Впервые на одной площадке. Целый день содержательных докладов и живых дискуссий. Два десятка спикеров от ведущих компаний региона в области строительства и недвижимости, IT, маркетинга, консалтинга, а также представителей банков и страховых компаний собрал первый строительный форум «Комсомольской правды» - «Строительство и продажи недвижимости. Прогнозы и стратегии 2023». В трех блоках эксперты поделились инсайдами, рассказали, как выживает строительная отрасль в условиях нынешнего кризиса, искали пути решения давних проблем, и обозначили ключевые тенденции, за которыми будущее рынков недвижимости и строительства.
ПОКУПАЮТ НЕ КВАДРАТНЫЕ МЕТРА, А ОБРАЗ ЖИЗНИ
За город, поближе к природе - таков нынешний тренд рынка недвижимости Челябинска. Кроме того, что покупатели стремятся к экологичным локациям, в самом мегаполисе земельные участки под крупные проекты закончились, строительство смещается в Сосновский район, в частности, под Кременкуль, отметил директор по маркетингу АО АПРИ «ФлайПлэнинг» Владимир Пономарев. В загородных ЖК важно закрыть базовые потребности покупателей - создать с нуля привычную городскую инфраструктуру: школы, детсады, кафе, магазины, спортивные объекты, а также решить вопрос с транспортом. Из новых отдаленных районов застройщик запустил специальные автобусы - шаттлы, а для передвижения по протяженному ЖК «ТвояПривилегия» опробовал два электрокара, произведенных в Крыму. Опыт инновационный, говорит Пономарев, такой транспорт раньше использовали только в дорогих санаториях.
Требования покупателей растут. Сейчас просто построить дома с рядом лесом не получится - нужно органично их вписать в естественный природный ландшафт, создав, например, лесные тропы. В новых проектах лес будет вообще внутри ЖК - дорогостоящий в создании продукт «ФлайПлэнинг» представит уже ближайшей весной.
- Теперь недостаточно продать только квартиру. Покупатель сейчас желает обладать не только функциональной недвижимостью с умной и продуманной инфраструктурой, ему важна комфортная среда для проживания семьи, релакса и активного общения с друзьями, которые будут с удовольствием приезжать в гости. В эту же концепцию цельной экосистемы ложиться вариативность сценариев упаковки предложения - от черновой отделки до готового ремонта с мебелью и бытовой техникой.
Важно и разнообразие самих квартир - на рынке появляются объекты с собственными террасами, причем речь не о бизнес-классе. Такими опциями теперь обладают даже 40-метровые лоты. Успешно реализованную в Челябинске концепцию ЖК «ТвояПривилегия» застройщик планирует сделать зонтичным брендом - под тем же названием запустись в соседнем Екатеринбурге и на острове Русский.
Анализ запросов челябинских покупателей показывает, что им важны новые, современные планировки - это не большие трешки 100 квадратов, а 1-2 комнатные квартиры студийного типа с мастер-спальней и гардеробной. Ремонт делать новые собственники не хотят - отдают предпочтение вариантам с отделкой, рассказал руководитель нового и строящегося жилья «Дан-Недвижимость» Алексей Найденов. При этом надолго задерживаться в одних стенах желания нет - срок владения жильем сокращается до 3-5 лет, а среди молодежи тренд на аренду - поэтому будущее за доходными домами, обратил внимание инвесторов спикер.
Онлайн-сделки в несколько кликов - то, чему отдают предпочтение покупатели. Однако сейчас они не готовы сметать любой объект по любой цене, как это было в годы пандемии и после начала СВО. Время экспозиции объявлений увеличилось. Средняя стоимость квадратного метра на первичке в миллиониках, в том числе в Челябинске (-1,4% к октябрю), снижается. Однако это не застройщики делают скидки, а покупатели уменьшили запросы и приобретают более дешевое жилье, добавил Найденов.
Жизненные сценарии покупателей резко изменились, им сейчас не до инвестиций - растет запрос на безопасность. Из приграничных южных районов и даже столицы люди переезжают на Урал, хотят жить подальше от боевых действий, просят подобрать жилье в том числе в Челябинской области, говорит бизнес-тренер Антон Жеряков, помогающий запускать отдел продаж одному из локальных застройщиков. Маркетинг и продвижение стали проблематичнее - с началом СВО схлопнулись привычные рекламные каналы.
С марта текущего года Российский рынок недвижимости и девелопмента в перманентном кризисе - потребительская активность показывает отрицательную динамику и до сих пор не восстановилась. Однако летом Челябинск стал исключением, прибавив 12% по этому показателю. Из-за такого поведения челябинцев на рынке аналитики прозвали мегаполис городом сурового оптимизма, поделилась директор специализированного агентства по работе с застройщиками в составе Deltaplan Group Надежда Соломенцева.
