История строительства жилых домов с 30-х по 50-е года 20 века. "Сталинские дома"
«Ездят у нас в Америку, а потом приезжают и ахают – ах, какие огромные дома! Пускай ездят в Москву, также видят, какие у нас дома, пусть ахают...» Иосиф Виссарионович Сталин (Главный Строитель СССР).
Предел мечтаний советского человека, целая эпоха в >архитектуре и градостроительстве, негасимый интерес современников – все это «сталинские» дома.
Когда говорят «сталинки», то подразумевают мощный фасад, облицованный гранитом или мрамором, украшенный лепниной, барельефами, колоннами и нишами, а также обширную придомовую территорию.
«Визитная карточка» этих домов – квартиры с трехметровыми потолками общей площадью от 70 кв. м. Конечно же, такие дома-мечты строились по большей части в столице.
На самом же деле сталинская эпоха включает в себя не только известные московские высотки, но и обычные дома для обычных людей. Но обо всем по порядку…
История строительства началась с Генплана.
На основе решений Пленума ЦК Партии о развитии городского хозяйства в 1931 году развернулась работа по подготовке комплексного плана реконструкции столицы, который был принят через 4 года. По размаху намеченных работ, подходу к вопросам развития города, глубине их проработки Генеральный план реконструкции Москвы не имел аналогов в мировой градостроительной науке и практике. Именно согласно этому Генплану массивные и выразительные жилые здания стали строиться не отдельно и хаотично, как ранее, а целыми кварталами. На месте ветхих сооружений, вдоль расширенных проспектов и улиц вырастали многоэтажные дома, многие из которых – подлинное украшение столицы.
Строительство жилых многоэтажных домов активно продолжилось и после войны. Дома становились все выше (до 15 этажей), апогеем стало строительство известных Московских «высоток»: главного здания МГУ на Воробьевых горах, жилого дома на Котельнической набережной, гостиницы «Украина», МИДа, жилого дома на Кудринской площади, здания с выходом у станции метро «Красные ворота» и гостиницы «Ленинградская».
Эти дома относятся к особой категории «сталинок»: «В советское время «сталинские» высотки имели статус «закрытых» домов – они принадлежали ведомствам – и квартиры здесь не подлежали обмену. Поэтому поселиться там могли только высокопоставленные чиновники и служащие министерств.
В постсоветский период высотки считались самыми престижными и дорогими домами. Квартиры в них продавались крайне редко, а покупатели готовы были заплатить любые деньги за желанные квадратные метры в «советских небоскребах». В связи с этим до 1995 года рынок цен на такие квартиры не сформировался - спрос явно превышал предложение.
Сохранялась слава элитных домов за «сталинскими» высотками до середины 1990-х годов, то есть до тех пор, пока в Москве не началось строительство жилья высокого качества.
Соответственно, изменился и спрос: покупатели стали предъявлять повышенные требования к качеству квартир. Старые «сталинские» дома стали уступать современным элитным новостройкам.
Инфраструктура советских высоток хоть и находится на хорошем советском уровне, но значительно уступает сегодняшним требованиям клиентов к охране и обслуживанию жилья.
Главное среди достоинств «сталинских» высоток – их известность и история. К тому же, все высотки находятся в центре города, в престижных районах. Поэтому, востребованность жилья в этих домах небольшая, но остается, а ценятся «сталинские» высотки гораздо выше, чем любая другая недвижимость советских времен».
Нельзя не упомянуть о качестве этих строений. Оно объясняется тем, что их строили не на продажу, а за украденный в те годы кирпич можно было пойти под расстрел. Поэтому по запасу прочности классические сталинские дома (капитальные многоэтажные с толстыми стенами, высокими потолками и архитектурным орнаментом) не только не уступают строящимся сегодня зданиям, но даже превосходят их. Это связано с тем, что ход строительства курировали правоохранительные органы. Также высоким было качество строительных материалов.
Естественно, что в 20 -е - 50- е годы 20 века в Москве не только монументальные строения. Внутри самой категории произошло расслоение.
