Сочи - один из главных в стране центров притяжения людей из других регионов России. Кто-то мечтает о переезде на лучший в стране курорт. Кто-то инвестирует средства в здешнюю недвижимость, чтобы зарабатывать на многочисленных туристах. Поговорим о сочинских риэлторах. Как риэлторы в Сочи могут обманывать людей, находящихся в поиске недвижимости в курортном городе - 10 частых способов, которые не всегда можно заранее распознать как обман.
1. Фейковые собственники и их родственники.
Где покупатели жилья обычно пытаются найти продавцов, чтобы приобрести квартиру без посредников? Правильно - на сайтах объявлений типа Авито, ЦИАН или Яндекс Недвижимость. Именно поэтому риэлторы прекрасно освоили все подобные площадки. Огромный процент объявлений о продаже жилья там является фейком. А одна из схем обмана - риэлторы выдают себя за родственников владельца
Позвонив по приведенному номеру телефона, вы узнаете, что с вами общается брат/свояк/дядя/друг собственника. В подавляющем большинстве случаев это, конечно, неправда. Просто риэлтор не хочет афишировать себя.
.
2. Выдуманные объявления о несуществующих квартирах.
Такой способ называется - “только что продали”. Так обманывают и риэлторы, и перекупщики автомобилей по всей стране. Но способ продолжает оставаться действенным, поскольку покупатели продолжают поддаваться на эту примитивную уловку. Суть уловки очень простая - на тех же сайтах вроде Авито или ЦИАН выкладываются “вкусные” объявления о продаже квартир, которые на самом деле не продаются. Варианты описываются как идеальные - в случае с Сочи, например, это будет близость к морю и развитый район за удивительно небольшие деньги. Их цель – чтобы позвонили именно им, после чего будут предлагать все у них имеющиеся варианты.
Проверить, является ли объявление фейком, довольно просто - говорите, что уже находитесь в Сочи и готовы прямо сейчас приехать на осмотр квартиры. А если вас все устроит, вы готовы совершить сделку хоть завтра. Скорее всего, риэлтор начнет что-то придумывать, скажет, что перезвонит вам чуть позже. А в итоге просто пропадет.
3. Квартиры с видом на море.
Вид на море из окна квартиры по факту может оказаться тоненькой полоской поверх крыш соседних домов, а то и маленьким кусочком, который получится увидеть, высунувшись наружу по пояс. Называя что-то подобное полноценным видом, риэлторы добиваются приезда покупателя в Сочи для его “обработки” на месте.
Проверить любое объявление, если фотографии на море из окна там нет, очень просто - попросите сделать такое фото. Если риэлтор начнет придумывать причины, по которым не может это сделать, или пришлет нечто невразумительное - стоит подумать, имеет ли смысл сотрудничать с ним дальше.
4. «Море в 10 минутах»
Для понимания, что это такое, начнем с главного - на карте Сочи все выглядит расположенным недалеко от моря. Формально даже самые удаленные от побережья районы — это всего несколько километров от пляжей. Однако многие районы Сочи в любом случае расположены на возвышенности, и пеший путь от моря к дому будет доставлять мало радости. Кроме того, вдоль берега проходит железнодорожная ветка и широкая автомобильная дорога (Курортный проспект, переходящий в Батумское шоссе и улицу Ленина в Адлере). Как именно организован переход через эти препятствия по пути к морю от конкретного ЖК - вопрос, который обязательно нужно изучать. Не факт, что там вообще найдется обустроенный доступный пляж.
Спросите у риэлтора, на какой пляж можно попасть от ЖК с выставленной на продажу квартирой. Попросите рассказать, как будет выглядеть путь до моря и как организован переход через жд пути и автомобильную магистраль.
5. Квартиры с «пред-чистовой отделкой»
Для многих покупателей это даже плюс - например, есть сторонники жилых помещений, которые сдаются просто коробкой. Можно сделать любую планировку (в пределах существующих норм). При этом стоит помнить, что площадь жилья в документах уменьшится из-за появления дополнительных стен, так что по факту происходит переплата за лишние “квадраты”. В любом случае, этот вариант должен быть целенаправленным выбором покупателя, а не каким-то сюрпризом.