Но в ближайшее время за покупателя придется бороться, добавила она. Свое внимание они переводят на вторичку. Причина понятна - новостройки с начала года подорожали почти на 32% (с 69 тысяч за метр в январе до 90,2 тысяч в сентябре), а готовое жилье всего на 7%. В ипотечных сделках доля покупок первички сократилась в 2 раза. Рынок недвижимости на пороге больших структурных изменений - застройщики начинают остро конкурировать как со вторичным предложением, так и сами с собой, поскольку в продажу выходят квартиры по более привлекательным ценам от собственников, которые приобрели их у застройщика год-два назад.
В этой ситуации девелоперы в рекламе своих ЖК продолжат делать акцент на акциях и скидках, меньше уделяя внимания имиджевой составляющей. Лидеры рынка задают новый тренд - продвижение через обращение не только к рациональным характеристикам (закрытая территория, лес поблизости), но и к эмоциям. Они показывают, как с покупкой изменится жизнь человека, и в итоге он приобретает не квартиру, а образ жизни - lifestyle.
И если в Челябинске с новым жильем проблем нет, то в Миассе - дефицит современных ЖК. Заполнить этот пробел, обратившись к застройщикам, попросил директор по взаимоотношениям с общественными и государственными структурами автозавода «УРАЛ» Юрий Ефименко. Иначе планы регионального развития зайдут в тупик.
- Кризис дал толчок для бурного развития промышленникам, и теперь им остро не хватает кадров - в планах у автозавода за 5 лет нарастить объемы в 2 раза, в связи с чем к февралю следующего года понадобится еще 1,5 тысячи сотрудников. Но специалисты, особенно из центральной России, не готовы переезжать в Миасс, поскольку в городе нет современного жилья, и у них не получится поддерживать тот самый lifestyle, - говорит Ефименко.
Пока приехавшие из Калининграда сотрудники, некогда собиравшие BMW, живут в пионерлагере. На первых порах решать критической вопрос с жильем планируют путем переоборудования неэксплуатируемых офисных зданий завода в общежития на 500 мест до весны следующего года.
Бурное развитие идет неподалеку от автозавода, вокруг озера Тургояк, на Увильдах и в Еткульском направлении. Количество хорошо продаваемых объектов, в частности, курортных апартаментов по сравнению с предыдущим годом выросло на 30%, в следующем ожидается рост еще на 20% - большой потенциал рынка подчеркнул руководитель инвестиционных проектов Национального парка Тургояк Антон Чирков:
- Квадратный метр стоит уже 400 тысяч рублей, наблюдается тенденция круглогодичного проживания на курорте - в следующем году мы планируем совместно с компанией «Голос. Девелопмент» строить открытый город на территории «Солнечной долины», в котором будут свои школа, детсад, торговые комплексы. Проектируется и новый курорт «Каменный цветок».
При этом для 70% отделочных материалов и половины электрики нашли отечественные аналоги. От деревянного строительства отказались, перешли к монолитно-каркасной технологии. Застопорившуюся закупку иностранной техники для отелей решают параллельным импортом и поставками из Китая.
С металлочерепицей и профлистом у строящих свои дома проблем больше не будет - один из крупнейших производителей и поставщиков стройматериалов «Компания Металл Профиль Урал» смогла полностью импортозаместить сырье и лакокрасочное покрытие, обрадовал руководитель обособленного подразделения компании в Челябинске Степан Власов. Потребители все больше переходят к качественной, премиальной продукции - спрос на эту категорию в компании по сравнению с прошлым годом увеличился на 10%. При этом цены сейчас ниже - это самое благоприятное время для покупки стройматериалов, когда можно приобрести более качественный продукт по более доступной цене, отметил Власов.
Сохранить канал с европейскими поставщиками смогла группа компаний «Улица бассейнов», заявила ее собственник Татьяна Денисова. Несмотря на кризисы, оборот рынка спа-отрасли ежегодно увеличивается на 30-35%. В России нарастает спрос на строительство общественных спа-комплексов с бассейнами, причем инвесторы главным образом заостряют внимание на высоком качестве воды. Государство отрасль поддерживает софинансированием - готово выделить 5 млн рублей на строительство. А потребители проявляют запрос на новые спа-услуги.
Насущный вопрос очистки воды может взять на себя ТЭКО Рус. Челябинская компания знает в этом толк - умеет экономично и высокоэффективно сделать воду безопасной для человека. Главный инструмент - инновационные технологии и высококачественные компоненты.
