Ипотека на однокомнатную квартиру в Казани в среднем на 88% дороже долгосрочной аренды. Такими данными поделился ЦИАН. При среднемесячном платеже за аренду однушки ежемесячный ипотечный платеж при ставке в 10,4% годовых обойдется в 42,5 тысячи. По разрыву между арендой ипотекой столица Татарстана расположилась на 5 месте – помимо Москвы и Санкт-Петербурга, возглавляющих список, невыгодна ипотека также в Севастополе и Владивостоке.
В среднем по России аренда стоит 19,5 тысяч рублей в месяц, в то время как средний платеж по ипотеке в 1,5 раза больше – 30,7 тысяч рублей в месяц. Для расчета аналитики сравнили размер ежемесячного платежа по ипотеке со ставкой арендной платы в крупных городах с населением от 500 тысяч человек. Также учитывался первоначальный взнос в 20%, средний срок кредита 23 года и ставка по ипотеке на готовое жилье в 10,4% годовых. При таких вводных данных оказалось, что ни в одном крупном российском городе ипотека не будет выгоднее аренды.
По данным «Авито Недвижимости» летом при средней стоимости квартиры на первичном рынке Казани в 8 млн рублей ежемесячный платеж по программе ипотеки с господдержкой составлял 50 473 рубля. К октябрю квартиры в новостройках Казани стали немного доступнее - в среднем 7,8 млн рублей. Согласно подсчетам ипотечного калькулятора «Авито Недвижимости», при самой низкой ставке в 6,2% и первоначальном взносе 15% (сроком на 20 лет) ежемесячный платеж будет 48 331 рубль, если увеличить срок кредитования до 25 лет - 43 589 рублей, то есть разрыв между ценой аренды и платежами по ипотеке постепенно сокращается.
– При этом нужно учитывать, что у ипотеки есть определенное преимущество перед арендой, ведь после погашения кредита покупатель становится полноправным собственником квартиры, – уточнили в пресс-службе «Авито Недвижимости».
Мы решили перепроверить все сами и рассчитать ипотечный платеж на калькуляторе. Рассмотрим однушку в строящемся доме ЖК «Лето» (срок сдачи - 3 квартал 2023 года), согласно информации на сайте застройщика, цены на квартиры здесь начинаются от 6,1 млн рублей. Предположим, что у нас есть 2 млн на первоначальный взнос – при расчете на 15 лет и ставке в 6% получаем ежемесячный платеж в 35 тысяч рублей.
Но если мы не попадаем под льготы и кредитная ставка для нас будет рассчитана коммерческая (10,4%), картина выходит уже не такая радужная - 45 тысяч рублей.
А сколько придется платить за вторичное жилье? После охлаждения спроса на недвижимость в Казани стало возможно приобрести однокомнатную «хрущевку» за 3,5 млн рублей. При сумме кредита в 1,5 миллиона и ставке под 10,4% ипотечный платеж выходит 16,5 тысяч рублей.
Вице-президент гильдии риэлторов Татарстана напомнил, что информация классифайдов вроде ЦИАН и Авито нельзя считать объективной, так как при составлении графики учитываются данные фейковых объявлений и объявлений мошенников, коих на таких сайтах большинство.
Платеж по ипотеке напрямую зависит от суммы кредита. Ипотечный платеж в 40-50 тысяч действительно может выйти при кредите в 6 миллионов. Но и аренда такого жилья будет обходиться в эту же сумму (учитывая первоначальный взнос, стоимость квартиры составит 8 млн, а за эти деньги в Казани можно приобрести трехкомнатную квартиру). Но если взять вариант с хрущевкой, который мы рассмотрели выше, то ежемесячный платеж обойдется уже в около 20 тысяч. В аренду такая квартира будет стоить 15-20 тысяч. Таким образом, ипотека действительно обходится в Казани дороже аренды, но не на 80%, а на 15-20%, считает Савельев.
Риэлтор добавил, что с августа предложения на рынке аренды стало больше. Если в августе спрос значительно превышал предложение, то сейчас рынок охладился, и количество предложения растет. Дополнительным фактором стало то, что в 2021 году многие семьи приобрели недвижимость под сдачу аренду, потому что ипотека обходилась дешевле и цены еще не были такими высокими. Сейчас эти квартиры появляются на рынке и играют в пользу увеличения предложения.
– Ипотека в любом случае выгоднее, чем аренда, с той точки зрения, что вы платите за свою квартиру. В аренде деньги улетают в трубу, они идут не в ваш счет, – напомнил Савельев.
Он также сообщил, что в среднем ипотеку в Казани гасят за 5 лет, хотя берут на 15-20. Инвесторы с рынка ушли, поэтому теперь в основном покупатели берут квартиры для себя, для дальнейшего проживания или сохранения денег.
Редакция KazanFirst отправила запросы в банки, чтобы узнать, сколько их клиенты платят за ипотеку и на какой срок.
Размер ипотечного кредита в Сбербанке составляет 3 млн, а средний размер ежемесячного платежа - порядка 20 тысяч рублей. Платеж можно уменьшить, если воспользоваться ипотекой с господдержкой. Этим предложением воспользовались более 3 тысяч татарстанцев. При рождении детей клиенты, взявшие ипотеку с господдержкой могут перейти на «семейную ипотеку» и снизить ставку до 6%. Оформить льготную ставку можно до 1 июля 2024 года.
– В среднем, ипотеку берут на срок до 20 лет, а погашают около 9 лет. Средний возраст заемщиков 35-45 лет, – сообщили в банке.
В Россельхозбанке средний размер кредита - 2,6 млн рублей, клиенты берут ипотеку в среднем на 20 лет. В пресс-службе уточнили, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, средний чек по ипотеке увеличился на 400 тысяч рублей. Размер ежемесячного платежа по ипотеке с господдержкой в среднем составляет 38,8 тысяч рублей, а по сельской ипотеке – 14,2 тысяч рублей.
По словам руководителя отдела аренды АН «ФЛЭТ» количество предложения на рынке аренды увеличилось в 2,5 раза. Но выгоднее он считает купить в ипотеку, так как за съем ежегодно придется платить примерно 280 тысяч рублей, на некоторые квартиры - это можно использовать как первоначальный взнос, эта квартира будет уже вашей собственностью.
Директор ООО «Этажи-Казань» заметил, что многие люди задаются вопросом, что выгоднее - покупать квартиру или снимать. На первый взгляд все логично – лучше приобрести собственный дом, чем всю жизнь скитаться по съемным.
– Но так ли это? Спрос на жилье в Казани имеет тенденцию роста. Сравнивая спрос за период с мая по ноябрь 2021 года и аналогичный период 2022 года увеличение заявок было примерно в 5 раз. При этом на рынок долгосрочной аренды жилья в Казани сейчас выставлено на 20% предложений больше, чем за последние 3 месяца. Предложение превышает спрос. На это повлияло сразу несколько факторов: сезонное снижение спроса, ситуация с санкциями, повышение ставок по ипотеке на вторичном рынке, а также рост цен на квартиры, – рассуждает эксперт.
Галлямов согласился, что для большинства людей осознание того, что ты живешь в своей квартире значит очень много, и благодаря разнообразным ипотечным программам, средний ежемесячный платеж по ипотеке с минимальным первоначальным взносом в новостройке не превышает, а иногда и ниже аренды квартир такого же уровня.
– Конечно, как в приобретении собственной квартиры, так и в съеме жилья есть и свои плюсы, если человек часто меняет свою жизнь: работу или города проживания - то аренда повышает мобильность, также без проблем можно снять жилье дешевле или дороже, если изменилось финансовое положение, аренда подойдет тем, кто не планирует менять состав семьи, – сказал собеседник.
Что выгоднее: снимать или платить за свое жилье в ипотеку, каждый должен решить для себя сам, считает Галлямов. Для этого он рекомендовал собрать следующие данные: величина арендной платы за квартиру, размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса, стоимость квартиры, которую вы хотите купить, процентная ставка по ипотеке.
– Посчитайте, сколько за эти же годы вы отдадите за аренду квартиры, с учетом возможных повышений платы. На данный момент средняя стоимость аренды квартиры составляет 22 тысячи рублей, в среднем ежемесячный платеж по ипотеке в новостройке 16 тысяч, во вторичке 35 тысяч рублей, – сказал Галлямов.
