Смоленская областная дума внесла в Госдуму законопроект, предполагающий возможность поэтапного получения застройщиками денежных средств участников долевого строительства, которые лежат на эскроу-счетах. Документ размещен в базе данных нижней палаты парламента.
Документ наделяет правительство полномочием по установлению случаев и порядка, деньги дольщиков смогут выделяться застройщику по мере того, как он выполнит те или иные этапы работы по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Согласно законопроекту, у застройщиков появится возможность поэтапного получения средств, находящихся на эскроу-счетах. Правительство сможет устанавливать случаи, когда средства, внесенные на эскроу-счет, перечисляются застройщику. Предполагается, что девелоперы смогут получать средства пропорционально доле выполненных этапов строительства от общей стоимости строительства. Также правительство сможет устанавливать порядок раскрытия эскроу-счетов.
Авторы документа отмечают, что при действующей схеме цикл строительства занимает несколько лет. Застройщики возводят дома за счет собственных или заемных средств. Деньги дольщиков на период строительства заморожены на эскроу-счетах. При этом расходы по привлечению средств, подготовке проектной документации, покупке участка несут застройщики. Законодатели приводят еще один аргумент: выполнение строительных работ фиксируется при госнадзоре, после размещения данных в единой информационной системе сведения становятся общедоступными. Степень готовности объекта и качество строительных работ можно оценить в реальном времени. Частичное раскрытие эскроу-счетов позволит ускорить темпы жилищного строительства и снизить цены на жилье, считают авторы документа. Они уверены, что при такой схеме гарантии безопасности средств дольщиков будут сохранены.
А вот деньги дольщиков на счетах эскроу остаются замороженными, хотя застройщик прежде понес затраты на привлечение этих средств, подготовку проектной документации, приобретение земельного участка.
В то же время при строительстве многоквартирного жилого дома выполнение работ фиксируется при государственном надзоре и после размещения сведений в единой информационной системе становится общедоступными сведениями, позволяющими в реальном времени оценивать степень готовности объекта и качество выполняемых строительных работ, гласит пояснительная записка.
Стоит отметить, что застройщики стали дисциплинированнее благодаря счетам эскроу. Так, в России сокращается срок сдачи домов в эксплуатацию. За последний год этот показатель сократился на 9% с распространением проектного финансирования.
По состоянию на ноябрь 2022 года средний перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию строящихся домов составляет 7,3 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, 11,5 месяца. По сравнению с ноябрем 2021 года переносы по строящимся объектам уменьшились на 0,7 месяца, или на 9%, а по остановленным объектам на 0,7 месяца, или на 3%, говорится в сообщении Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ).
При этом, отмечают специалисты, за последние 12 месяцев сдачу домов с использованием эскроу-счетов в среднем переносили на 3,7 месяца, в то время как строительство зданий без привлечения проектного финансирования затягивалось на 12,6 месяца. На этом основании эксперты сделали вывод, что девелоперы стали проявлять большую дисциплину в связи с переходом на систему счетов эскроу.
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств. Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.Механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают кредитные учреждения. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту. Модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу в десяти шагах:- Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.- Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.- Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.- Банк открывает покупателю счет эскроу.- Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.- Покупатель вносит деньги на счет эскроу.- Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.- Девелопер вводит дом в эксплуатацию.- После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.- Покупатель оформляет жилье в собственность.