Верховный Суд разбирался в том, как считать срок исковой давности по требованию потребителя, приобретшего квартиру не у застройщика, а у аффилированного юридического лица.
Иногда приобретение квартиры в новостройке происходит не от застройщика, а от иных юридических лиц, которые ранее выкупили у иных дольщиков право требования по договору долевого участия; либо у юридических лиц – инвесторов стройки. В последнем случае квартира приобретается сторонней организацией у застройщика по договору инвестирования, после чего может быть продана физическим лицам.
В случае возникновения существенных недостатков в жилом помещении, которые в последующем устанавливаются приобретшими квартиру гражданами, возникают различные неординарные вопросы.
Так в ходе кассационного производства в Верховном Суде Российской Федерации по делу № 51-КГ22-6-К8 суду пришлось разбираться в следующей ситуации:
Молодая пара приобрела квартиру у юридического лица, не являющегося застройщиком, после обнаружения существенных недостатков (которые были подтверждены судебной экспертизой), ответчик отказался выплачивать денежные средства.
Свою позицию ответчик — ООО «СЗ «Строительная инициатива» мотивировал тем, что согласно ст. 19 закона «О защите прав потребителей» срок предъявления требований к качеству товара потребителем составляет 2 года. Квартиру истцы получили летом 2016-го, первую претензию направили спустя три года, а в суд обратились спустя четыре года после подписания договора.
Однако этот довод был отбит еще судом первой инстанции. Железнодорожный районный суд г. Барнаула применил ст. 7 закона «Об участии в долевом строительстве», предусматривающем специальный гарантийный срок для новостроек – 5 лет (иск граждан был частично удовлетворен, вышестоящий суд оставил решение в силе и организация ответчик обратилась в Верховный Суд РФ).
Вторым доводом ответчика, на который не обратил внимание суд апелляционной инстанции, стал довод о том, что продавец квартиры не являлся застройщиком. ООО «СЗ «Строительная инициатива» приобрела квартиру по договору инвестирования, а потом перепродала ее гражданам, но и указанный довод был также оставлен без внимания судом апелляционной инстанции.
Решающее значение для делам стал довод истца о том, что и продавец квартиры и застройщик – аффилированные юридические лица. Согласно представленным выпискам из ЕГРЮЛ – учредителем организаций выступает одно лицо.
Судебная коллегия отменила акты апелляции и кассации, вернула дело в Алтайский краевой суд.
Юрист партнерской организации ООО «Юридическое Бюро «№ 1 Де-Юре»» Пехтерев А.М.