Около года назад многие СМИ освещали шокирующую историю - об одинокой матери с четырьмя детьми из Тюмени, которая лишилась единственного жилья из-за долгов по ипотеке.
Женщина работала воспитателем в детском саду и шесть лет исправно платила по кредиту 28 тыс. руб. в месяц. Просрочка образовалась во время пандемии, когда она сидела на самоизоляции и получала голый оклад. У бывшего мужа тоже возникли проблемы с работой, и он не смог помочь с выплатами.
Кредитные каникулы женщине не дали. В итоге банк продал четырехкомнатную квартиру, купленную с использованием средств маткапитала, всего за 3 млн руб. Хотя ее рыночная стоимость - около 8 млн. Этих денег с лихвой хватило бы на то, чтобы погасить долг и купить какое-то жилье поскромнее. Но женщину лишили права самостоятельной продажи квартиры.
После многочисленных публикаций в СМИ этой историей заинтересовался Следком. Было возбуждено уголовное дело по статье "мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере". Чем закончилось расследование, пока неизвестно.
Что об этом говорит закон?
Вообще статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ говорит, что взыскание нельзя обратить на жилое помещение, если для должника и его семьи это единственное жилье. Однако из этого правила есть исключения.
Важное разъяснение на эту тему дал Конституционный суд РФ. Он заявил, что основанием для изъятия единственной квартиры станет ситуация, когда она была куплена уже после возникновения просрочек по кредитам, а не до этого.
Подчеркнем, что в данном случае речь не идет о выселении на улицу. Взамен предоставляется жилье по соцнайму, при этом должен учитываться норматив жилплощади на человека. Для каждого региона он свой - в Москве, например, это 18 кв. метров.
Заберут ли жилье, если оно единственное, но взято в ипотеку?
Другая ситуация, если единственное жилье взято в ипотеку и находится в залоге у банка. На ипотечную недвижимость исполнительский иммунитет не распространяется, а значит, банк может забрать его за долги, причем, он не обязан предоставлять жилплощадь взамен.
Согласно Федеральному закону “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, банк имеет право забрать ипотечную квартиру, если в течение года вы просрочили 4 и больше платежей по кредиту. Вместе с тем, в том же законе сказано, что жилье нельзя забрать, если остаток долга по кредиту меньше 5% стоимости жилья, а просрочка составляет меньше 3 месяцев.
Можно ли выселить из ипотечного жилья семью с несовершеннолетними детьми?
К сожалению, да. Закон не защищает интересы должников по ипотеке, даже если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Они регистрируются и снимаются с регистрационного учета вместе с родителями. По закону, освободить квартиру нужно в течение месяца с момента вынесения решения о выселении.
Банк продает залоговую квартиру с торгов. При этом должник имеет право провести собственную оценку и оспорить стоимость, установленную банком. Разницу между ценой продажи и суммой долга банк обязан вернуть должнику.
Кстати, в ноябре этого года Центробанк рекомендовал не начислять пени и штрафы за просрочки по ипотеке и не выселять должников из квартир до 31 декабря 2023 года.
Заберет ли банк ипотечную квартиру, если в нее вложены средства маткапитала?
По закону, при использовании материнского капитала родители обязаны выделить детям доли в приобретенной квартире. Однако это происходит только после того, как ипотечный кредит полностью погашен. Таким образом, пока ипотека не выплачена, детских долей в квартире еще нет, и препятствий для изъятия жилья тоже нет.
Нужно ли возвращать маткапитал в Пенсионный фонд, если банк забрал ипотечное жилье?
Порядок возврата средств в Пенсионный фонд в этом случае законом не урегулирован. ПФР может взыскать с заемщика средства сертификата в пределах той суммы, которая осталась у заемщика после продажи банком квартиры и погашения долга по ипотеке. Однако такое происходит редко.
Как не лишиться взятой в ипотеку квартиры из-за долгов?
У должника есть право на ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев, когда он может не гасить кредит или уменьшить размер платежей. Кроме того, можно попросить у банка провести реструктуризацию кредита или рассмотреть варианты рефинансирования. Обычно в таких случаях банки идут навстречу заемщику.