Редко пишу о нежилой недвижимости, но сегодняшнее решение Верховного суда может пригодиться и для собственников жилья.
Итак, история начинается стандартно.
Есть участок муниципальной земли, который был сдан в 2013 году в аренду индивидуальному предпринимателю на 22 года.
Тот построил за свой счет здание, которое сдал в аренду юр. лицам.
Но уже через 5 лет администрация потребовала вернуть участок обратно – оказывается, на этом участке должна будет пройти дорога.
Предприниматель отказался от предложения администрации в размере 10 500 000 рублей как компенсации и дело дошло до суда.
Три года длился суд, который в итоге присудил выплатить ИП компенсацию в размере 38 800 000 руб.
Из которых 16 200 000 - это упущенная выгода предпринимателя от сдачи в аренду здания в период с даты подачи иска администрацией (2018 год) до конца срока действия аренды.
Администрация не согласилась с суммой компенсации и дошла до Верховного суда РФ (ВС РФ)
Позиция ВС РФ
1. При изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом.
При этом необходимо учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет.
3. Если на момент рассмотрения спора судом объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании их собственника, который получает доход, определение размера компенсации в виде упущенной выгоды, неполученного дохода по состоянию на день, предшествующий принятию решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка, может привести к
получению собственником (пользователем) необоснованного обогащения (двойного дохода).
4. Изымаемый земельный участок с расположенным на нем зданием магазина фактически не выбыли из владения предпринимателя, который извлекал доход от сдачи здания в аренду.
Кроме того, сам ИП подтверждал, что на момент принятия судом решения об изъятии объектов недвижимости и установления компенсации за данные объекты, данное имущество не было изъято, торговое здание находилось в аренде у арендатора.
5. В рассматриваемом случае размер упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи здания в аренду следует определять исходя из средней рыночной стоимости аренды данного здания, а не по ставке арендной платы, измененной сторонами договора (афиллированными лицами) со 100 руб. до 3500 руб. за 1 кв.м в месяц после получения сведений о предстоящем изъятии земельного участка и расположенного на нем здания для муниципальных нужд.
Решение ВС РФ
Отменить обжалуемые судебные акты в части установления убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 руб., дело в этой части направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Итоги
1. Суды пока еще готовы рассматривать другие суммы компенсации при изъятии недвижимости для нужд государства. Это хорошо.
2. Упущенная выгода для такого рода дел считается с даты фактической невозможности арендатора или собственника получать прибыль, а не с даты судебного разбирательства).
Иначе возникает необоснованное обогащение (в данном деле ИП продолжал получать доход от сдачи в аренду здания в процессе судебного разбирательства).
3. Размер упущенной прибыли должен считаться по средним ставкам, а не по ставкам в договорах аренды.
Иначе можно было бы выкачивать деньги из бюджета на законных основаниях (повышение размера официальной ставки аренды 1 кв. м. со 100 до 3500 рублей).
4. Частота изъятия земель и здания в пользу государственных нужд в последние года просто зашкаливает.
И это пугает – право собственности граждан и предпринимтаелей становится все более призрачным.
_________________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!