Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ, который регулирует порядок купли-продажи недвижимости, то никакого запрета заключать договор с близкими родственниками там не содержится.
Но, как показывает практика, спустя некоторое время такие сделки могут преподнести неприятный сюрприз. Приведу несколько примеров того, к каким последствиям сейчас приводит покупка квартиры у своего близкого родственника.
1. Покупателю пришлось самостоятельно выплачивать ипотечный кредит
Супруги приобрели квартиру, взяв для этого в банке кредит под залог недвижимости.
Они рассчитывали на то, что воспользуются государственной программой по обеспечению жильем молодых семей (утв. Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050), в рамках которой предоставляются социальные выплаты на покупку или строительство собственного жилья.
По условиям программы социальные выплаты можно было направлять в т.ч. на погашение долга по ипотечному кредиту. Поэтому супруги смело взяли на себя обязательство выплачивать банку кредит на крупную сумму, т. к. большую его часть планировали погасить за счет государственной субсидии.
Но весь их план рухнул в одночасье, когда они обратились за выплатой: им отказали, несмотря на то, что их семья полностью соответствовала условиям программы.
Причиной отказа стала купленная квартира: часть в ней принадлежала родному брату мужа — и, соответственно, он являлся одним из участников сделки на стороне продавца.
А в п. 2.1 Правил предоставления социальной выплаты предусмотрено, что бюджетные средства не могут быть использованы на приобретение жилья у близких родственников, в числе которых указаны: супруги, дедушки (бабушки), внуки, родители (усыновители), дети, полнородные и неполнородные братья и сестры.
Мужчина не согласился с таким отказом и обратился в Верховный суд РФ с требованием признать этот пункт Правил незаконным, поскольку он необоснованно ограничивает свободу договора и право граждан на частную собственность.
Однако высшая инстанция не усмотрела здесь незаконности. Как пояснил представитель Правительства РФ, этот пункт ввели специально, чтобы исключить случаи заключения мнимых сделок с жильем с целью получить выплату от государства.
Как отметил Верховный суд, спорный пункт был введен Правительством РФ в рамках его полномочий, и не противоречит федеральному законодательству (ВС РФ, решение от 25.10.2022 по делу №АКПИ22-700).
В итоге из-за покупки квартиры у брата молодой семье теперь придется выплачивать ипотечный кредит самостоятельно. А вот что касается покупки жилья на средства материнского (семейного) капитала, то здесь закон не предусматривает запрет на сделки между близкими родственниками.
И в свое время тот же Верховный суд РФ признал законным перечисление денег по сделке, заключенной между членами семьи (ВС РФ, определение №49-КГ21-13-К6).
2. Суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным
Банк обратился в суд с заявлением о признании своего должника банкротом посмертно (закон предусматривает такую возможность для кредиторов, чтобы погасить задолженность за счет наследственной массы).
В ходе производства выяснилось, что незадолго до смерти должник продал своему отцу квартиру. А по Закону о банкротстве сделки, совершенные должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом, могут быть признаны судом недействительными, если доказано, что имущество было реализовано по заниженной цене (ст. 61.2 Закона №127-ФЗ).
В данном случае, согласно документам, квартира площадью почти 140 кв. м была продана за 10 млн рублей — что соответствовало ее рыночной стоимости.
Однако арбитражный управляющий обратил внимание на то, что покупателем являлся отец должника, который был пенсионером, и ежемесячный доход его (даже с учетом зарплаты супруги) не позволял приобрести столь дорогостоящую вещь, как квартиру.
Поэтому суд поставил под сомнение тот факт, что должник действительно получил по этой сделке деньги (кроме расписки продавца, никаких других убедительных доказательств тому не было), — и признал договор купли-продажи недействительным.
Теперь отцу придется вернуть квартиру в наследственную массу, и ее выставят на торги в счет погашения долга перед банком (АС Уральского округа, постановление № Ф09-4032/17 по делу № А50-9303).