, хоть покупка, хоть аренда. С этого они получают свой доход. И самая печальная для них ситуация как раз "мертвый штиль" на рынке. Когда все участники берут тайм-аут.
Как не покажется странным, представителей застройщиков, выступающих с оптимистическими прогнозами насчёт будущего рынка недвижимости, минимум. Видно, они то уж понимают как минимум хотя бы часть больших назревших проблем рынка новостроек. Ведь в их сегменте дела с продажами обстоят сегодня гораздо хуже, чем на рынках вторичного жилья и загородной недвижимости.
Можно смело утверждать, что "незыблемость" и вечная привлекательность жилой недвижимости как "приюта" для инвестиций и как вечно растущего в цене актива, в котором вы ещё возможно и живёте или его сдаёте - миф.
Охлаждение
Что же у нас сегодня происходит в стране? Сейчас развивается третий этап циклического развития рынка по теории четырёх фаз волнообразного движения любой экономики или отдельного рынка. Сегодня мы на этапе "падения" или "охлаждения", т.е снижения. Но это не самая худшая фаза, не смотря на все свои не жёсткие названия. Худшая будет четвёртая - рецессия. Которая может быть ещё и со стагнацией или стагфляцией.
Давайте посмотрим, что характеризует третью фазу цикла, и попробуем найти или отличия, или совпадения с текущим положением дел в государстве российском наших дней:
📌Темпы роста ВВП снижаются или вообще останавливаются.
📌Минимальный уровень безработицы. Но начинается сокращение рабочих мест, и занятость начинает падать.
📌Промышленное производство снижается.
📌Потребительский спрос снижается.
📌Объёмы кредитования падают.
📌Доходы населения начинают падение.
📌Корпоративные прибыли падают.
📌Налоговые поступления начинают снижаться.
📌Начинается падение складских запасов.
📌Резко падают продажи на большинстве значимых рынков.
📌При этом цены или растут по-прежнему, или только начинают падение.
Похоже на третью фазу? Да, очень похоже. Плюс расходы в бюджете будут увеличены на 1,5 трлн. рублей, и пойдут в дополнение к тем, что уже заложены сами знаете на что. Одновременно объём собранных налогов за 3 квартала, как сообщила ФНС, упал на 6,5 %. Ну и многое есть ещё и по-мелочи, и по-крупному, что сегодня не здорово в нашем "королевстве".
Четвёртая фаза
Теперь неизбежно наступление четвёртой фазы. Почему именно вот - неизбежно? Ну, такие законы развития экономик сегодня. Но главное для России то, что мы - часть мирового рынка. А весь мировой рынок лихорадит. И он также стоит на пороге перехода в чётвёртую стадию того же волнового цикла. И это не даёт нам практически никаких шансов что-либо изменить в лучшую сторону. Объективная данность, знаете ли.
Возможно, вы обратили внимание на то, что отовсюду со всех концов планеты идут новости о протестах, забастовках, падениях продаж, повышении цен, проблемах, высоких тарифах, разорении компаний и так далее и так далее. Причина всего этого далеко не том, что идёт за нашими ближними границами.
Всё как раз наоборот. То, что происходит после 24 февраля, это только одно из следствий положения дел, в котором оказался мир. Весь мир никак не может найти приемлемого выхода из кризиса 2008 года. Который совсем не закончился. И продолжается в тех или иных формах все прошедшие почти 15 лет.
Назревает очередная общемировая рецессия. Наша рецессия, как четвёртая фаза, будет усугублена проблемами всех пакетов наложенных ограничений и невозможностью получать в адекватном дальнейшему развитию объёме инвестиционного капитала для вложений в экономику.
Сейчас у россиян по данным от официальных источников порядка 24 трлн. рублей суммарно всех долговых обязательств, треть из которых уже просрочена. То, что у нас ещё есть "запас" по возможностям кредитования населения, это в большей мере сегодня скорее влажные мечты госчиновников. Такого запаса у широких масс в России нет.
На фоне индексации только части пособий и только части зарплат - у военнослужащих, чиновников и других отдельных категорий граждан, повышение цен и рост тарифов охватывает всех без исключения.
Последующая логическая цепочка проста, но не менее от этого болезненна: падение доходов населения - снижение потребления - падение доходов бизнеса и государства - вынужденное падение расходов на развитие в бюджете и снижение числа рабочих мест - дальнейшее падение доходов населения - и всё снова по новому-нарастающему.
Как разорвать порочный круг? В своё время великую депрессию в Америке 1929 года, что продолжалась, кстати, целых десять лет, вроде бы как "вытащили" вложения государства в развитие инфраструктуры страны - в дороги и других социально значимые объекты общего пользования.
Потери
У нас дороги и всё с ними связанное, такое, как мосты и тоннели, например, и сегодня по-прежнему строятся. Но у нас не Америка, и сегодня не 1929 год. Разрыв порочного круга и выход в новые фазы скорее всего в нашем случае не обойдётся, как и ранее в большинстве подобных кризисoв, без вынужденных и серьёзных потерь для значительных по массовости слоёв населения.
