Рост цен на жилье с начала 2022 года достиг, по данным Росстата, 20%. В связи с этим Центробанк грозит ужесточить регулирование в выдаче некоторых видов ипотеки. Об этом говорится в обзоре финансовой стабильности за второй — третий кварталы, размещенном на сайте регулятора.
Как отмечает Банк России, тенденция опережающего роста стоимости жилья с начала этого года была подкреплена не увеличением доходов заемщиков, а смягчением условий выдачи ипотеки. Расширение числа механизмов льготной ипотеки способствует росту разницы в ценах на жилье на первичном и вторичном рынках.
Во втором и третьем кварталах данная тенденция только усилилась, говорится в обзоре. Такая ситуация не могла не отразиться на стандартах кредитования: доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 37 до 48%.
«В случае сохранения этих тенденций Банк России ужесточит регулирование», — отмечается в обзоре.
Так, в числе превентивных мер для минимизации рисков для банков Центробанк рассматривает возможность введения надбавок по ипотеке с высоким показателем долговой нагрузки и низким первоначальным взносом, а также повышение требований к уровню резервирования ипотечных кредитов в зависимости от уровня эффективной ставки.
Как отметила первый зампред Центробанка Ксения Юдаева, комментируя сложившуюся тенденцию, разрыв в ценах на жилье «первички» и «вторички» наблюдается еще с 2020 года, когда начала действовать программа льготной ипотеки, а ускоренный рост цен снизил спрос на жилье.
Чтобы минимизировать созданные снижением спроса риски, застройщики и банки начали стимулировать его дополнительно. Для этого они использовали такие инструменты, как ипотека по заниженным ставкам, «траншевая ипотека» и другие.
Ипотека по низкой ставке предполагает продажу квартиры по завышенной стоимости — это дает застройщикам возможность удерживать разницу в ценах на жилье между первичным и вторичным рынками, пояснила Юдаева. Однако это означает дополнительные риски для покупателя, так как он столкнется с большими потерями, если решит поменять квартиру или не сможет и далее выплачивать кредит.
«Банки со своей стороны ошибочно закладываются на быстрое досрочное погашение таких кредитов, выдаваемых на 25 лет. В связи с этим в первом квартале следующего года мы ужесточим регулирование ипотечных кредитов по низким ставкам», — рассказала первый зампред ЦБ.
Что касается программ «траншевой ипотеки» (выплачивается частями или траншами), то они предусматривают небольшую сумму ипотечного платежа до сдачи дома и ее увеличение впоследствии. Так, первый транш по подобным ипотечным программам может быть выдан на совсем небольшую сумму, чтобы обеспечить минимальный платеж по кредиту (вплоть до 1 рубля в месяц), а второй уже предоставляется перед вводом объекта в эксплуатацию и равен стоимости жилья за вычетом первоначального взноса и первого транша.
Реализация таких программ также несет риски для сторон договора. Для застройщиков — это медленное наполнение счетов эскроу и более высокая ставка по кредиту, покупателей же ожидает резкое увеличение платежа по кредиту после сдачи дома.
С учетом ухудшения стандартов ипотечного кредитования такие программы могут потребовать ужесточения превентивных мер в случае их широкого распространения, отмечается в обзоре.
Центробанк констатирует, что в последние месяцы на рынке жилья наблюдается некоторое снижение спроса на квартиры и ипотечные кредиты. «В такой ситуации необходимо способствовать постепенному сокращению дисбалансов на рынке жилья, а также держать под контролем риски в проектном финансировании», — добавила Юдаева.