Недвижимость — часто основной способ сохранить накопления от инфляции или в период кризиса. Некоторые хотят просто сохранить средства, другие планируют получать пассивный доход. В статье разбираемся, что сейчас происходит с недвижимостью и какие риски у таких инвестиций.
В каком состоянии находится рынок недвижимости сейчас?
Недвижимость становится доступнее в качестве инвестиционного инструмента.
Низкая ключевая ставка и ипотека с господдержкой. С начала года ключевая ставка опустилась на самый низкий уровень — это приводит к снижению ипотечных ставок. К тому же до конца 2022 года действует льготная ипотечная программа с господдержкой, по которой банки выдают кредиты по сниженной ставке. Этой услугой могут воспользоваться все граждане РФ, если покупают жильё в новостройке. Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, а ставка — 7% на весь период.
Временно падает спрос на жильё. До конца сентября застройщики предлагали ипотеку с субсидированной ставкой от 0,1% — это вызвало резкий рост спроса на недвижимость. Доля сделок с ипотекой в августе составила 83% — это на 20,7% больше, чем в начале года. Но из-за недовольства Банка России девелоперы отменили низкий процент либо повысили его до 0,9%. Это слегка снизило покупательский интерес. Эксперты считают, что тенденция временная — и в скором времени застройщики предложат новые опции для покупки недвижимости.
Динамика цен на жильё разная в зависимости от города. Сервис Эксперт сообщает, что подешевели квартиры в Твери (–7,4%), Севастополе (–5,8%), Челябинске (–3,7%). Больше всего за третий квартал выросли в цене новостройки Новокузнецка (+13,6%) и Мурманска (+10,3%), а также Красноярска (+4,7%) и Барнаула (+4,5%).
До конца года цены могут упасть из-за высокого объёма предложения. Те, кто уезжает из страны, стараются быстрее продать недвижимость — и это возможно сделать за счёт дисконта в 10–20%. Жильё становится дешевле и доступнее.
Стоит ли покупать инвестиционное жильё
Кризис — лучшее время для инвестирования в недвижимость. Это касается помещений и жилого назначение, и коммерческих. Но это выгодно только в долгосрочной перспективе — в диапазоне 5–10 лет цены на квартиры обычно растут, а не падают. Если покупать квартиру для быстрой перепродажи, то доходность будет отрицательная — заработанные деньги перекроет инфляция.
С 2014 по 2021 год средняя цена на первичную недвижимость выросла почти в два раза, а на вторичную — почти в полтора. К 2023 году цены могут вырасти на 5–10% по сравнению с 2022 годом. Рост будет продолжаться, поэтому эксперты советуют приобретать жильё до конца года — для этого можно использовать государственные программы поддержки.
Есть ли риски при покупке недвижимости
Могут замедлиться темпы строительства и усложниться процесс приёмки квартиры. Давайте разбираться.
Медленные темпы строительства. Из-за мобилизации и турбулентного состояния покупатели боятся заключать сделки — учитывая, что большинство берёт квартиру в ипотеку. Падение спроса может сказаться на предложении — застройщики могут перенести дату выдачи квартир или остановить стройку.
Сложный процесс приёмки квартиры. Покупатель обязан подписать акт приёма-передачи квартиры, даже если выявил недостатки. Застройщик обязан устранить все недостатки в течение 60 дней. Если недостатки существенные, они могут занять больше времени. В течение это времени покупатель не может переехать в квартиру — и многих такое не устраивает. Такое правило действует до конца 2022 года.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Эксперты отмечают, что сейчас есть возможность приобрести качественный объект с якорными арендаторами, так как иностранные компании уходят из страны и продают коммерческую недвижимость с дисконтом. При этом важно анализировать объекты и выбирать из них наиболее подходящий. Вот на что нужно обратить внимание:
- локация — важна проходимость и доступность объекта;
- дополнительные вложения в объект, например ремонт, реклама помещения, сигнализация, система пожаротушения;
- простои в аренде — арендаторы могут съехать и придётся искать новых;
- время покупки — дешевле будет на этапе строительства, но придётся ждать.
Для своего бизнеса можно не покупать помещение, а взять в аренду у города.
Итог
1. Сейчас временно падает спрос на жильё — при этом цены тоже снижаются. Поэтому можно взять выгодную ипотеку с низкой ставкой и использовать поддержку государства.
2. Недвижимость можно использовать как инвестиции. Но важно понимать, что такое вложение окупится не раньше 5–10 лет. Если продать раньше — доход съест инфляция.
3. При выборе и покупке недвижимости нужно учитывать риски: сложности в приёмке объекта, медленное строительство, возможный спад цены на объект.
4. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость — тогда нужно грамотно подойти к выбору помещения. Важно учесть локацию, возможные дополнительные вложения на ремонт и рекламу, систему охраны.
Вкладывать в недвижимость в 2022 году можно. Главное — основательно подойти к вопросу, оценить риски и извлечь возможные выгоды.