В таком развитии событий жилая недвижимость как объект приобретения в целом, и как объект вложений и инвестиций в частности, в значительной мере теряет свою привлекательность. На стагнирующем или галопирующем вниз рынке явно не заработать на росте цен, это смешно. И привлекательность недвижимости резко сходит на нет.
У нас постоянно строительная отрасль превозносится как "локомотив" экономики. Правда, рабочими там выступают в значительном количестве не россияне. И в значительной мере не кошельки россиян наполняются деньгами от работы этого локомотива.
Но и это ещё не вся "беда". О многом в сфере жилой недвижимости нам могут сказать другие страны. В частности, Китай. В Китае такой локомотив стройки "занял" почти 30 % общего китайского "депо" всей экономики. К чему это привело Китай на фоне проблем, возникших в 2020 году? К банкротству застройщиков, к огромным пустующим "городам", к проблемам в других секторах экономики.
Может, строительство и локомотив. Но без большого по числу вагонов общего состава ни один локомотив не привезёт много "грузов". И не вытащит экономику из сложного положения. У нас есть ещё плюсом к строительству всего и вся только добыча всего-всякого из недр, и немного промышленности, в основном - довольно низкого уровня передела. Это практически всё. И этого очень мало для наших сегодняшних условий.
При снижении доходов, увеличении расходов и существенного изменения "развесовки" текущих трат домохозяйств в сторону расходов на текущие необходимые траты: еду, одежду, ТНП, транспорт, оплату имеющихся обязательств (включая ЖКХ и другие), погашение уже имеющихся кредитов всех категорий, улучшение или любое другое изменение жилищных условий отходит на второй план.
Падение колосса
Это по нарастающей будет приводить к дальнейшему падению продаж всех категорий жилой недвижимости. Особенно - в новостройках, как наименее готовых к проживанию сегменту жилой недвижимости. И никакая льготная ипотека тут уже не спасёт. Тем более в ситуации российской действительности, когда её возможности уже фактически исчерпаны ипотеками с околонулевыми ставками различных вариаций.
Если к нашему непростому положению дел в стране присоединится в той или иной форме и кризис мирового уровня, то падение экономики России может быть вообще очень болезненным.
Как все изложенное может сказаться на рынке квартир, новостроек, загородного строительства, вторичного рынка? На всех этих сегментах рынка жилья - одинаково. Стагнацией с возможным переходом в стагфляцию. Обвальным падением продаж. И как следствие - существенным дальнейшим снижением цен в худшем случае.
В лучшем для застройщиков случае - полной "заморозке" цен на длительный период на установившемся уровне. Что по-прежнему будет делать бессмысленным покупки недвижимости для бывших драйверами рынка перекупщиками квартир. Дополнительно и банки будут вынуждены пытаться продать залоговые квартиры не справившихся с ипотечными кредитами заёмщиков с дисконтом. Что также понизит рынок.
Вывод: продажи и цены будут падать. Недвижимость - стоять непроданной. Недоступной, как какая-нибудь башня из слоновой кости.
Люди будут радоваться тому, что у них есть. Об улучшении жилищных условий или покупке жилья с любыми другими иными целями не будет идти и речи для подавляющего большинства населения страны.
Вот вам мой прогноз, как будет развиваться дальше, в 2023 году, ситуация жильём в нашей стране:
Сначала продажи жилья встанут. Потому начнут ещё более существенно падать цены. Потом ещё желающие и имеющие возможность это сделать, будут покупать жильё по сниженным ценам. Потом даже на относительно невысокий, упавший ценник деньги у населения закончатся. И потом придут локальный или единый глобальный кризиc перепроизводства.
Жилья будет много, покупателей - мизер. Всё встанет и практически замрёт до того момента, пока не будут найдены очередные возможности выхода из сложившейся рецессии. Если всё вообще не свалится в пике депрессии.
Кто имеет непреодолимую необходимость продавать недвижимость, предлагаю задуматься об активизации своих усилий. У вас порядка 2-3 месяцев максимум. Скорее всего. Если не произойдёт существенных изменений на общих "фронтах" экономики и политики в стране и за рубежом.
Тем, кто хочет купить, например, квартиру, предлагаю подождать дальнейшего развития событий. Даже если начнётся выглядящий сегодня абсолютно фантастическим рост цен, он не будет быстрым и значительным. И если вы уж и потеряете, то совсем немного.
А вот выгадать и выиграть в цене сегодня, точнее, в относительно недалёком будущем, в течении 2023 года, можно будет довольно существенно. Во всяком случае, гораздо больше возможных реальных "потерь" от роста цен при ожидании.
Всем остальным, кого рынок интересует пока постольку-поскольку, в целом и в общем, без конкретных желаний купить или продать, совет один, прежний, как я уже и писал ранее - выжидать. И, кстати, покупать земельный участки и дачи, или загородные дома.
И готовится к дальнейшему развитию событий. Потому что, вангую, 2023 год будет как минимум не менее "неожиданный" и "богатый" на значимые события, чем текущий год 2022-й.
Зима уже не просто близко, она уже здесь. Вопрос теперь только в том, чем она закончится для всех нас.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Помогите набрать 3000 подписчиков. Стараюсь для вас каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Ежедневные новые посты и статьи. Заходите в любое время на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее благодарю!
Возможно, вас могут заинтересовать другие публикации канала: