Как и обещал в предыдущей публикации, разберем причины высоких цен на новостройки.
Повышение цен во многом зависит от внешних факторов, не зависящих от застройщика. Конечно, и сами застройщики повышают цены, посмотрим:
- Плановое повышение по мере застройки
За последние годы у застройщиков сформировался некий стандарт. Для того чтобы обывателю не было так болезненно от резкого увеличения стоимости на квартиру, застройщики планово, один или даже два раза в месяц, производят увеличение стоимости на квартиры, в среднем около 3000 рублей за квадратный метр. Почему идет увеличение стоимости? На начальном этапе, когда только ведутся земельные работы (котлован, сваи) застройщики устанавливают минимальные цены. По мере того как "растет" дом, растет и цена. Здесь же заложена и инфляция, и увеличение спроса, и уменьшение остатка квартир от застройщика. Стоит отметить, что застройщики не выставляют на продажу все квартиры сразу, а оставляют часть на конец строительства. В этом плане инвесторам, которые покупают на этапе котлована и продают на этапе сдачи, нужно быть аккуратнее, так как они не смогут конкурировать с застройщиками. - Себестоимость
- Только с начала этого года (по известным нам причинам) подорожали строительные материалы. Как бы не развивался отечественный рынок, всё же большая часть закупки ориентирована на импортные товары. И так во всём, в том числе и строительные материалы.
- Подорожала и оплата работ у подрядных организаций. Начиная от монолитных работ, прокладки коммуникаций и заканчивая установкой входных дверей, окон.
- Выросли и цены на земельные участки.
- Изменились условия (увеличилась стоимость) получения разрешительной документации на строительство, согласование и прочее.
- Также, удорожание стоимости объектов социальной инфраструктуры.
- Изменение законодательства
Долгострои встречаются и сегодня. В 2019 году государство позаботилось о безопасном приобретении недвижимости от застройщика. Теперь все новые жилые комплексы строятся по Эскроу счетам. Что это значит? Раньше застройщики получали деньги за продажу квартир сразу после регистрации сделки в Росреестре. Теперь же они получают деньги после того как введут дом в эксплуатацию.
И вот тут два момента:
- Застройщики раньше получали деньги и использовали их на строительство дома. Сейчас они строят либо за счет собственных средств, либо за счет кредитных средств. И, естественно, проценты с кредита тоже закладываются в стоимость.
- Стала не такая большая разница между ценой на этапе котлована и ценой после сдачи. Оно и понятно. Если застройщик получает деньги после сдачи дома, зачем же он будет продавать квартиры по цене стройки, как раньше.
Не стоит забывать и о более ранних федеральных законах, направленых на то, чтобы обезопасить дольщиков. Например, 218-ФЗ. В котором говорится о создании Компенсационного фонда. Если говорить в двух словах: цель фонда - защитить дольщиков. В случае банкротства строительной компании, деньги направляются на достройку дома.
Застройщиков обязали делать отчисления в фонд. Думаю не стоит говорить, что отчисления тоже заложили в стоимость квартир. Но вот вопрос. На сколько актуален Компенсационный фонд сегодня, если строительство сейчас осуществляется по Эскроу счетам?
Есть много различных факторов влияющих на рост цен. А чтобы купить квартиру выгодно, лучше обратиться к профессионалам.