Маткапитал — вещь хорошая. Он целевой, его можно потратить по нескольким направлениям и подавляющее большинство людей выбирают покупку недвижимости, в том числе с привлечением ипотечных средств.
Но даже если на поверхности все хорошо и чудесно (нашел квартиру/дом, заключил договор купли-продажи, через некоторое время продавец получил деньги от пенсионного фонда), то на практике встречаются проблемы, причем не у покупателя, а у продавца недвижимости.
Под прошлой статьей (Давай не будем говорить продавцу квартиры, что у нас нет полной суммы, сейчас покупатель диктует свои условия.) было много комментариев, судя по которым те, кто продавал квартиру с использованием маткапитала были не совсем этому рады.
Так вот, если вы продаете свою квартиру с использованием маткапитала, то вам следует обращать внимание на процедуру оформления:
1. Оплата объекта недвижимости полностью за счет маткапитала или маткапитал плюс наличные деньги.
Делаете договор купли-продажи, в котором указывается, что полная оплата за объект будет произведена за счет средств материнского капитала после регистрации перехода права собственности в установленные законом сроки. Покупатель передает продавцу любым возможным способом имеющиеся деньги (до регистрации или после, наличным или безналичным путем — это все на усмотрение сторон), рекомендовано оформить залог в пользу продавца (но это мало спасает в большинстве спорных ситуаций), после регистрации покупатель идет в Пенсионный фонд, показывает документы на купленную квартиру и пишет заявление, чтоб ПФР перевел деньги продавцу. Вроде все хорошо, но есть много ситуаций, когда это было очень не хорошо, причем бегать по инстанциям и требовать свои деньги приходится продавцу.
Вопрос сроков подачи документов в ПФР не урегулирован (стороны сами его определяют), поэтому покупатель может кормить продавца обещаниями, что скоро сходит и каждый раз будут новые отговорки почему он не сходил (забыл, заболел, уехал в командировку о которой узнал час назад и т. д.). Когда продавец все-таки сходит в ПФР и напишет заявление, сейчас это заявление рассматривают как правило в течение двух недель (на практике бывает чаще, все зависит от отделения ПФР), потом может выяснится, что заявление заполнено не верно, с ошибкой, не по той форме, а также может оказаться, что поданы не все документы, а также не исключен человеческий фактор (сами работники могут не увидеть приложенный документ). Я не встречал того, что ПФР сразу уведомляет об отказе покупателя (тем более продавца), а потом, по истечению сроков рассмотрения «получите, распишитесь, вам отказано». Что делать? - Снова подавать документы и ждать пока их рассмотрят.
Может случиться ситуация, что ПФР в принципе откажет в перечислении средств ссылаясь на то, что объект не соответствует установленным требованиям и его нельзя было приобретать за счет маткапитала. Тогда выходов два: либо покупатель доплачивает за счет своих средств (об этом обязательно указывать в договоре "В случае отказа ПФР в перечислении средств покупатель обязуется самостоятельно передать/перевести продавцу сумму указанную в п... настоящего договора в течение ... дней с момента получения отказа ПФР") , либо сделку придется расторгать, а если покупатель не захочет ни того, ни другого, то нужно будет идти в суд.
Тут возникают новые проблемы: за время, пока ждали перевод от ПФР покупатель успел всем семейством (вместе с детьми) прописаться в квартире (или вообще сразу наделили детей долей), наличие залога в пользу продавца тут не проблема. Детей просто так из квартиры выписать нельзя даже через суд, а где дети, там и, как минимум, мать. Суд расторгнет сделку, но люди останутся в ней жить.
Если при регистрации договора накладывали залог в пользу продавца, то после перечисления денег от ПФР двум сторонам сделки нужно снова сходить в МФЦ и подать заявление на снятие обременения. Снимают быстро, но покупателю надо будет побегать за продавцом, который уже получил деньги и никуда не хочет идти.
2. Тоже самое только с использованием ипотечных средств.
Если продавцу предлагают первоначальный взнос за квартиру в виде маткапитала, а остальное за счет кредитных денег банка, то можно столкнуться с теми же проблемами, что описаны выше, только расторгнуть такую сделку будет уже сложно, на квартиру изначально будет наложено обременение не в пользу продавца, а в пользу банка, а как поведет себя в этой ситуации банк остается большим вопросом без ответа.
