Сколько на самом деле стоит новостройка в Грузии или как не попасть на ремонт ?
Покупку недвижимости в Батуми я задумал еще в конце 2021 года .
Причины выбора были достаточно банальны : накопил порядка 4 млн рублей , дополнительно влезать в долги и ипотеки не было ни малейшего желания .
Стоимость квадратного метра в России на тот момент , да и сейчас , на мой взгляд , находится на совершенно не адекватном уровне.
На деньги , которыми я располагал , я мог позволить себе разве что студию в Ленинградской области или на окраине Санкт-Петербурга , с перспективой ее дальнейшей сдачи за 15-17 тысяч рублей .
Увидев цены на квартиры в Батуми , я глазам своим не поверил : 650-850$ за квадрат на этапе строительства , белый каркас , жилой комплекс бизнес -класса с охраняемой рекреационной зоной , своей парковкой, почти в центре Батуми , в 100 метрах футбольный стадион , магазины , фитнесс, 450 метров до моря , газовое отопление , ну и так далее.
В общем покупка выглядела куда заманчивее , чем студия на 20 квадратов в Питере или Ленобласти.
За квартиру 50 квадратных метров запросили 42.500$ ( по курсу на январь 2022 года это было порядка 3.3 млн рублей) , подождать всего полгода до сдачи объекта . На этапе котлована квартиры стоила и того меньше , 650$ за квадрат и виды были лучше . Кстати по метражу есть нюанс ,в общую площадь квартиры входит площадь балкона . Балкон у меня 5 квадратных метров , реальная площадь квартиры 45 квадратов.
Оформление сделки произошло достаточно быстро , сам договор подписали за 1 день , пошли с застройщиком в дом Юстиции . Там нам его зарегистрировали , стандартных свидетельств о праве собственности в Грузии не выдают . Вместо этого у вас есть специальный идентификационный номер , который вы вводите на сайте в реестре недвижимости и там отображается информация о том , что вы владелец . Своей регистрации в этом реестре пришлось ждать чуть больше недели , что немного напрягало , так как деньги я отдал сразу , а на руки получил достаточно скромный договор о покупке на 5 листах формата А4 , даже не прошитый.
От стандартного ремонта под ключ от застройщика я отказался . Мне не понравилось оформление квартир и качество используемых материалов , цена 420$ за квадрат показалась мне завышенной.
Интересные моменты, с которым я столкнулся сразу после покупки :
1.Дом предполагал газификацию , а это очень важно зимой , когда потребуется отопление ( обогревать квартиру электрическими батареями или кондиционером выйдет не дешево ) .
Здесь таился первый подвох , газификация формально есть , однако довести газ до квартиры стоит дополнительно 500$ . Ничего не поделаешь , пришлось оплатить .
2.Когда я сказал застройщику , что буду делать ремонт самостоятельно , меня попросили заплатить еще 500$ за вывоз мусора , пользование электричеством , водой и грузовым лифтом на этапе моего ремонта . Без оплаты никаких посторонних рабочих на объект просто не пустят .
Так что 1000$ сверху я приплюсовал сразу буквально через несколько дней после покупки . Было немного не приятно.
Как я искал исполнителей ремонта ? Я слышал про подводные камни при покупке строящихся квартир в Грузии . Естественно , я обратился за помощью к своему русскому риэлтору , который , к слову сказать , тоже купил себе квартиру для проживания в этом же доме и которому уже делали на тот момент прекрасный ремонт.
Цена выглядела весьма привлекательной:
150$ за квадрат ( в стоимость работ входили все материалы для первичной отделки : песок , цемент , шпаклевка и так далее) .
Отдельно от меня требовалось купить сантехнику , плитку , обои , ламинат , мебель и бытовую технику .
Я исходил из того , что я отдаю 7500$ за работы , ну а все остальное я докуплю постепенно и по моим расчётам это выйдет еще в 9000$ .
Итоговая сумма в 16.500$ с хорошими материалами против 22.000$ от застройщика с более дешевыми материалами .
Договор мы подписали на 3 месяца , срок начала- 27 июня , срок окончания -27 сентября 2022 . Отталкивались от того , что в июне застройщик полностью сдаст мою квартиру в белом каркасе и уже мои строители начнут дальнейшую отделку .