Самые лучшие из этих домов – в первую очередь высотки, дом на Серафимовича, самые яркие на проспектах – будут дорожать в силу собственной уникальности. А вот рядовые строения, особенно расположенные в не лучших местах, вряд ли можно считать хорошей инвестицией.
Можно разделить эти строения этих лет на два типа: -«малогабаритные «сталинки», так называемый «кирпич с малой кухней». Это 5 этажные, как правило, кирпичные, дома, с малогабаритными квартирами: кухня до 6-6,5 кв. м, построенные в «рабочих», промышленных районах;
- и сталинские дома с большой кухней от 7,5 кв. м., в некоторых, даже более 10 кв. м. В таких квартирах были комнаты для прислуги, «черный вход» и тому подобные изыски.
Значительная доля домов сталинской постройки сосредоточена в престижных районах столицы, что делает их более привлекательными для покупателей.
К положительным качествам таких квартир можно отнести их площадь и высокие потолки. Предложение в этом сегменте недвижимости превышает спрос. Наиболее востребованы многокомнатные квартиры, так как потенциальных покупателей привлекает в них, в первую очередь, площадь. Квартиры меньшей площади мало востребованы, так как условия проживания в них далеко не в полной мере удовлетворяют современным требованиям.
Основным недостатком является отсутствие, в большинстве случаев, современной инфраструктуры – паркингов, охраны и т.д. Не более 10 лет назад квартиры в сталинских домах считались едва ли не эталоном комфортного жилья.
С появлением современных жилых комплексов, со всей инфраструктурой, и с лучшими характеристиками, такими, как площадь помещения и возможность перепланировки, «сталинки» в рейтинге комфортного жилья будут постепенно уступать свои позиции.
Современные покупатели предпочитают селиться в новых домах. Для жителей Москвы, избалованных разнообразными предложениями элитного жилья, сталинские дома не представляют особого интереса, поэтому среди покупателей квартир в этих домах достаточно много иностранцев». Квадратный метр «сталинской квартиры» даже в кризис 2008 - 2010 года стоил не менее $7 тысяч или около 200 тысяч рублей. Но в смету следует закладывать ремонт.
Самое уязвимое место сталинских домов – коммуникации, которые зачастую полностью изношены. Далеко не во всех элитных «сталинках» проводились ремонтные работы.
Ремонт сразу же поднимает цену на историческое жилье на 20-30%. Прочее же сталинское наследие потихоньку разрушается. Трубы и электропроводка зачастую требуют замены не просто в рамках одной квартиры, но в масштабах всего дома. Электрических мощностей, выделенных на квартиру, не хватает для того, чтобы заставить работать всевозможные современные электроприборы.
Городской программы по реконструкции высоток не существует, а покупатели способны решить лишь часть проблем. «Сталинки», представляющие собой дома классической архитектуры, характеризуют собой эпоху.
Эти строения обеспечили Москве славу города, в котором есть на что посмотреть.
Но в 1955 году Никита Хрущев подписал постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». К их числу были отнесены не только сталинские арки, портики и башни, но также «недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений».
Дома с архитектурными «излишествами» требовали дополнительных – и значительных – затрат, а удовлетворить стремительно растущий спрос на жилье не могли, что и обусловило отказ от них и переход в конце 1950-х гг. к массовомустроительству дешевых железобетонных панельных домов. Естественно, дома по старым проектам еще некоторое время достраивались, но постепенно с фасадов стали исчезать колонны, наличники, стены домов истончались, а потолки понижались. Но это уже совсем другая история строительства.
В настоящее время большую долю предложения на вторичном рынке жилья составляют панельные дома (54%). Чуть меньший процент приходится на кирпичные дома – порядка 25%. Распределение объемов предложения на вторичном рынке жилья в Москве: По данным БТИ Москвы, в столице насчитывается 1544 дома, попадающих в категорию «сталинок». Это один из самых высоких показателей «встречаемости» после хрущевских пятиэтажек.
Каждому историческому периоду свойственны свои черты. Наиболее ярко особенности эпохи проявляются в строительстве. Развитие науки и расширение производства в начале ХХ века обеспечивали быстрый переход от деревянного домостроения к каменному.
