Что случится с ценами на недвижимость на длинном горизонте планирования. Не через год-два, а через 5, 10, 20 лет и т.д.? Попробуем заглянуть в будущее.
Изучим аспект покупки недвижимости с философской точки зрения. Давайте не рассматривать ситуацию с колебанием текущих цен, дешевле, дороже. Не делать локальную аналитику, а посмотрим на ситуацию в целом. Всегда интересно наблюдать на экономический процесс, с высоты, обозревая не короткие промежутки времени, а длинные.
Сегодня на рынке жилой недвижимости (Рассмотрим только ее) сложилась интересная ситуация. (Сегодня это апрель-май 2023 г.) Так как рынок недвижимости инертен, данные актуальны.
С одной стороны, есть люди, которые хотят купить жилье с разными целями, некоторые даже для того, что бы там жить. С другой стороны, есть люди и организации, которые готовы продать недвижимость. Естественно, что купить хотелось бы подешевле, а продать как можно дороже. Желательно так продать, что бы уже никогда в жизни работать не пришлось, даже правнукам.
Ввиду льготных ипотек, на рынок недвижимости вышли даже те люди, которые о своей квартире уже и не мечтали, так как ипотека стала доступнее. Это было отлично, но очень недолго, так как хлынувший на рынок поток покупателей, резко активизировал, ранее замерший спрос. А есть спрос будет и предложение будет и рост цен. Если твоя квартира раньше не продавалась толком, а теперь на нее есть аж три покупателя, только психически нездоровый человек, не поднимет цену. И не на 5%-10% а на 100% чего, уж мелочиться. В итоге это привело к быстрому за несколько месяцев скачку цен в большинстве городов страны.
Вы хотели ипотеку как в Европе под низкий процент? Держите. Цены на квартиры поднялись к максимально возможному потолку. Как это всегда и происходит, до того уровня, когда и льготная ипотека уже ничем не может помочь. Если платеж по ипотеке выше твоего дохода, то как ни занижай процент, платить будет нечем, даже если не есть и не пить.
Эта ситуация привела к тому, что на рынке недвижимости надулся очередной ценовой пузырь. Огромные неподъемные цены и покупатели, которые и хотели бы купить, но уже не могут. Технически. Денег у них нет на это, даже в теории.
Надо понимать, что основной приток денег на рынок недвижимости идет с ипотечных кредитов. И даже если вы продаете квартиру, покупая при этом новую, вашу квартиру должен же кто-то купить? Может это такой же человек, который в свою очередь продает жилье. Так создается цепочка сделок. Но в начале такой цепочки, что бы ее сдвинуть, в подавляющем большинстве случаев, стоит ипотечник со своим кредитом. А если нет ипотечника, то и тем, кто просто улучшает жилищные условие старую квартиру уже не продать.
Рынок жилья замирает или продажи идут с существенным дисконтом. Но это на данный момент. А что будет дальше? Не будем смотреть на локальные колебания цены. Все возможно. Интересно, что вообще будет с вашей недвижимостью?
В текущем времени, весь платежеспособный спрос полностью исчерпан. Все возможности потенциальных ипотечников. Инвесторам же, вкладываться в падающий рынок, теряя деньги, смысла вообще нет. (Хотя те самые инвесторы как частные, так и не совсем частные, серьезно виноваты в раздувании цен - но их мы разберем ниже). После бурного роста рынок недвижимости ждет длительная, на годы стагнация и коррекция.
Сколько это будет длится? Будут ли выкинуты на рынок дополнительные средства? Останутся ли цены высокими или нет? Это не критично важно для будущего. Тренд на безумное подорожание жилья, будет постепенно сходить на нет. Могут быть какие то волны подорожания? Теоретически да, но может волна подорожания 2020-2021 даже была последняя. Есть много переменных, и 100% точно это не предсказать. Но, сколько веревочке не виться, конец у нее будет.
И причина этого в базовой ценности недвижимости. Многие инвесторы, приобретая недвижимость, как средство сохранения капитала, забывают для чего она вообще нужна. К сожалению, не все в курсе, но квартира так то нужна, что бы там жить. Вы не поверите, но люди реально там живут. И тем покупателям, кому квартира реально нужна для жизни, а не для спекуляций, разные бетоноинвесторы (В том числе, обычные рядовые граждане, которые таким образом припарковали деньги "надежно") очень испортили жизнь. В основном, молодым семьям, которым надо где-то размножаться. Как следствие, детей в таких семьях меньше (Мало метров, много расходов, конская ипотека (дань инвесторам и банкам) и самое главное готовы рожать не раньше 25 лет.) Это самое раннее, до этого даже некуда и негде. А кому то и в 30-35 приходится начинать. А это максимум два, редко три, чаще один ребенок. Новые поколения в итоге меньше предыдущего. И это очень плохо.