Добавим и такой момент - в некоторых новостройках приходится доплачивать за подведение газа уже после приобретения квартиры. О таких дополнительных расходах риэлтор может знать заранее, но ничего о них не скажет, если не спросить его напрямую.
6. Двухкомнатные «полуторки».
Двухкомнатная квартира в большинстве регионов России и “двушка” в Сочи могут оказаться совсем не одним и тем же. Между тем, будущие жители Сочи подыскивают именно двухкомнатную квартиру, так что стоит готовиться к некоторым нюансам. Кухня и гостиная в такой квартире объединены в одно помещение, плюс есть спальная комната. Это никак не полноценная двухкомнатная квартира с отдельной кухней. Отправляясь в Сочи для просмотра квартиры, стоит заранее понимать, какова ее планировка. Либо уточните у риэлтора фактическое количество отдельных спальных комнат, либо попросите его выслать вам план квартиры.
Нюанс обычно скрывается за формулировками “полуторка” (в принципе, знакомо многим) или “евродвушка” (в Сочи встречается чаще). По факту это никакая не “двушка”, а что-то вроде студии с дополнительной комнатой.
7. «Лучше две, но дешевле»
В чем подвох? Для Сочи 1,5 миллиона рублей за квартиру — это почти всегда нереально. И всегда вариант будет очень плохим. Либо это проблемная новостройка, либо это прямо запрещенные к продаже объекты, либо очень запущенная полуаварийная вторичка.
Нормальный риэлтор сразу же попытается остудить вас и отговорить от такой идеи. Он объяснит все существующие риски. Недобросовестный агент с радостью попытается всучить вам проблемное жилье.
8. Жилье для сдачи в аренду.
Первый вопрос, который должен задать риэлтор, узнав о ваших планах инвестировать в жилье - будете ли вы сдавать квартиру посуточно или на долгий срок. Если таким вопросом он не задается, а начинает предлагать вам варианты - скорее всего, ему глубоко безразлично, что с вами и вашей инвестицией будет дальше. Главное - продать вам что-нибудь, да побыстрее.
Квартиры в Сочи для сдачи отдыхающим посуточно и для сдачи на долгий срок — это два множества, которые пересекаются очень слабо. Совершенно разные категории жилья, часто даже расположенные в разных местах.
В разговоре с риэлтором задайте ему вопрос о сроках окупаемости инвестиционной квартиры, уточните, через сколько лет она будет приносить чистую прибыль. Нормальный срок — это около 10 лет. Суперликвидные варианты окупятся за 7-9 лет. Неудачные - за 12 лет и дольше. Если риэлтор уверяет, что вы отобьете свои вложения за 3-5 лет - он непрофессионал.
9. Бесприбыльная инвестиция.
Агент, который не особенно разбирается в инвестировании, начнет уверять, что идея просто отличная, поскольку подобные квартиры очень ликвидные. На самом деле главный риск, которому вы подвергаетесь - заморозка ваших средств на неопределенный срок. Не факт, что квартиру получится продать ощутимо дороже, зато коммунальные платежи в течение всего срока владения нужно будет вносить каждый месяц.
Даже при покупке квартиры по низкой цене на самом старте продаж гарантии, что цена вырастет вдвое, нет. Очень многое зависит от таких факторов, как месторасположение нового жилого комплекса, инфраструктура района.
10. Предварительные договоры и другая «жесть».
Популярная схема работы недобросовестных риэлторов - навязывание покупателю Предварительного договора, Договора намерений или Договора инвестирования (полюбившаяся в последнее время формулировка). Помните, что такой договор прежде всего нужен не вам, а самому риэлтору. Он хочет связать вас его условиями, что уже подозрительно. Подписывая подобный документ, вы берете на себя определенные риски. Во всех случаях, как бы ни назывался такой предварительный договор, речь идет о том, что вы подписываете документ, передаете деньги и ждете постройки дома и ввода его в эксплуатацию.
Если в договоре встречается слово “инвестирование”, вы в случае любых проблем застройщика расцениваетесь не как обманутый покупатель, а скорее, как его соучастник.
ВЫВОД: Перед тем как покупать квартиру в Сочи, обязательно не поленитесь задавать риэлтору большое количество вопросов и тогда у Вас большие шансы не пожалеть о покупке.