Однако работы , на моем объекте начались несколько позже , примерно со сдвигом в 1.5 месяца , мои прораб ссылался на строительную компанию , что те якобы сначала не закончили установили балкон в моей квартире , так как это мешало работе крана при строительстве соседнего корпуса . Якобы вход на объект был ограничен . Проверить это сейчас я уже не могу . На тот момент меня это не сильно напрягало , я , конечно , расстроился , что не смогу прилететь покупаться в теплое время , но принял ситуацию с пониманием .
На самом деле я не учёл один очень важный момент . Квартиру я купил 27 января 2022 года , а 24 февраля начались известные события в Украине . Во многом это обстоятельство сказалось на качестве и стоимости моего ремонта . Это обстоятельство придется учитывать в дальнейшем и тем , кто планирует покупку зарубежной недвижимости .
Понятно , что москвичи и другие жители крупных городов РФ принялись скупать недвижимость в странах , которые , во-первых , не под санкциям , а , во-вторых, до которых можно относительно свободно долететь, а заодно отдохнуть у моря в теплом климате . Таких не так уж и много: бюджетные варианты - Турция , Грузия , для более богатых - Тайланд и Дубаи.
Естественно , все квартиры в моем комплексе выкупили в марте за считанные дни . Уверен , многие через моего же риэлтора и , естественно , всем посоветовали одного и того же грузинского прораба. Логика исполнителя работ тоже понятна : взять побольше объектов и заработать как можно больше . Даже после поднятия цены с 150 до 220$ за квадрат , желающих меньше не стало ( со мной подписались по старой цене , так как договорённость была в конце января ) . Расчёт грузинских ремонтников тоже был прост : большинство людей , заказавших ремонт , живет в РФ . И вряд ли кто -то осенью -зимой захочет лететь в Грузию .
Однако второй удар последовал 21 сентября , когда объявили частичную мобилизацию . Многие вспомнили , что у них куплены квартиры, в том числе и в Грузии , почему бы не скорректировать свои планы и не поехать туда в это смутное для страны время . Тем более , что аренда в соседних с Россией странах выросла в 4-5 раз, а тут вроде как свое жилье вот-вот достроится.
Собственно и я прилетел 28 октября в Грузию , полагая , что ремонт вот-вот закончат , мне обещали к 1 ноября .
Я подстраховался и снял студию на месяц за рекордные 650$ . Чтобы вы понимали , ранее студии в это время сдавались за 100-150$ .
Да , по поводу ремонта , стоит отметить , что огромный строительный бум , который случился в странах СНГ после начала СВО , сделали свое дело . Местная валюта лари сильно укрепилась , она очень востребована у приезжих , в страну идет колоссальный объем валютных переводов из России , и одновременно с этим началась инфляция на все бытовые приборы , мебель и все , что касается ремонтов .
В итоге маленькая , но симпатичная кухня из МДФ-панелей мне обошлась примерно в 2000$ , два дивана в комнаты еще 2500$ , газовый котел 1000$, два шкафа купе еще в 2000$ , комод обеденный стол и стулья еще 1000$ , и это не считая сантехники , кондиционера , душевой кабины , стиральной машины , телевизоров , ламината , плитки , газовой плиты , духового шкафа , холодильника , штор и прочих предметов интерьера .
В наличии мало , что есть . Мебель приходится ждать от месяца и больше .
Ремонт мой , кстати до сих пор не закончен , на дворе 18 декабря 2022 года . Мне пришлось на 2 месяца снимать жилье , и отдать дополнительно отдать 1250$ .
Однако до 27 декабря я уже точно заселяюсь , в квартире можно жить , что то по мелочи доделают в январе .
Качество ремонта оставляет желать лучшего , есть много мелких косяков , по типу плохо прикрепленного плинтуса , запачканных обоев , отсутствия механизма закрытия на ручке в туалете , неправильно уложили плитку под кабинку , не в размер , из-за чего кабинка до сих пор не собрана , из подвесного потолка выпала лампочка , в ванной вываливается розетка , ну и так далее. В общем приходят бригады не на долго , мечутся по объектам , торопятся . Однозначно грузинская строительная отрасль оказалась не готова к такому наплыву собственников жилья из России.