На рынке аренды коммерческой недвижимости, наоборот, сжатие спроса. И в этой ситуации заниматься демпингом не совсем ответственно - он ведет к недополученной прибыли и снижению капитализации активов, в это пиковое время лучше делать упор на качестве услуг, индивидуальном подходе к клиентам, наоборот, повышая арендную ставку в объектах класса «А» хотя бы на уровень индексации, призвал директор «Плаза-ДевелопментСервис» Василий Пыхно. Эта тактика подчеркнет статусность премиум-арендаторов бизнес-центров и отсеет мелких, недобросовестных соседей, запустив новый тренд просто «К» - качество.
Что кризис это время возможностей на примере своей компании убедился модератор строительного блока Сергей Головко - владелец двух кирпичных заводов в этом году смог приобрести еще два. Раньше - не получалось. Второй модератор - замдиректора «Комсомольской правды-Челябинск» по спецпроектам Алена Ватутина - призвала использовать форум как площадку для переговоров о сотрудничестве. И это сработало.
«ЕСЛИ БЫ НЕ ФОРУМ, ВРЯД ЛИ БЫ УДАЛОСЬ»
Пути решения своей проблемы нашли жители старых домов 30-х годов напротив Комсомольской площади. Раньше предложение снести ветхие постройки и взять участок в центре ЧТЗ под реновацию у застройщиков отклика не находило, рассказала представитель инициативной группы жильцов Дарья Шестакова. В перерыве спикер Владимир Пономарев посоветовал несколько строительных компаний, которым такие проекты будут интересны.
Интересно было пообщаться экспертам с присутствующим на форуме директором строящейся «РМК-Арены» и президентом Федерации баскетбола Челябинской области Николаем Сандаковым. Обменялись идеями в перерывах и другие участники. Владельцы архитектурного бюро «Мечты сбываются», дизайнеры-архитекторы Мария и Евгений Латышевы, показавшие на примере своих проектов перспективность комплексной квартальной застройки в качестве инструмента инвестирования, обратили внимание представителей ЧЦЗ и автозавода «УРАЛ» на малоизвестный для них момент - при том же самом бюджете, который закладывается на новые объекты, их можно сделать еще и внешне привлекательными. Нужно только привлечь дизайнеров.
Своими силами уже попытались сделать красивыми два новых склада на Челябинском цинковом заводе - яркого цвета фасады оснастили подсветкой, рассказал начальник управления капитального строительства завода Владимир Ловицкий. Постройкой помещений решали в первую очередь экологическую проблему - концентраты, лежавшие на земле, теперь в герметичных бетонных емкостях под крышей.
Полон новыми идеями ушел с форума Василий Пыхно директор «Плаза-ДевелопментСервис», курирующий премиальную загородную резиденцию «Соколиная гора» под Челябинском - супруги Латышевы поделились с ним интересными задумками для проектов застройки на новых участках. Владельцы бюро считают, что будущее за загородным домостроением - мини-поселками по принципу «построй себе соседей». Есть и высокий спрос на аренду современных домов - при цене от 100 тысяч за месяц очереди расписаны на несколько лет вперед.
Но без живого контакта - отрасль будет развиваться хуже, подчеркнули Латышевы:
- Личное общение с представителями разных направлений дает результат. Если бы не форум, вряд ли бы удалось встретиться и наладить контакт с такими крупными представителями бизнеса. Эти мероприятия очень полезны, делайте их еще, и мы обязательно придем снова.
В этом смысле будет полезен и Коммуникационный хаб «ПроПуск» - в двухэтажном здании площадью 2500 метров с шоу-румами смогут наглядно разместить примеры своего производства, в том числе «грязного», более 400 предприятий региона. Когда проектом заинтересуются хотя бы половина из них (уже есть около 100 участников), хаб бдутет запущен, рассказал автор проекта и директор регионального Центра субконтрактации Станислав Твердохлеб.
РЫНОК ТРЕБУЕТ СВЕЖИХ РЕШЕНИЙ
У строительной отрасли есть запрос на внедрение передовых IT-технологий. Успешные примеры презентовал операционный директор и один из партнеров Napoleon IT Сергей Белоклоков. Для ведущего застройщика страны «АкБарс Дом» было разработано мобильное B2C приложение, воплощающее полный цикл покупки недвижимости, когда, не обращаясь к сторонним сервисам, можно даже одобрить ипотеку.
- Стоивший застройщику около 15 млн рублей проект окупился - существенно сократил временные потери сотрудников на личное общение с клиентами, ускорил процесс покупки практически вдвое, - отметил Белоклоков, - в приложении доступна вся история взаимодействия с клиентами - это позволяет делать максимально персонифицированные предложения.
Те же проблемы высокой загруженности колл-центра и отсутствия базы данных о клиентах, а также нарушения коммуникации между менеджерами и риелторами решила разработка другого - уже В2В - внутреннего мобильного приложения для сотрудников компании «Талан». Оно помогает им, находясь с клиентом, моментально получать самую актуальную информацию об объекте и сразу оформлять его. Доля онлайн-продаж в компании выросла с 14% (когда был только сайт) до 82%.