Эксперт по связям с общественностью «БКС Мир инвестиций» рассуждая о разрыве между арендным платежкой и ипотекой пояснил, что причина в этом чисто математическая: ипотечный аннуитет при текущей разнице в кредитных и арендных ставках всегда будет сильно превышать размер платежа в съемном жилье.
– Если копать глубже, то проблема в самой структуре российской экономики. У нас невозможно иметь рыночную (не субсидируемую) ипотечную ставку ниже, чем доходность жилья. Грубо говоря (и это всем очевидно): сдавать жилье в России гораздо безопаснее (меньше рисков неплатежей), чем продавать его в кредит (риски несет банк). В сумме выходит, что, например, в Москве вы без проблем сдадите квартиру стоимостью 15 млн рублей за 45 тысяч рублей, но только это всего лишь 540 тысяч в год, то есть вы получите очень скромные 3,6% годовых. Даже инфляцию не отобьете, – рассказал Емельянов.
Покупка такой же квартиры - гораздо более опасное мероприятие для всех участников, особенно вторичной (там могут быть скрытые собственники, незаконные перепланировки, использованный маткапитал и прочее). И тут уже банк вынужден закладывать рыночную ставку – сейчас средняя составляет 9%. Если банк дает 15 млн полностью в кредит, даже растянув их равными платежами на 30 лет, мы все равно приходим к сумме не менее 120 тысяч рублей в месяц. Сделать ниже практически невозможно. Растянув такую ипотеку на 50 лет, вы уменьшите платеж лишь до 114 тысяч. На 100 лет - до 113 тысяч.
– Есть математический предел для такой игры со сроками. Корень проблемы, как я уже сказал - высокие риски и высокая ставка, – сказал Емельянов.
Аналитик также напомнил, что льготная ипотека на новостройки (которая истекает в этом году) изначально была нацелена на спасение бизнеса застройщиков. Им нужно было поддерживать приток средств в условиях пандемии и локдаунов. Свежий источник дешевой ипотеки дала им эти деньги и даже позволил поднять цены, увеличив выручку без существенного роста объема стройки.
А вот социальная ипотека – чуть более социально направленный проект, но тоже с подвохом. Ее целью было простимулировать рождаемость на фоне все той же пандемии и массовых смертей, а заодно помочь застройщикам. Собственно поэтому все антикризисные меры, в том числе маткапитал на первого ребенка был увязан с как можно более быстрым рождением ребенка.
Сейчас власти действительно говорят об адресной поддержке, имея в виду, что упор нужно делать на семейную ипотеку, но расширять ее на вторичный сегмент и на семьи с ранее рожденными детьми. Это поможет большему числу людей решить жилищные проблемы, в то время как строительный бизнес должен будет умерить аппетиты. Но чудес не бывает, напоминает Емельянов – в Татарстане семья, чтобы платить ипотеку в 45 тысяч должны зарабатывать более 110 тысяч рублей.
Кстати, то, что госпрограмма имеет слабую социальную направленность, демонстрируют и данные Минтруда РФ, согласно которым 40% российских семей не могут оформить ипотеку из-за отсутствия доходов, необходимых для ее обслуживания.
Емельянов согласился, что предложение аренды действительно выросло.
– Все агенты в один голос говорят про большой объем сдаваемых квартир. Особенно это касается крупных городов, откуда был большой отток зажиточного населения. IRN приводил цифры по Москве: +80% в экспозиции за лето. Очень многие, вложившие в стройку в период бума цен, не могут продать свои квартиры и пытаются сдавать по более или менее приемлемой для них цене, – рассказал аналитик.
В целом в России аренда выгоднее для арендатора, ипотека - для продавца и банка. Это просто факт, вытекающий из разницы ставок (платите 3–5% годовых либо 6–9%).
Единственный способ уравнять платеж по ипотеке с арендным платежом (за квартиру одной и той же стоимости) это сильно увеличить размер первого взноса. Например, чтобы платить за квартиру стоимостью в 5 млн не более 22 тысяч (как в аренде), то сумма займа должна быть не выше 2 млн. То есть при покупке придется вложить 40% от стоимости квартиры. Никак иначе «обмануть систему» не получится.