В соответствии с законодательством приобрести земельный участок можно не только у частного лица, но и у органов власти. В целях реализации земель местные органы власти проводят аукционные процедуры. При этом, предлагается два варианта приобретения прав на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – аренда или собственность. В данной статье рассмотрим порядок приобретения прав на земельный участок посредством аукциона, организованного местного администрацией.
Где получить информацию о планируемых аукционах?
Информация о продаже или предоставлении в аренду муниципальных или государственных имущества и земель в обязательном порядке размещается на специальном федеральном сайте Государственной информационной системы “Торги” https://torgi.gov.ru.
Виды реализуемых объектов разбиты на категории, из которых необходимо выбрать “Земельные участки” и приступить к поиску интересующих Вас земель. Для этого необходимо воспользоваться инструментами поиска по местоположению, площади, цене и другим характеристикам.
Меня больше привлекает система поиска земельных участков, выставленных на аукцион, созданная Правительством Московской области. Адрес официального сайта: https://easuz.mosreg.ru/. Этот информационный ресурс наполняется Региональным центром торгов Московской области – организатором торгов на территории всей Московской области. Информация, размещенная на данном сайте, идентична данным, содержащимся на федеральном интернет-ресурсе.
На главной странице сразу проводится разделение земельных участков по видам: “земля под дом”, “земля для бизнеса” и “земля под сельское хозяйство”. Это очень удобно. Далее, когда переходишь по соответствующей ссылке, открывается основная информация о земельном участке: местоположение, площадь, даты аукциона, фото участка и фрагмент карты с указанием места его расположения.
Что лучше аренда или собственность?
Нередко у моих клиентов возникает вопрос, за какой вид права торговаться на аукционе? За право аренды или право собственности? Информация о том в аренду или в собственность предоставляется участок по итогам аукциона, содержится в извещении, опубликованном на сайте. Победителем аукциона объявляется лицо, которое предложит либо максимальный размер арендной платы, либо выкупную цену за участок, приобретаемый в собственность.
На мой взгляд, решение о том, в каком именно аукционе участвовать, следует основывать на финансовых возможностях участника аукциона и анализе стоимости земельных участков, достигнутых по итогам аналогичных аукционов.
При выборе аренды следует понимать, что договор аренды заключается на определенный срок, в течение которого арендатор должен достичь цели аренды – ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома. Следует отметить, что собственником земельного участка арендатор может стать исключительно после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в Росреестре.
Рекомендую рассчитать свои возможности исходя из:
- затрат времени, которое потребуется для строительства жилого дома;
- итогового размера арендной платы, который может сильно отличаться в большую сторону от начальной ставки, установленной перед началом аукциона;
- стоимости выкупа земельного участка (после завершения строительства), которая зависит от его кадастровой стоимости.
Поэтому, если Вы, к примеру, станете победителем аукциона на право аренды участка с предложенной Вами арендной платой в размере 2,4 млн. руб. в год, следует помнить, что каждый месяц, затраченный Вами на строительство дома, будет давать удорожание всего Вашего проекта на 200 тыс. руб. Таким образом, например, 8 месяцев строительства дома, сделают Ваш участок дороже на 1,6 млн. руб. Есть люди, которые строят и регистрируют право собственности на жилой дом за 3 мес. Но также бывают ситуации, когда строительство затягивается по непредвиденным обстоятельствам (например, резкое подорожание строительных материалов или возникновение неких причин из-за которых необходимо вносить существенные изменения в проект), а аренда при этом начисляется. Таким образом, чем выше арендная плата, тем быстрее следует осуществить строительство.
Другое дело, когда Вы становитесь победителем аукциона, предметом которого являлось право собственности. В данном случае, Вы собственник и торопиться Вам никуда не нужно. Земельный налог, который начисляется с момент регистрации права собственности, предстоит выплачивать ежегодно, составляет не более 0,3 % от кадастровой стоимости участка, что существенно ниже стоимости аренды, установленной по итогам аукциона на право аренды такого же участка. Осуществлять строительство можно в нормальном темпе, без спешки, не опасаясь того, что арендная плата “съест” Ваши сбережения. Преимуществом является также и то, что Вы сможете в полной мере распорядиться своим участком и продать его в случае необходимости.
Как правильно подготовиться к аукциону?
Во-первых. Выберите на официальном сайте нужный лот, проведите осмотр предлагаемого земельного участка с участием кадастрового инженера. Инженер нужен для того, чтобы показать точные границы участка, а также исключить нахождение на нем посторонних объектов (опор линий электропередачи, временных сооружений, ограждений и т.д.). Порядок проведения осмотра участка содержится в аукционной документации.
Во-вторых. Внимательно изучите все сведения о земельном участке, указанные в аукционной документации: площадь, длина и ширина, категория земель, вид разрешенного использования, кадастровая стоимость, наличие ограничений, условия подключения к инженерным сетям, срок аренды, величина задатка.