Активно компании из сферы недвижимости и строительства пользуются и сервисом финансовой аналитики Adesk. Его разработчик, IT-предприниматель Степан Родионов, который внедрял ипотечный сервис на ЦИАН, построил математическую модель, позволяющую наглядно управлять финансами - планировать траты, избегать кассовых разрывов, считать чистую прибыль в реальном времени, смотреть, как будет сказываться изменение того или иного параметра. Работа с платформой укладывается в 5 простых шагов, которые сохранят финансовую стабильность на сегодняшнем турбулентном рынке.
Помогают выжить строительному бизнесу и меры государственной поддержки. Обратить на них внимание участников форума попросила модератор финансового блока - замредактора «Комсомольской правды-Челябинск» по спецпроектам и член клуба журналистов Ассоциации развития финансовой грамотности в России Алена Мызгина, предваряя выступление следующего спикера - директора департамента привлечения центра «Мой бизнес» Ирины Прониной. Она рассказала об инструментах госпомощи и как ими воспользоваться.
Строительная отрасль не может функционировать без банков - ипотека с господдержкой (7%) на покупку новостроек и для семей с детьми (до 6%) сегодня наиболее популярны, но лимит в 6 млн рублей для регионов начинает стеснять покупателей, часто этого не хватает, подчеркнула руководитель ипотечного направления Банка Уралсиб в Челябинске Елена Пономарева. В связи с этим банк повысил лимит кредитования до 7 млн рублей (и до 14 для Москвы и Санкт-Петербурга), компенсировав издержки из собственных средств. Клиент также может взять ипотеку по рыночной ставке, а после рождения ребенка снизить ее бесплатным рефинансированием внутри банка. Инсайд от банкиров - ипотеку с господдержкой, в отличие от семейной, продлевать на следующий год, скорее всего, не будут, поделилась Пономарева. Поэтому желающим стоит поторопиться.
Конкуренция между другими игроками ипотечного рынка - страховщиками - растет, тарифы на страхование имущества снижаются, увеличиваются интернет-продажи, рассказал о тенденциях директор челябинского филиала Страховой компании «ВСК» Сергей Гашков. Пока строительные, риэлторские и оценочные компании региона пользуются услугами страховщиков слабо, в отличие от столицы - там это основе клиенты, добавила заместитель директора Вероника Поморцева. Добровольное медицинское страхование сотрудников может повысить привлекательность строительной компании на рынке труда, особенно когда речь идет о привлечении сотрудников из европейской части страны, где это развито, отметил заместитель директора компании по работе с корпоративными партнерами Александр Калиберда.
В нынешнем кризисе государство подталкивает строительную отрасль к саморегулированию, делая послабления в законах (мораторий на банкротство, субсидии на кредиты подрядчикам). Однако контроль остается сильным, рассказала директор по юридическому сопровождению консалтинговой компании «Триумф» Оксана Бондаревич. Налоговая рассматривает строительный бизнес как коррумпированный, тщательно следит за движениями на счетах.
- Юристам стало сложнее защищать интересы строителей. Если 5 лет назад в судах с налоговой мы выигрывали 50% дел, что хороший показатель, то сейчас - меньше 1%. С нововведениями ведомство вызывает не на опрос, а на допрос. Есть трудности с блокировкой счетов банками по 115 ФЗ. Зато арбитражные суды стали лояльнее, когда речь идет о самовольной застройке вразрез с выданным разрешением, - резюмировала юрист.
Поблагодарили всех спикеров за участие в первом строительном форуме «Комсомолки» и пообещали его провести в следующем году Екатерина Парфенова и Юлия Реутова - директор и главный редактор «Комсомольской правды-Челябинск».
- Наш медиа-холдинг проводит еще много разных мероприятий для разной аудитории - от маленьких деток до солидных бизнесменов. Участвуя в них, вы сможете стать популярнее в регионе и найти новых клиентов, - акцентировала внимание форумчан на полезности таких мероприятий Екатерина Парфенова.
- У нас уже есть идеи, темы и спикеры для нового форума, который предварительно мы планируем на весну. Формат проведения секций будет немного изменён. Мы учтём пожелания участников и дадим больше возможностей для личного общения, - отметила заместитель директора «Комсомольской правды-Челябинск» по спецпроектам Алена Ватутина.
Живые дискуссий и доклады сменились праздником - среди участников форума разыграли лотерею с приятными призами, а после на базе центра «Мой бизнес» прошла торжественная церемония награждения лучших строителей региона - победителей ежегодно народного онлайн-голосования «Комсомолки». Все фото - здесь.