Доброго времени суток, дорогие друзья!
Сегодня я вас познакомлю с новой для меня темой - собственники нежилых помещений и машино-мест в жилых многоквартирных домах (МКД). С сентября 2022 года вступили в действие 2 главы Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 6.1 ГК РФ и глава 17.1 ГК РФ, касающиеся рассмотрения статуса собственников нежилых помещений и машино-мест и их права на общее имущество в МКД. Тема актуальная, интересная, необходимо с ней ознакомиться, может быть уже завтра, мы станем собственниками этого имущества и с легкостью сможем защитить свои права.
Краткая предыстория о том, почему законодатель ввел новые главы в ГК РФ. В новых нормах Гражданского кодекса Российской Федерации учитываются права собственников на общее имущество в многоквартирном доме. В многоквартирных жилых домах (МКД) часто имеются офисные помещения и машино-места для парковки транспорта. Нежилые помещения и места для парковки являются неразрывной частью МКД или придомовой территории, а это значит, что их владельцы имеют право на пользование общедомовым имуществом МКД.
До настоящего времени в законодательстве не было четко прописано правовое обоснование владения общедомовым имуществом собственниками нежилых помещений и машино-мест, т.е. законно использовать общедомовое имущество они не могли. Теперь норма о принадлежности в долевом виде общедомового имущества и земельного участка под многоквартирным жилым домом (МКД) владельцами помещений и машино-мест прямо закреплена законом в ст. 290 ГК РФ и в ст. 287.5 ГК РФ. Кроме того, в ст. 287.5 ГК РФ статье сказано, что количество голосов, принадлежащих собственнику помещения или машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество МКД.
Эта норма урегулирует споры, возникающие между владельцами помещений и машино-мест при проведении голосования на общих собраниях жильцов многоквартирного дома. Еще в ГК РФ введена важная норма (ст. 287.2 ГК): если было закреплено право собственности на все здание (сооружение) в целом, но после в строении были образованы отдельные объекты недвижимости (помещения и машиноместа) и на них были зарегистрированы отдельные права собственности, то общее право собственности прекращается. Такая норма может применяться в том случае, когда, например, административное здание переделывают под квартиры. После регистрации права собственности на квартиры право на все здание в целом прекращается.
Также одно нововведение касается построенных зданий на чужих земельных участках (ст. 287.3 ГК РФ). Допустим, на чужом участке построен дом, однако сама земля принадлежит другому лицу. В этом случае собственник дома должен узаконить пользование участком путем заключение договора с владельцем этого участка, чтобы пользоваться своей недвижимостью. Либо пользоваться землей в объеме, необходимом только для обеспечения доступа к дому. При этом собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей постройкой и даже снести, но это не должно противоречить условиям договора использования земельного участка, и не должно нарушать прав собственника этого участка.
Если вы прочитали предысторию, теперь вам осталось совсем немного, ниже новые нормы закона, регулирующие правовой статус собственников нежилых помещений и машино-мест, ознакомьтесь, они вам пригодятся, чтобы защищать свои права, ведь мы с вами договорились, что станем собственниками этих чудо объектов недвижимости.
Глава 6.1 ГК РФ Недвижимые вещи.
1. Основным объектом недвижимости выделены земельные участки. Эта норма поможет при оформлении земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов (МКД). Выделение отдельной главы о недвижимых вещах важно для тех случаев, когда речь идет об особенностях правового режима не только зданий, сооружений и помещений, но в первую очередь земельных участков, которых можно считать основным объектом недвижимости,
2. Линейные объекты недвижимости- машино-места, объекты незавершенного строительства.
3. Дано понятие земельного участка как объекта гражданский прав (ст.141.2 ГК РФ)
таковым признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Определение понятия земельного участка как объекта гражданских прав является новым!!!
4.Определен статус машино-места как недвижимой вещи.
5.Порядок образования помещений и машино-мест как новых недвижимых вещей (Ст.141.4,141.5 ГК РФ) возможен следующими способами:
- раздел недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения);
-объединение смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест);
-реконструкция здания, сооружения;
- при перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
5. Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается (ст.141.6. ГК РФ)
Глава 17.1 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.
В главе 17.1 всего 7 статей посвященных следующим важным моментам:
1.Право собственности на здания, сооружения, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка или кому земельный участок передан под созидание (ст. 287.1 ГК РФ).
2. При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.
Помещения, машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения,принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности, в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение (ст. 287.2 ГК РФ).
3. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (ст. 287.3ГК РФ).
4. Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении(ст. 287.4 ГК РФ).
5. Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество) Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.
Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (ст. 287.5 ГК РФ).
6. Собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение, пропорционально доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения (ст. 287.6 ГК РФ).
7. Если собственник помещения после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Эти же правила применяются к машино-местам (ст. 287.7 ГК РФ).
Друзья, надеюсь, вам понравилась статья, если еще не стали подписчиком канала, прошу к нам, поставьте, пож-та, лайк, впереди еще много интересного.