Добрый день, Уважаемые подписчики и читатели моих статей. Сегодня мы рассмотрим с Вами вопрос, как определить является ли договор заключенным или все таки он незаключен и как быть в данной ситуации? Может быть его вообще признать недействительным? Эти и многие другие вопросы мы сегодня рассмотрим, на примере одной консультации.
Совсем не давно за консультацией к юристам сайта 9111 обратился арендатор с вопросам, как поступить в данной ситуации. Ситуация заключалась в том, что он заключил договор с лицом (арендодателем), который не имел прав на заключение договора, потому что он не является собственником объекта недвижимости. Так как собственник умер, то арендодатель являлся его наследником, но документально в права наследования он не вступал. Стороны заключили договор на срок более года. Арендатор исполнил все денежные обязательства, которые необходимо было произвести на тот момент и стороны обратились за государственной регистрацией прав владения и пользования объектом. Но в государственной регистрации им отказали, по причине того, что арендодатель не является собственником здания, и полномочий представлять интересы собственника у него тоже нет. И возник вопрос, что делать с договором и как вернуть деньги?
Кто то из юристов предлагал им внести изменения в договор на установление срока аренды на 11 месяцев с дальнейшим продлением договора.
Другие юристы предлагали признать договор незаключенным и взыскать неосновательно приобретенное по такому договору.
Лично я предложила в судебном порядке признать договор недействительным и применить последствия недействительности сделки. Кстати, некоторые юристы пытались меня закидать "тухлыми помидорами", за такую не правильную консультацию!!!
Так кто же из юристов прав? Этот вопрос мы рассмотрим на трех варианта, которые мог бы применить арендатор для защиты своих прав.
Вариант № 1 Признание договора незаключенным:
ст. 432 ГК РФ 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
ст. 607 ГК РФ 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
ст. 609 ГК РФ 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
ст. 425 ГК РФ 1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Вывод: Как можно заметить данный договор соответствует, вышеуказанным требованиям. Договор считается заключенным, потому что он соответствует требованиям закона и начал исполняться сторонами. Факт того, что лицо (арендодатель) не имело право заключать договор, не относится к условиям, по которым договор признается незаключенным. Также в договоре нет не согласованных условий.
Кто-то скажет, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Так вот, это тоже ошибочное мнение, а именно:
1) В настоящее время договор не подлежит государственной регистрации, а регистрации подлежат права на недвижимое имущество.
2) У законодателя нет требования обязательного внесения условия по государственной регистрации в договор. Регистрация производится в независимости от того, установили стороны в договоре это условие или нет.
3) Если права незарегистрированы, то договор считается незаключенным только для третьи лиц, а не для самих сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
И так договор считается заключенным! Если договор считается заключенным, возникает следующий вариант возможных действий арендатора.
Вариант № 2 Досрочное расторжение договора по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения договора другой стороной или расторжение договора из-за существенных изменений обстоятельств:
В данном варианте неисполнение или ненадлежащее исполнение договора другой стороной не возможно применить, потому что арендодатель не нарушал условий договора, наоборот исполнял.
А вот заявить, расторжение договора в судебном порядке, по причине существенного изменения обстоятельств вполне возможно, но не выгодно арендатору по причине не возможности требования возврата всего того, чего получила по договору другая сторона, от арендатора.
ст. 451 ГК РФ 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
ст. 453 ГК РФ 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора
А теперь настала очередь третьего варианта.
Вариант № 3 Признание договора недействительным и применение последствий недействительности сделки:
Как же можно применить этот вариант, если арендодатель принял наследство фактически? Он же собственник, а не лицо, которое не имело полномочий заключать договор? Так может подумать любой человек.
Да с одной стороны он принял наследство фактический.
ст. 1153 ГК РФ 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
ст. 1152 ГК РФ 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Но увы, такой наследник не может распоряжаться недвижимым имуществом, как своим собственным, потому что право собственности возникает с момента государственной регистрации прав и соответственно право распоряжения недвижимым имуществом тоже.
Заключения договора аренды как раз и является таким правом распоряжения, как это не прискорбно! Так, что такой арендодатель не мог заключить договор без согласия собственника имущества, которое получить не возможно, по причине смерти собственника. Но смерть собственника, не является препятствием для признания договора недействительным.
ст. 173.1 ГК РФ 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
ст. 166 ГК РФ 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
ст. 167 ГК РФ 1. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Вот в такую ситуацию или подобную может попасть любой человек. И если вы попали в такую ситуацию помните, у такой ситуации есть выход и вы ее можете решить, выбрав один из последних вариантов. А вот для вышеуказанной истории, подойдет только третий вариант защиты нарушенных прав, потому что арендатору нужно вернуть деньги помимо расторжения договора.
Сегодня мы еще раз рассмотрели ситуацию противоречивости закона в гражданско-правовых отношениях сторон. И все таки, мы нашли вариант, как действовать правильно в сложившейся ситуации. Значит не все так плохо в нашем законодательстве, и данная статья подтверждает еще раз тот факт:
Что "Закон как дышло, куда повернешь, туда и Вышло"!
Спасибо всем за Внимание! Всем удачного дня!