В районах новостроек между домами должны появляться внутриквартальные проезды, дороги — особенно в масштабных проектах комплексного освоения. Ведь жителям надо как-то передвигаться, въезжать и выезжать из района. В зависимости от статуса дорог за их создание может отвечать и город, и застройщик. Схема сложна, и разделение сфер влияния — процесс довольно долгий и непростой.
Кто за что отвечает
Вопрос, когда дороги в новых проектах строят застройщики, а когда это ответственность городских властей, не всегда имеет четкий ответ.
— Правил нет, все индивидуально, — говорит Владимир Боков, заместитель директора СК «Дальпитерстрой». — Обычно подъездные дороги строят застройщики. Также есть городские программы по развитию улично-дорожной сети (УДС). В своих проектах застройщики обычно делают дороги за свой счет или в складчину с девелоперами смежных участков. В очень редких случаях, когда в отношении развития УДС совпадают интересы и застройщика, и города, дороги строит город — но это скорее исключение. Смета же определяется в зависимости от длины дороги и фактических затрат.
По мнению эксперта, строительство УДС должно стать зоной ответственности города, внутриквартальных проездов — застройщиков.
Необходимость строительства дорог диктуется нормами градостроительства, поскольку новые дома должны обеспечиваться удобным подъездом. Как отметил Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», такую работу удобнее и эффективнее всего координировать в проектах комплексного освоения территорий, когда один район застраивает один девелопер, создавая всю необходимую инфраструктуру.
— Развитие городской улично-дорожной сети закладывается в генплане, — пояснил он. — Полный цикл от начала проектирования до ввода в эксплуатацию может занимать до трех лет. Строительно-монтажные работы, включая прокладку инженерных коммуникаций, могут проводиться около года, в зависимости от протяженности участка и темпов строительства
— На сегодняшний день в Санкт-Петербурге объем ответственности застройщика определяется рабочей комиссией АГПТ (архитектурно-градостроительного потенциала территории) для каждого конкретного проекта, — говорит Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест». — Например, если застройщик реализует крупный проект, где идёт увеличение нагрузки на примыкающую дорогу местного значения, в таком случае строительство или реконструкция дороги, как правило, ложится на плечи застройщика. Если речь идет о крупной магистрали, решение принимается после переговоров девелопера с членами рабочей комиссии. Например, застройщик может выполнить проектирование магистрали или улицы, а непосредственно строительство вносят в инвестиционную программу.
Что касается строительства дорог в собственных проектах, то, по словам Берсирова, если это улица местного или районного значения, то её реконструкцией чаще всего полностью занимается застройщик. Работа состоит из следующих этапов: получение технических условий, проектирование, получение разрешения на строительство, строительство и ввод в эксплуатацию. Если речь идёт о более крупных проектах, застройщик может выполнять часть работ, например первоначальные исследования и проект или подготовку граддокументации. В таком случае все остальные работы берёт на себя город.
Не все так гладко
Самая большая проблема — нежелание застройщиков строить дороги, поскольку это дополнительная нагрузка, отметил Владимир Боков. Остальные проблемы — финансовые и имущественные (например, надо проложить дорогу по чужому участку), а также получение разрешения на строительство дороги.
— Часто возникает ситуация, что после утверждения ППТ участки, отведенные под УДС, долгое время остаются в собственности застройщика, и город не имеет полномочий распоряжаться этими участками, — добавил эксперт. — Застройщики же не спешат по понятным причинам... В связи с этим УДС строится медленно и некачественно (бюджетно). Одним из решений проблемы могло бы быть законодательно утвержденное требование передавать УДС и/или проводить изъятие этих участков в собственность города.
— В идеальных условиях застройщик должен понимать объем работ на стадии утверждения протокола АГПТ, — добавил Анзор Берсиров. — Он закладывает этот объём в финансовую модель и проектное финансирование, получает деньги и начинает строительство. Сейчас такая схема работает в большинстве новых проектов. Проблемы чаще всего возникают в старых проектах, где еще не было утвержденных условий, четких сроков обязательств застройщика и т.д. Тем не менее даже в идеальных условиях могут возникать технические проблемы, например могут мешать инженерные сети.
Также эксперт добавил, что вопрос расходов — один из самых сложных, так как дороги бывают разные, с разными исходными данными. Стоимость проекта рассчитывается и закладывается на начальном этапе, а нагрузка по дорогам зачастую становится известна застройщику только на стадии рабочей комиссии АГПТ.
Дороги плюс дома
Большинство застройщиков строят дороги параллельно с новым жильем. Так, например, общая протяженность автомобильных дорог, проложенных компанией «Главстрой Санкт-Петербург», достигла 7,8 км: 2 км в «Юнтолово» и 5,8 км в «Северной долине».
— До конца 2022 года мы планируем приступить к строительству, а в 2023 году уже ввести в эксплуатацию три новых участка улично-дорожной сети в «Северной долине» общей протяженностью более 1,5 км, — рассказал Дмитрий Калинин. — Один из них — улица Меркурьева — станет четвертым выездом на проспект Энгельса, построенным нашей компанией в Выборгском районе Петербурга. Таким образом, ЖК «Северная долина» будет на 100% подключена к магистральной городской транспортной сети досрочно, до завершения проекта. В наших проектах темпы строительства дорог синхронизированы с планами по строительству жилых и социальных объектов. Поэтому проблема, когда жители заселяются, но не имеют полноценных подъездов и доступа общественного транспорта, принципиально отсутствует.
Setl Group, хоть и занимается возведением жилья, тоже имеет большой опыт в проектировании и строительстве дорог — не только внутриквартальных проездов, но и целых улиц и даже проспектов.
Как рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), несколько лет назад холдинг построил новый участок одной из крупнейших магистралей Приморского района — Комендантского проспекта, от Глухарской улицы до реки Каменки близ жилого комплекса «Чистое небо». Это современная шестиполосная магистраль длиной в километр, со знаками дорожного движения, светофорами, разметкой, велодорожками и остановками — несколько маршрутов общественного транспорта продлили и запустили по этому новому участку Комендантского проспекта. Кроме того, в этом микрорайоне застройщик построил несколько участков Верхне-Каменской улицы, Арцеуловской аллеи, продлил Плесецкую улицу.
На юго-западе города, где Setl Group возводит сразу три ЖК — «Солнечный город», «Солнечный город. Резиденции» и «Дворцовый фасад», — холдинг разработал проектную документацию на строительство участка проспекта Ветеранов от улицы Пионерстроя до проспекта Буденного и передал ее городу. Также холдинг здесь построил около 3 км дорог и продолжает строительство улиц Тимофея Федорова, Генерала Кравченко, Бориса Шмелева, Ивана Куликова, Владимира Пчелинцева, Январский переулок и др. А в Невском районе у ЖК Pulse холдинг построил Ультрамариновую улицу, которая соединяет Октябрьскую набережную и Дальневосточный проспект. Ради прокладки проезжей части был разобран участок не использовавшейся товарной железной дороги.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»