Купить квартиру в рассрочку (иными словами в ипотеку), а не в ипотечный кредит, возможно - для этого нужно оформить рассрочку между физическими лицами.
Большинство сделок между физическими лицами происходит при помощи ипотечного кредита, т.е. с участием банка, который финансирует сделку.
Но оформить ипотеку можно и без банка.
Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи.
Подобные сделки редко встречаются, но как правило из-за того, что большинство не занет о такой возможности.
Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости от сделки с рассрочкой между физическими лицами почти нет.
Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки.
Разница в том, что в договоре купли-продажи (ДКП) недвижимости, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
- общая стоимость квартиры;
- размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- количество платежей;
- дату и порядок внесения платежей;
- срок полного погашения задолженности;
- штрафные санкции за просроченные платежи;
- порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
- указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
При подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности.
В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?
Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке.
Поэтому прежде, чем приобретать квартиру необходимо проверить квартиру - на юридическую чистоту и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры.
В остальном же все регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств.
Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.
Риски для продавца
Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это не значит, что вы останетесь и без квартиры и без денег.
Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.
Суд восстановит статус-кво: вернет квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства - покупателю.
Конечно, возвращать деньги покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует. Квартиру вам, как продавцу, вернут.
Риски для покупателя
Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.
Для таких случаев покупателю в обязательном порядке нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Это могут быть и рукописные расписки, но надежным вариантом является перечисление денежных средств безналично (т.е. у вас на руках будет банковская выписка, подтверждающая перевод денег продавцу), а еще надежным вариантом может быть подтверждение передачи денежных средств при участии нотариуса, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой такой передаче денег.
Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок.
Также этот нюанс, что передача денежных сумм будет происходить в присутствии нотариуса, необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
В заключение могу сказать, что ипотека между физическими лицами — малоизвестный, но довольно эффективный способ продажи и приобретения недвижимости.
А чтобы минимизировать риски, необходимо проверить недвижимость до покупки, подготовить необходимые документы для сделки и грамотно составить договор, который избавит вас от лишних проблем.