В этой ситуации продавец может обезопасить себя только перекладывая ответственность на покупателя, который может оформить кредит больше (на сумму маткапитала), а потом направить маткапитал на частично-досрочное погашение. Покупатель будет заинтересован быстрым походом в ПФР, предоставлением всех необходимых документов сразу и верным заполнением заявления на выплату, ведь за тот период, пока деньги не поступили в банк начисляются повышенные (в рублевом эквиваленте) проценты. Но тут может быть ситуация, что не хватит лимита кредитования, либо у покупателя не будет хватать собственных средств на оплату первоначального взноса, тогда без ожидания денег от ПФР не обойтись.
Я не против сделок с маткапиталом, он действительно помогает людям улучшить жилищные условия, некоторые говорят, что при нынешних ценах на квартиры этот маткапитал капля в море, но тут я не соглашусь: в регионах размер маткапитала - это 10-20-30-50% от стоимости недвижимости, а может достигать и100%, все города у нас в стране разные, и цены тоже разные, причем сумма маткапитала для большинства людей это огромные деньги, без которых они не смогут в обозримом будущем что-либо себе приобрести. Это наша суровая реальность.
Продавать или нет квартиру за маткапитал, конечно, каждый должен решать сам, надо взвешивать все ЗА и ПРОТИВ, оценивать возможные риски (их минимум, но они есть). Я не говорю, что описанные проблемы обязательно будут, но они не исключены. Для кого-то вопрос получения всей суммы сразу стоит принципиально (например намечается встречная покупка), а кто-то скажет, что ему все-равно, пусть хоть пол года перечисляют.
Если у вам вообще нет никаких потенциальных покупателей и продаете квартиру уже очень долго, то да, надо продавать. Если к вашей квартире есть некий интерес, то, на мой взгляд, надо повременить, либо рекомендовать увеличить сумму кредита на размер маткапитала, чтоб продавец потом к нему не имет отношения.
Несколько советов (хоть их никто не любит) продавцам и покупателям если в сделке присутствует маткапитал:
- Продавец должен перед сделкой попросить у покупателя справку об остатке средств материнского капитала, на слово верить нельзя ни при каких обстоятельствах. Не секрет, что с маткапитала можно разово получить некую нецелевую сумму, за его счет платятся некоторые пособия, он может быть частично использован не другие цели (например образование) и т. д.
- Покупатель и продавец должны сами, заранее, проверить соответствует ли объект и собственники объекта требованиям ПФР. Причем тут собственники? При том, что между родственниками такие сделки запрещены. Был реальный случай: Кравец (в девичестве Иванова) Ирина Геннадьевна купила квартиру в ипотеку у Иванова Геннадия Петровича, спустя некоторое время родила и получила маткапитал, обратилась в ПФР, чтоб он перевел эти деньги в банк на погашение ипотеки, ПФР отказал, т. к. посчитал, что она купила квартиру у отца — в итоге искала продавца, который ее уже забыл, а потом они вместе бегали по архивам и доказывали, что они не родственники (а ведь продавец мог ей не помогать — твой маткапитал, ты и решай эти вопросы).
- Если у Продавца намечается встречная покупка, то точные сроки выхода на нее называть нельзя, можно в предварительном (авансовом) договоре прописать например так "Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.01.2023, но не ранее дня, следующего за днем поступления денежных средств от ПФР (или покупателя) за отчуждаемую квартиру по адресу.......)", тем самым продавец обезопасит себя от претензий связанных с нарушением сроков выхода на сделку.
- Идеальный вариант для покупателя с маткапиталом — покупка квартиры у застройщика. Тут я не встречал ни одной проблемы.
- Если есть возможность, то подайте заявление в ПФР на выплату маткапитала в адрес продавца в момент подачи договора купли-продажи квартиры на регистрацию перехода права собственности, пока сделка регистрируется ПФР сможет уже документы рассмотреть, останется только донести документ подтверждающий, что регистрация прошла. Сразу скажу, что на такое идут не все отделения ПФР, большинство из них принципиальные — сначала регистрация, потом приходите, но есть и такие которые идут на встречу продавцу и покупателю.