Можно придумать массу дорогих покупок – недвижимость, автомобиль, вертолет, самолет, огромный телевизор, сверхмощный компьютер, готовый бизнес и тп. Но многие под крупными покупками подразумевают покупку квартиры или автомобиля.
Такие приобретения в среднем мы делаем нечасто, а квартиру покупаем порой один раз в жизни. Этот факт, а также высокая цена и юридические нюансы при покупке, часто побуждают нас прибегать к помощи специалистов. Если купить, например, квартиру наобум, без проверки – есть риск потерять очень много денег. Но все же купить самостоятельно и не потерять ничего – можно. Важно быть внимательным и обладать информацией. Как купить квартиру самостоятельно – давайте разберемся.
Проверяем новостройку – через ипотечные сервисы или сами
Если мы хотим купить квартиру самостоятельно без риэлтора или агентства, то следующим вариантом по степени простоты процесса покупки может стать ипотечный сервис банка с опциями проверки застройщика. Например, Домклик, программы от Дом.рф и тп. Такой вариант подойдет, когда вы точно решили брать квартиру в определенной новостройке и с ипотекой конкретного банка. Банк сам проверит застройщика, так как это и в его интересах. А также банк предложит и другие удобные опции – электронная регистрация сделки, удаленная проверка квартиры и тп. Проверка обычно идет по умолчанию и бесплатная, а вот такие опции как оформление электронной регистрации и тп будут с комиссией.
Если вам нужно проверить застройщика самостоятельно, без риелтора или вспомогательных сервисов – это тоже несложно. Актуальной такая проверка будет, если вы покупаете квартиру за свои деньги – очевидно. Либо, если вам уже предварительно одобрили ипотеку, и теперь нужно найти квартиру. Вот, что желательно будет сделать и знать:
- Проверить документы застройщика
Сам застройщик должен иметь актуальные документы – свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет; выписку из ЕГРЮЛ; устав. Обычно сканы застройщик показывает на своем сайте или на сайте новостройки. Все документы можно перепроверить в официальных источниках – на том же ЕГРЮЛ.
Документы самой новостройки – разрешение на строительство, проектная документация, договор страхования. Если на сайте документов нет, попросите их в офисе продаж. Желательно взять себе копии, чтобы проверить их. Например, на сайте наш.дом.рф.
- Изучить предыдущие объекты застройщика, отзывы владельцев квартир в сданных домах
Можно и заморочиться – посетить сданные ЖК, дома, посмотреть в каком виде жилье. Примерно оценить как застройщик решил обычные проблемы – детские площадки, паркинг, заезды и выезды двора, коммуникации.
- Найти онлайн-трансляции со стройки
На данный момент у каждого крупного застройщика есть такие трансляции – на своем сайте или на отдельном сайте строящегося ЖК, дома. Вместо онлайн-трансляций могут быть фото-отчеты с момента котлована или закладки фундамента. Отчеты и трансляции показывают прогресс стройки, а если есть прогресс – это очень хорошо.
Вторичка – риски, сложности
Вторичное жилье, вторичный рынок, вторичка – это жилье с имеющимся собственником. То есть, если квартиру купили уже до вас, и теперь действующий собственник продает ее вам – квартира уже считается вторичным жильем. Покупка квартиры во вторичном жилье – это та покупка, к которой нужно максимально внимательно отнестись. Бывают случаи, когда уже после успешной сделки, третье лицо отменяет сделку через суд, и покупатель остается ни с чем. Пошагово рассказать как бороться с разными способами мошенничества или изучать судебные прецеденты мы, пожалуй, не будем, а вот по ссылке советуем ознакомиться с информацией об этом.
Если продавец вам озвучил определенные проблемы, но вы все еще хотите купить именно у него, то лучше воспользоваться риелторской помощью. В этой же статье рассмотрим наименее рискованный вариант покупки квартиры – обычная покупка у единственного собственника. Инструкция будет простой. Вот что нужно знать:
- У продавца должна быть актуальная выписка из ЕГРН
ЕГРН из Росреестра сильно упрощает процедуру проверки вторичного жилья. Выписка подтверждает право на владение квартирой. В выписке много информации – данные о самом доме, об обременениях и тп. Проверьте все пункты. Например, если у квартиры несколько собственников, то все должны быть участниками сделки.
- У продавца должны быть документы о том, как он приобретал жилье
Как продавец купил, получил квартиру? Должен быть договор купли-продажи или документы о наследстве, и тп. Самый простой случай – это договор купли-продажи, в котором только два участника сделки: текущий владелец (ваш продавец) и предыдущий. В остальных случаях, можете попросить продавца написать заявление и нотариально заверить то, что никто не оспорит сделку, в противном случае риск берет на себя продавец.
- Проверьте техпаспорт и текущую планировку
Если планировка отличается от данных техпаспорта – был произведен ремонт. Любое изменение планировки должно быть согласовано с властями, подкреплено должными документами. У продавца, если все корректно, на руках будут – проект перепланировки, разрешение от местного органа (это может быть сама администрация города, может быть специальный комитет и тд). Если проигнорируете проверку перепланировки, а она проведена с нарушением – могут отказать в ипотеке. За собственные деньги купить и поставить на учет, в теории, сможете. Но дальнейшая продажа будет проблемной – могут измениться законы в сторону более жесткой проверки приобретаемого жилья или большинство потенциальных покупателей будут отказываться от сделки, если сами покупают в ипотеку.
- Продавец должен доказать отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и прочим обязательным платежам
Можно свериться по всем лицевым счетам через местный расчетный центр в вашем городе. Можно попросить продавца предоставить вам справки об отсутствии долга от коммунальных служб. Квитанции, чеки об оплате тоже не помешают.
- Проверьте справки продавца
Справку по форме 9 о зарегистрированных лицах нужно запросить в момент подписания предварительного договора купли-продажи, и в момент перед регистрацией сделки. В первом шаге допустимо, что будет кто-то еще зарегистрирован, но во втором – все уже должны быть выписаны. Можно еще проверить паспорт продавца, есть ли там отметка о снятии с регистрационного учета. Еще принято просить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров – потому что наличие учета, зависимости и/или болезни – может стать поводом для оспаривания сделки.
Если покупаете за свои деньги – как правильно рассчитаться
Продавцу передать деньги можно несколькими способами:
- наличные
Как правило, часть денег передается при заключении предварительного договора купли-продажи, основная при заключении основного. На каждую передачу денег обязательно просите у продавца расписки, они необходимы как доказательство получения денег продавцом. Расписку необязательно заверять у нотариуса, достаточно указания паспортных данных продавца и его подписи.
- через третью сторону
Покупка через третью сторону – это нотариус, договор эскроу, аккредитив или банковская ячейка. Это разные по процессу договоренности, но суть одна – определенное лицо, которому доверяют обе стороны, следит за корректностью оплаты. То есть, следит за тем, чтобы продавец получил деньги, но получил их только тогда, когда покупатель точно получает в собственность квартиру.
Что в итоге
На самом деле, сложности при самостоятельной покупке квартиры не всегда заключаются в проверке документов. Важно не спешить и выбрать жилье так, чтобы потом не жалеть. Транспортная доступность, инфраструктура, хорошая УК и соседи – все это не менее важно. Планировка, вид из окна, текущий ремонт (если не планируете делать сразу свой) – на это тоже нужно обращать внимание, ведь в квартире будете жить вы и возможно очень длительное время.
Желаем всем удачи в таком комплексном непростом вопросе как покупка жилья!