И именно этим процессом (ухудшение условий для семей) инвесторы, сами себе подложили бомбу, не такого уж и отсроченного действия.
Рынок недвижимости в России пройдет/и прошел уже несколько стадий развития. (Условно)
0. Формирование. 1991-1998 (примерно)
Когда складывался сам рынок. Жилье обретало инвестиционную привлекательность. (Кто-то помнит, что квартиру можно было обменять на старый автомобиль или на... видеомагнитофон!)* А так было. То есть ценность жилья еще не была очевидна. (Вот, кто-то потом себе рвал волоски!)
1. 1998-Настоящее время. Рост рынка.
Недвижимость начиная с 2000 примерно, начала серьезно набирать цену. В несколько рывков с обвалами после них. Но после каждого рывка, период стагнации увеличивался. Рынок вставал, немного откатывался назад и снова рос. Недвижимость, поэтапно, от минимальной цены, доросла до безумной и неадекватной. Рост шел в несколько всплесков в 2006, 2015, 2020. Сейчас этот период плавно подходит к своему завершению Возможен ли еще один пик роста? Сложно сказать. Есть вероятность исчерпания возможностей для этого. Но, даже если еще какой-то рост возможен, все равно, этот период хронического роста начал подходить к своему завершению. (Это еще в любом случае минимум вопрос нескольких лет).
2. 2028 - 2048 ?? Насыщение рынка (Период займет примерно 20 лет + -)
Новостройки строятся и строятся. Кто же упустит выгоду, пока покупают? (Если даже дешевле, чем сегодня, все равно хорошие деньги!) Прошлые поколения купили с разными целями множество квартир. У кого-то их даже не одна и не две. Проблема в том, в рай или в ад (а многие инвесторы, там уже забронировали место на сковородке) за собой все свое нажитое непосильным трудом имущество не потянешь. Множество жилых помещений, будут просто освобождаться в эти годы, при приросте новых. А свежие поколения уже не многочисленны. Им физически нужно меньше жилья, чем предыдущим. Значит, что огромному количеству наследников, тем, кто сейчас ходит пешком под стол или вообще еще проектируется, не будет никакой необходимости в покупке нового жилья. Они унаследуют в ряде случаев и не по одной квартире. На рынке образуется огромное количество свободных квадратных метров. Постепенно. но образуется.
3. 2048-2068 Потеря ценности недвижимости. (Длительность примерно 20 лет)
Потеря ценности, прежде всего психологической. Это для современно жителя квартира, (бетонная коробка) это предел мечтаний, и он готов ради нее тридцать лет и три года, жить на хлебе и воде. Потому-что КВАРТИРА! Такие добровольно с данными убеждениями не расстанутся, так как в силу обстоятельств им реально пришлось жизнь положить за конуру. Но следующим поколениям, этого не потребуется. Множество наследной недвижимости за ненадобностью будет выкинуто на рынок. Жить на аренду от нее так же будет сложно, так как если мало людей, то и в аренду сдавать не так уж и выгодно. А покупателей, в силу демографической ситуации будет еще меньше. И так как минимум у 80% из них уже есть где жить (наследство) то интересов к покупке "ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ", как это есть сейчас, уже не будет. Как не будет и инвесторов, так как они покупают недвижимость с коммерческими целями, для того что бы потом продать ее тем, кому нужно в ней жить.
Не забываем базовый драйвер на рынке недвижимости - якорный покупатель. То есть тот несчастный, что берет квартиру, что бы там жить с нуля, и тащит на своем горбу весь этот жадный балаган. А если якорного покупателя уже мало, в силу названных причин, то и инвесторов тоже почти нет.
На этом этапе, если жилье продается дорого, покупатель легко найдет дешевле! Цены сильно скорректируются. Квартира это будет просто товар, как сейчас пылесос. (Придет вам в голову купить десять пылесосов в качестве инвестиций?) Если квартира, не инвестиция а обычный товар, то и цена на нее как на обычный товар. Да дорогой, согласно затратам, но все равно не более двух небольших годовых доходов покупателя максимум. Например, если бы сейчас однокомнатная в Петербурге будет стоить 960 000 руб. Фантастика? Но это реальная цена. А не 8 000 000 Завышено в 10 раз!