Революция, гражданская война и послевоенная разруха приостановили наметившийся было прорыв в строительной области, однако, к началу тридцатых годов в стране сложились предпосылки для бурного развития народного хозяйства.
Подход к конструктиву и эстетике в строительстве задает не только мода, но, прежде всего, технические возможности. Достижения в архитектурно-строительной сфере дали возможность разработать новые строительные нормы и правила, основанные на внедрении передовых методов организации строительства, применении новых механизмов и оснастки, технологий и материалов, ведении работ ускоренными темпами и с высоким качеством.
Зодчество становится мощным идеологическим средством. Партия и правительство стремились доказать всему миру неотвратимую победу социализма.
Строительный бум в тридцатые годы был продиктован политической волей и обусловлен небывалым трудовым энтузиазмом советских людей.
Развитие инженерного потенциала, подъем производства строительных материалов и привлечение к строительству армии работников позволили начать реализовывать план реконструкции Москвы с высокой степенью организации работ.
Небывалыми доселе темпами в Москве строились огромные красивые дома, поражавшие воображение современников своей грандиозностью. «Главный Строитель» лично курировал процесс возведения знаковых московских объектов, отдавая строительству главную роль в идеологическом противостоянии с «загнивающим Западом».
Характерную черту «сталинского ампира» – гигантоманию – олицетворяют главные символы социалистической эпохи в строительстве – семь великолепных московских высоток. Монументальные порталы, высокие стилобаты и арки прекрасно сочетаются с великолепно украшенными фасадами и дополняются декоративными архитектурными деталями – колоннами и балконами с балясинами, башнями, шпилями.
В послевоенные годы строительство «сталинок» возобновилось в еще большем масштабе. Царившая на стройках самодисциплина, наряду с моральным подъемом и высокой сознательностью, замешанной на патриотизме и гордости от осознания недавней Великой Победы, придавали нелегкому труду сотен тысяч людей некий радостный смысл сопричастности к великому делу строительства коммунизма.
Профессия «строитель» являлась предметом гордости и уважения. Ее лучшие представители «ходили» в народных героях. Многие объекты в Москве строились с привлечением военнопленных немцев.
До сих пор эти дома выделяются своим замечательным качеством. Позволю себе опровергнуть миф о том, что это связано с кураторством строек правоохранительными органами. Сейчас эти органы тоже много чего «курируют», однако…
Конечно, от уровня современных требований заметно отстает инженерная начинка и прилегающая инфраструктура этих домов. Но их крепкий конструктив, просторные холлы и лестничные площадки, удобная планировка квартир с большими помещениями, высокими потолками, звуконепроницаемыми стенами, дубовыми паркетными полами с вентиляционным подпольем и прочими элементами, выполненные выше всяких похвал, по самым взыскательным меркам строительного искусства, до сих пор соответствуют условиям высокого комфорта.
Понятно, что при всей индивидуальности постройки «сталинских» домов, они негласно делились на категории – «для номенклатуры» и «для остальных». Первые занимали отдельные квартиры, ну а вторые селились в коммунальных.
Достаточное распространение получили и «серийные сталинки» – растиражированные кирпичные пятиэтажки, квартиры в которых получали рядовые граждане.
Конечно, все это может не производить особого впечатления на современника, но в то время государственная политика ударного возведения домов в рамках плана реконструкции Москвы была настоящим прорывом в решении множества проблем, связанных с социальной сферой.
Сотни тысяч людей получали не только рабочие места, но и жилье высокого качества с невиданным ранее комфортом. Что касается позиции «сталинок» на современном рынке вторичного жилья, то, в общем случае, спрос и предложение пропорциональны имеющейся наличности той или иной категории домов.
«Сталинских» домов совсем немного, выезжают из них крайне неохотно, как правило, лишь при чрезвычайных семейных обстоятельствах. Поэтому сделки по купле-продаже квартир в этих домах носят точечный характер, не позволяющий подвести под них усредненные стоимостные параметры.
Cегодня «сталинские» дома привлекают, в основном, разбогатевших провинциалов. Коренные же москвичи, вытесняемые загазованностью атмосферы и возросшей агрессивностью социальной среды, в большинстве своем, стремятся из родного города в ближайшее Подмосковье. Веяние времени…
История строительства хрущевок. История строительства пятиэтажных домов в 60-х - 70-х годах 20 века.