Итоговая общая стоимость моего ремонта в районе в 23.000- 25.000$ . Теоретически , можно было брать самые дешевые одноразовые материалы и мебель , но зачем? сэкономить 5000-7000$ , а через 3 года осознать , что нужно все снова менять !
Итоговая суммарная стоимость квартиры площадью 50 квадратных метров обошлась в районе 68.000$. Что по сегодняшнему курсу 4.5-4.7 млн рублей . Да , это больше чем я планировал изначально .
Но стоит отметить и положительные моменты , что даже в не сезон ( с ноября по май) стоимость долгосрочной аренды моей квартиры составляет 850-950$ в месяц . Это 55-65 тыс рублей в месяц . И расхватываются такие варианты как горячие пирожки . Летом же цена еще выше , а востребованность именно качественного жилья в Батуми колоссальна .
В России сейчас вы не купите квартиру за 4.7 млн рублей с такой же бешеной отдачей по сдаче .
Это моя не последняя квартира в Грузии . К моменту написания статьи я купил еще одну такую же квартиру , этажом выше . Очень повезло , что человек , который ее забронировал , не смог что -то выплатить , и я ее выкупил за 950$ за квадрат . Ремонт буду делать сам .
Но теперь все будет иначе . Во -первых , я нашел другого прораба , с этого же объекта . Он выполняет ремонты от фирмы , но не прочь поработать и в серую по договору на свое имя . Это самый очевидный вариант , нанять строителей на ремонт своей квартиры со своего же объекта , в строительстве это обычное дело . По крайней мере гарантировано эти люди будут на месте , вы знаете , где их искать . Вы можете посмотреть на их работу в этих же квартирах .
Да и цена меня устраивает-95$ за квадрат . Это 4500$ все работы , смеси правда за свой счет , это 1100$ сверху . И еще подвесной потолок они тоже не делают , это 1000$ . В итоге цена на декабрь 2022 около 6600$ за работу , за которую я в январе платил 7500$ .
Я бы не советовал сейчас искать ремонтников среди многочисленных переехавших украинцев , белорусов и россиян . Во -первых , эти люди в Грузии на птичьих правах , были случаи , когда они брали деньги за ремонт и тупо уезжали из страны . Во -вторых , все -таки нужен человек со знанием грузинского , в магазинах или на этапах согласования ремонта с вашей строительной компанией это может понадобиться . Местные знают , где подешевле смеси , плинтуса и так далее . В крупных торговых сетях цены не дешевые , а в маленьких магазинчиках цену называет продавец . Интернет -доставка не развита . Все места надо знать . Приведу пример , переходник для гофры при обращении на грузинском 5 лари, при моем обращении в том же месте назвали уже 15 лари .
На отдельную работу , типа смонтировать кондиционер или котел , можно нанять . На весь ремонт лучше местного прораба .
Во -вторых , договор на ремонтные работы готовьте сами ! Прописывайте все : каждую полку , каждую розетку . Я сталкивался с ситуацией , когда мне установили кондиционер и за это запросили дополнительно 180$ сверх договора , потому что это не было прописано .
Сразу обозначайте неустойку в случае задержки ремонта , рассчитывайте , что под ключ вам сдадут квартиру за 3 месяца , не раньше .
В Грузии можно и нужно вкладываться в недвижимость , есть много мифов относительно качества домов и плесени на потолках , есть строительные компании , которые строят не хуже , чем в Питере или Москве . Их не много , но они есть . Качественная мебель и отделочные материалы тоже есть , везут из соседней Турции . Бытовая техника несмотря на подорожание все равно дешевле , чем в России после введения санкций. Холодильники , газовые плиты и так далее дешевле на 40-50% .
Все же я доволен , что вложился именно в квартиру у моря , чем в унылую студию в Кудрово под Питером . На улице + 18 светит солнце , отличный климат для декабря -месяца . Перспективы рубля туманны , поэтому выгоднее в настоящий момент брать недвижимость за рубежом , там она хотя бы зафиксирована в долларах и постоянно растёт , пусть и не такими бешеными темпами , как в России последние 2 года , но стабильно и в валюте. Всем удачи .