Если не верите в такой сценарий. Сейчас по состоянию на 2023 г с рынка ушли инвесторы. Много осталось покупателей на рынке? Вот.
4. 2048-2098 Потеря значимости недвижимости. (Длительность примерно 30-50 лет)
Технологии строительства удешевятся во много раз. Уже сегодня можно возвести дом за копейки. (Например цех производтсвенный 200 м2 за 3 000 000 - 5 000 000 руб. (ДЕШЕВЛЕ КВАРТИРЫ!!!, что говорит о неадекватности цен сегодня)
В будущем, нас ждет, развитие транспортной инфраструктуры. Например можно будет жить в 500 км от Москвы и за полчаса добираться на работу. Зачем покупать квартиру в Москве при этом? Нас ждет децентрализация экономики, этот процесс уже идет прямо сегодня. Уже сейчас, можно работать из ЛЮБОГО города по всей стране. Пока не везде, но уже можно. В ближайшем будущем рынок труда изменится координально, удаленная работа станет развита настолько, что личное присутствие человека не будет требоваться на большинстве рабочих мест.
Например, можно управлять трактором на карьере под Нефтеюганском, сидя в офисе в Вологде. Или рассчитывать бухгалтерию крупного столичного холдинга из кабинета в псковской области. Так как централизация станет не важна, то жить в большом городе смысла нет, все возможности есть в любом населенном пункте. Хвала транспорту и интернету.
В недалеком будущем, набиваться как сельди в бочки в Петербург и Москву смысла экономического уже не будет. Это сегодня Москва возможности!!!! Вау. Но, уже есть люди, которые пожимая плечами, работают из дома с той же Москвой и Петербургом, попивая кофеек на веранде в деревне. И зарабатывают при этом не хуже москвичей. А с учетом отсутствия необходимости снимать или покупать квартиру в Москве, то даже больше. И это только начало.
Таким образом, в будущем рассчитывать на то что все будут хотеть жить в больших городах, ненадежно. В большом количестве могут появиться маленькие экологические поселения. Где можно работать удаленно, а если нужно то за 30-40-50 минут добраться до любого большого города рядом. Как вы считаете, все эти факторы увеличат цену недвижимости?
Вы скажете: "Но если жить стало лучше, жилье доступнее, рожать будут больше? Тогда снова появятся покупатели на недвижимости". Да, скорее всего так и будет. Но многие люди будут жить ближе к природе, в своих домах. Именно там раздолье. Зачем им, имея такие бонусы и возможности, добровольно ютиться в клетке-муравейника? Они же не мазохисты, как их дедушки и бабушки. А если места не хватит, так мест в стране ошизенно много. Надо будет таких поселений с транспортной доступностью еще сотни настроят. А муравейники уйдут в прошлое.
И получится, что внучок, сбагривает под шумок, за бесценок бабушкину квартиру, за которую она, отказывая себе во всем платила ипотеку до самой пенсии. Обидно, да?
И не надо думать, да, это когда ж еще будет. Время идет быстро. 20-40 лет, не настолько и огромный промежуток времени, что бы его игнорировать. 33 года назад еще существовал СССР и США... В общем, многие из тех, кто читают статью, а их большинство, доживет до этих времен. Ну, станет постарше, конечно. Но жить то вы будете. И что вы увидите?
В общем, инвестируйте в недвижимость и будет вам счастье! Да и покупайте машины срочно на все, а то подорожает еще!!!!
Сразу оговорка: Статья не является руководством к действию. Если у вас нет своей квартиры, то возможно, вам придется пройти через ад ипотеки, если нет других вариантов. А если вы инвестор и считаете, что недвижимость лучшее вложение средств - дерзайте. Впрягайтесь в ипотеки, платите кредиты. Инвестируйте или не инвестируйте. Автор статьи не дает вам советов как поступать и что делать. Вы и только вы несете ответственность за свою жизнь!
Если согласны, поставьте лайк - это помогает продвижению канала. Если автор бесит - не ставьте лайк. Статьи выходят раз в две недели. Подписывайтесь, что бы канал развивался и становился интереснее. Посмотрим на все философски!