«Если я влезу, так и они влезут»
Никита Сергеевич Хрущев
И влезли таки! Опираясь на опыт Франции, Никита Хрущев, на сегодняшний день, единственный руководитель в истории нашей страны, который выполнил программу по обеспечению населения жильем.
Замечу, что программа коснулась не только столичных жителей. Новые дома, лишенные «архитектурных излишеств», строились по всей территории тогда еще СССР.
Украшательство сталинской эпохи окончательно себя изжило. Невозможно было возводить монументальные высотки, когда народ жил в мокрых, холодных бараках и коммуналках.
Строительство по индивидуальным проектам обходилось государству очень дорого. Экономия же при строительстве нового типичного жилья составляла 30%. Один квадратный метр жилой площади удешевлялся на 10-11%.
Первые экспериментальные каркасно-панельные дома были сооружены в 1948 году Москве на Соколиной горе и Хорошевском шоссе (серия К-7).
Тогда эти дома высотой в четыре этажа сооружались со стальным каркасом, но из-за большого расхода металла (более 16 кг на 1 м³ здания) вскоре перешли на сборный железобетонный каркас (расход стали до 3,75 кг на 1 м³).
С 1950 года, кроме каркасно-панельных домов со связанными стыками, в Москве, Ленинграде, Киеве и других городах началось сооружение бескаркасных панельных домов.
Опыт был признан удачным, и Постановлением Совета Министров СССР от 9 мая 1950 года № 1911 «О снижении стоимости строительства» было инициировано проектирование первых высокомеханизированных заводов ЖБИ.
31 июля 1955 года ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», положившее начало новому этапу в развитии направления. Панельные микрорайоны возводились стремительно. В каждом из них открывался детский сад и школа.
Несмотря на то, что архитекторы не любят типовую застройку за «неинтересность», серость и отсутствие творчества в подходе к строительству подобного жилья, самые опытные из них признают, что «хрущевки» стали достижением своего времени и прорывом.
Именно эта строительная волна спровоцировала скачок в развитии промышленности. Рядом с кирпичными заводами вырастали комбинаты по производству панелей и перекрытий.
По мнению Бориса Нелюбина, члена-корреспондента Российской академии архитектуры и строительных наук, правительство СССР со своей задачей по обеспечению людей жильем справилось: «В то время это было достижение для народа.
Я считаю, что в жизнь воплощалась очень разумная программа. Тем более, что жилье давалось бесплатно, а не так, как сейчас. Другое дело, что сегодня у нас другие понятия о комфорте.
«Хрущевки» свое отслужили и главную задачу выполнили, и их необходимо заменять на более современное жилье. По современным меркам, эти дома уже устарели, в том числе, морально.
Сегодня другие нормативы по жилью, в этом их главное отличие от нынешнего типового строительства. Кроме того, сегодняшние дома во много раз превосходят «хрущевки» по комфорту».
За период с 1956 по 1985 год в России было построено около 290 млн. м² общей площади, что составляет порядка 10% всего жилого фонда страны. Отдельные квартиры получили многие тысячи семей.
Первым местом, где воплощена идея удешевления жилья, были поля вокруг подмосковной деревни Черемушки. С тех пор «клонирование» Черемушек проводилось по всей стране.
В обиходе «хрущевками» называют панельные, блочные, кирпичные пятиэтажные дома, у которых есть ряд общих характеристик: отсутствие лифта и мусоропровода, совсем миниатюрные кухни и прихожие.
Кроме того, существует легенда, что в ответ на возмущение архитектора небывало маленьким размером туалета Никита Сергеевич ответил, что «если я влезу, так и они влезут».
Все технические и потребительские свойства индустриальных домов первого поколения, к которым относятся пятиэтажки времен хрущевской оттепели, подробно расписаны в строительных нормативах 1957 года:
Жилая площадь квартир однокомнатная - 16 кв. м
двухкомнатная - 22 кв. м
трехкомнатная - 30 кв. м
четырехкомнатная - 40 кв. м
минимальная площадь кухни - 4.5 кв. м
В качестве обязательных элементов каждой квартиры в правилах указывалась кладовая (либо встроенный шкаф), спальня (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м – на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).