В-третьих. Особо внимательно изучите информацию о требованиях к заявке на участие в аукционе. Нередко, кажущаяся на первый взгляд простота подготовки документов бывает обманчива. Например, зачастую, участники аукциона, невнимательно изучив требования к заявке, делают копии своих паспортов не в полном объеме, что является причиной недопуска к аукциону. Действительно, не каждый сообразит, что требование о предоставлении “копии паспорта” подразумевает изготовление копии буквально каждой страницы паспорта, в том числе пустых, не несущих никакой информации. Следует ответственно отнестись к внесению задатка, в частности, к заполнению графы “назначение платежа” в квитанции. Ознакомьтесь со всеми предлагаемыми способами подачи заявки - куда, в какое место и в какие периоды ее можно привезти или отправить почтой.
В-четвертых. Изучите рынок. Не следует, подавать заявку на аукцион, не понимая на сколько может возрасти начальная арендная ставка или стоимость участка. Для анализа рекомендую воспользоваться результатами ранее состоявшихся аукционов, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте ГИС “Торги”. Также, помогут в этом интернет-ресурсы, в которых публикуются предложения о продаже земельных участков. Подавая заявку на аукцион, Вы должны понимать, какая рыночная цена участка, который Вы желаете приобрести.
В-пятых. Обязательно разберитесь, каким именно образом и в каком конкретно месте (помещении) будет проводиться аукцион? Нужно ли заказывать пропуск? За какое время до начала аукциона следует явиться в место его проведения? Какие документы Вы должны при этом иметь? Это очень важно. Бывают случаи, когда из-за непонимания таких организационных процедур потенциальные участники опаздывали к началу аукциона, либо вообще не могли на него попасть.
Что такое электронный аукцион и как в нем участвовать?
В некоторых субъектах нашей страны аукционы на право аренды и право собственности на земельные участки проводятся в электронной форме. В Московской области, еще два-три года назад аукционы проводились как в электронной форме, так и в очной. Сейчас Подмосковье полностью перешло на электронный формат.
Электронный аукцион проводится с помощью электронной торговой площадки и специальных компьютерных программ, исключающих необходимость личного контакта между участниками аукциона и членами аукционной комиссии.
Для участия в электронном аукционе понадобится обзавестись электронной цифровой подписью (ЭЦП). По своей сути, это обычная флешка, которая подтверждает Вашу личность при совершении юридически значимых действий в дистанционном режиме.
При заказе ЭЦП в специализированной организации обязательно назовите наименование электронной площадки, на базе которой будет проводиться аукцион (это указано в извещении о проведении аукциона). В Московской области это РТС-Тендер. Также, следует согласовать период времени, на который Вам нужна ЭЦП. Чем дольше, тем дороже она будет стоить. Рекомендую заказать в этой же организации необходимое программное обеспечение для надежной работы ЭЦП. Попросите установить ЭЦП и программное обеспечение на Ваш компьютер, ноутбук или планшетник. Убедитесь, что все работает.
Далее, используя приобретенную ЭЦП и программное обеспечение, необходимо зарегистрироваться на электронной площадке, создав свой личный кабинет и привязав к нему банковскую карту. После этого можно подавать заявку на участие в аукционе, только уже не в бумажном виде, как на очных аукционах, а в электронной форме в виде сканов заявления и документов, подписанных ЭЦП. Правильно выбирайте номер лота, дату аукциона и необходимые параметры для направления заявки. Задаток после подачи заявки спишется автоматически.
Самый важный этап – день аукциона. В момент проведения торгов понадобится надежный интернет. Лучше обеспечить два источника высокоскоростного интернета. К сожалению, бывали случаи, когда из-за нестабильной работы сети интернет, срывалось участие в аукционе. Никто, при этом никаких поблажек Вам делать не будет, результаты аукциона в таком случае не пересматриваются.
Аукционная документация содержит в себе детальные инструкции о порядке подготовке и участия в электронных аукционах. Ознакомьтесь с ней и сделайте для себя вывод о том, сможете ли Вы самостоятельно все это проделать? Если есть сомнения, то лучше обратитесь к специалистам.
Считается, что электронные аукционы удобнее и более прозрачны, чем аукционы в очной форме. В них практически исключены факторы, способствующие коррупционным проявлениям. Но, как и во всем есть свои плюсы и минусы. Главный минус – это технические сложности при подготовке и участии. Из положительного в отношении электронных аукционов можно отметить то, что Вам не нужно никуда ехать для участия в аукционе. Например, житель Владивостока, находясь у себя дома, может дистанционно приобрести земельный участок в Московской области.
Что происходит после проведения аукциона?
Результаты аукциона оформляются в виде протоколов и публикуются на официальном сайте ГИС “Торги”. При этом, они доступны для ознакомления неограниченного круга лиц.
Аукцион может и не состояться. Это бывает, если заявок не было вообще, либо все поданные заявки забраковали.
Аукцион может не состояться по причине того, что была подана лишь одна заявка, например Ваша. В таком случае, Вы получите земельный участок по начальной цене без торгов.
Важно отметить, что лицу, которого не допустили до участия в аукционе, либо проигравшему аукцион участнику по его заявлению возвращается задаток в полном объеме.
Если победитель аукциона отказывается от подписания договора аренды или купли продажи, то задаток не возвращается. При подписании соответствующего договора средства, использованные в качестве задатка, засчитываются в счет арендных платежей или стоимости приобретаемого участка.
После подписания договора аренды или купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка происходит государственная регистрация права в Росреестре. Победитель аукциона становится правообладателем земельного участка со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.
Желаю Вам удачи на аукционах! Если статья оказалась для Вас полезной, ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал!