Дорогие читатели, продолжаем серию уникальных публикаций, в которых освещаем основные проблемы и юридические риски, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости.
На этот раз история покупателей, которые лишились квартиры, поверив продавцу, заявившему, что средства материнского капитала при покупке квартиры им не использовались.
Юридически чистая квартира
Семья Егоровых* приобрела у Мисютина* трехкомнатную квартиру в Москве площадью 59 кв.м.
Изначально квартира приобреталась Мисютиным с использованием кредитных средств банка в период брака с гражданкой Мисютиной*.
На момент продажи квартиры семье Егоровых Мисютин и Мисютина были разведены, в квартире официально никто не был зарегистрирован, кредит на покупку квартиры был полностью погашен, обременения с квартиры сняты. В отношении таких квартир в объявлениях обычно пишут “свободная продажа”.
Квартира находилась в собственности Мисютина на основании брачного договора, которым было определено, что недвижимое имущество, приобретенное на имя каждого из супругов, является их раздельной собственностью.
Юридически квартира была полностью чиста.
Неожиданный иск
С момента покупки семья Егоровых уже четвертый год проживала в квартире и ощущала себя ее полноправным владельцем.
Сложно описать состояние ужаса и растерянности, которое они испытали, когда получили иск от гражданки Мисютиной, бывшей супруги продавца, о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры.
Материнский капитал. Брачный договор не спас покупателей.
При покупке квартиры Егоровы уточняли у Мисютина, использовались ли средства материнского капитала при ее покупки Мисютиным. Он заверил, что материнский капитал не использовался.
На деле же выяснилось, что в период брака Мисютин и Мисютина использовали средства материнского капитала при покупке квартиры, оформленной на имя супруга - Мисютина.
Что говорит закон. Почему это важно
Согласно части 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использование средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей. Оформление помещения в общую собственность осуществляется после снятия с него обременений, связанных с ипотечным кредитованием.
Что решил суд
Мисютин не оформил квартиру в собственность супруги и детей (не выделил доли в праве собственности на квартиру).
Суд признал недействительной сделку купли-продажи квартиры, так как в проданном жилье супруге и детям Мисютина должны были быть выделены доли в праве в размере 1,32% каждому ввиду использования средств материнского капитала.
При этом суд признал право собственности Мисютиной и детей на доли 1,32% в праве собственности на квартиру.
Суд присудил вернуть покупателям деньги, уплаченные ими Мисютину.
Срок исковой давности не истек
Несмотря на то, что с момента продажи квартиры прошло более 4-х лет, срок исковой давности по иску об оспаривании данной сделки не истек, так как Мисютина не являлась стороной сделки и не было доказано, что она узнала или должна была узнать о ее совершении более 3-х лет назад (ст. 181 ГК РФ).
Как покупателю обезопасить себя
При покупке недвижимости необходимо запрашивать у продавца справки об использовании средств материнского капитала. Такие справки выдаются ПФР и могут быть получены посредством функционала портала госуслуг.
В случае если материнский капитал использовался при покупке жилья, необходимо убедиться, что доли в праве собственности на квартиру были выделены не только детям, но и второму супругу.
По материалам решения Бутырского районного суда г. Москвы по делу №02-1863/2019.
*имена изменены
Благодарим за 👍
сообщество надежных юристов и агентов по недвижимости