Нормативы только допускали устройство совмещенных санузлов, но на самом деле «совмещение» стало повсеместной практикой. В те годы предполагалось, что к сегодняшнему дню все пятиэтажки первого поколения будут снесены (им отводился 25-летний срок эксплуатации), однако нет ничего более постоянного, чем временное. И сейчас этот тип жилья остается востребованным на рынке недвижимости, в особенности, в регионах. В Москве хрущевки или хрущебы - это уже история строительства.
В настоящее время для покупателей квартир наиболее значимым являются соотношение «цена-качество». То есть за минимальный объем средств они стараются подыскать максимально комфортный и подходящий им вариант.
Таким образом, сейчас покупателей интересует сегмент «эконом +». Стоимость самого дешевого предложения в апреле составила 3,4 млн. рублей. Объем предложения «хрущевок» в Москве очень невелик – всего 3%, это так назвывемые пятиэтажные дома "несносимых серий".
В последнее время мы отмечаем снижение спроса на хрущевские дома. Это связано с тем, что люди предпочитают за меньшие деньги приобрести квартиру получше. К сожалению, «хрущевки» не отличаются комфортностью: высота потолков всего порядка 2,5-2,7 м, плохая шумоизоляция, санузел совмещённый.
Также в этих домах отсутствуют лифт, чердак и мусоропровод. Более того, не стоит забывать о том, что изначально эти дома планировались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет».
Цена квадратного метра в «хрущевках» в Москве составляет порядка $4,2 тыс. или примерно 121 тыс. рублей. «Хрущёвки» являются одной из наиболее доступных возможностей приобрести свое жильё.
При этом потенциальных покупателей не останавливают низкие технические характеристики и значительный износ таких зданий. В основе выбора покупателя лежит сравнительно небольшая площадь «хрущевок», что позволяет, даже не смотря на относительно высокую стоимость квадратного метра по отношению к другим типам жилья, приобрести собственные квадратные метры.
Играет роль и местоположение такого жилья; как правило, районы расположения «хрущевок» обеспечены необходимой социальной и коммерческой инфраструктурами, что является для части населения серьезным мотивирующим фактором при выборе места жительства.
Однако, пока «хрущевки» существуют, покупатель на них всегда найдется. Можно выделить несколько категорий покупателей самых дешевых объектов. Те, у кого бюджет покупки очень ограничен, в том числе региональные покупатели, для которых такая покупка – это «цена входа» на столичный рынок жилья, труда и т.д. Инвесторы, для которых дешевые объекты подразумевают минимальный бюджет вложений. А также не сильно обеспеченные слои москвичей, бюджет которых ограничен. Как правило, это молодые семьи, для которых это – первая покупка.
После полувековой службы износ этих зданий потребовал их реконструкции. Сегодня существует несколько подходов к модернизации «хрущевок»: массовый поквартальный снос таких зданий и застройка территорий домами повышенной этажности (так поступают с «хрущевками» в Москве); реконструкция с расселением (так делают в соседней Финляндии, во Франции, где есть дома, похожие на наши «хрущевки»); капитальный ремонт зданий без расселения жильцов (опыт Восточной Германии).
К сожалению, в регионах все чаще никак не модернизируют. Таким образом, жители, исходя из собственных возможностей, сами решают проблемы повышения комфортности подобного жилья. Самый ходовой метод – снос ряда внутренних перегородок и создание единого большого пространства.
Архитектурный стиль, предполагавший из 1 квартиры сделать три, обессмертивший имя Никиты Сергеевича Хрущева, просуществовал около 30 лет. Россияне живут в одноименных домах уже больше полувека. Возможно, что проживут еще столько же, ухитряясь на этот раз из трехкомнатной квартиры делать однокомнатную, чтоб свободнее было дышать…
А если вернуться к истории, то на смену хрущевской типовой застройке пришла брежневская эпоха просторных девятиэтажек. Из планировки исчезли проходные комнаты, появился коридор, между туалетом и ванной выросла заветная стена. Но это уже совсем другая, история строительства.