Вариантов ситуаций с границами земельных участков бывает множество. Бывает что межевание произведено с ошибками, соседи самовольно передвигают заборы, стоят дома в нарушении норм отступа от границ участка, вариантов море. Данные споры чаще всего решаются в суде, но это не значит что нельзя договориться.
Давайте разберем ситуацию на реальном примере. Московская область. Достаточно обеспеченный район, имеющий богатую историю. У владельца наконец то дошли руки до того чтобы привести документы в порядок ( очень часто бывает что так и не доходит до этого). Обновить документы, провести межевание, тут выясняется какая то мелкая ошибка в реестре, потом она проясняется, потом денег на межевание нет, потом некогда, потом события в стране разнообразные. Я поясню, в реестре есть данные о собственнике, и он регулярно платит налоги на собственность. Вот приходит наконец кадастровый инженер и выясняется что по факту от 13 соток которые на бумаге в собственности остается всего 10 соток. Я слегка округлила, но от этого суть ситуации особо не меняется по факту потерялось примерно 2,5 сотки. Кадастровая стоимость одной сотки земли в данном районе 1000000-1500000. Как так вышло? Соседи с обоих сторон оформили границы своих участков в 2019 и 2016 ( да еще был переход права). Собственник помнит что ничего не подписывал, согласия не давал на "дарение соток". Кадастровый инженер оформил акт о точках на местности, и сказал или признавать данные границы или суд. Т.к. я уже писала территория с историей в архивах сохранились данные о прежних границах участках. Соседи с обеих сторон проявили себя не с лучших своих сторон, но они добросовестные собственники на бумаге пока не доказано другое.
Думаю первое что нужно сделать это пообщаться с соседями. Выяснить их позицию по этому вопросу и объяснить свою. Возможно они и согласятся восстановить справедливость или выплатят вам компенсацию за не правомерно занятую ими землю. Но возможно они займут и другую позицию : А ты докажи и тогда поговорим.
Что же делать?
1) Попытка досудебного урегулирования. Возможно устная, можно в виде медиации. А лучше претензия заказным письмом с описью во вложении. ждем 30 дней. И готовимся к суду.
2) Если попытка досудебного урегулирования ничего не дала, то готовим исковое заявление об изъятии недвижимости из незаконного пользования, важно определится с ответчиками, сразу в исковых требованиях указывать ходатайства о проведении экспертизы, можно сразу после принятия искового заявления к производству наложить обеспечительные меры на спорный объект недвижимости.
3) После того когда соседи поймут что переделка границ более чем реальна, можно сделать еще одну попытку урегулирования.
4) Получаем решение суда. Регистрируем право собственности уже с правильными границами. Взыскиваем с ответчика судебные расходы на юриста и судебную экспертизу. Все.
Узнать о собственниках земельных участках можно заказав справку в МФЦ ( пока это еще можно сделать до 01.01.2023 ), если адреса вы не сможете узнать попробуйте послать исковое заявление по дачному адресу. И не забудьте правильно рассчитать пошлину и не напутайте с подсудностью.
Какие еще варианты решения?
Заключить медиативное соглашение с соседями до обращения в суд. На основании медиативного соглашения будут внесены изменения в реестр недвижимости. Или выплачена компенсация. В нашем случае обращение в суд это только формальность т.к. имея на руках архивные данные о схемах участках в начальном варианте и акт о точках на местности на свежую дату будет не трудно доказать легализованный самозахват территории. Может и кадастровый инженер тоже проявил отсутствие бдительности и тупо зафиксировал показанные границы.
В данном случае т.к. компенсация за землю не устраивает собственника, а у соседей справа была смена собственника, а соседи слева ушли в глухую оборону ( у них есть еще одно нарушение которое они преднамеренно совершили, вопрос о котором тоже можно поднять в суде пользуясь этим случаем), в данной ситуации я более склона к решению вопроса через суд. Хотя реально понимаю что судебный процесс может затянутся на года.
Но пока пытаемся договорится.
С удовольствием отвечу на Ваши вопросы про медиацию.
Моя почта для связи GNataliyy@yandex.ru