Теперь пора рассказать, чем же руководствовался суд при возврате квартиры Ирине, и какие моменты не были учтены «добросовестными» покупателями при покупке квартиры.
Следствие (а затем - и суд) установили, что доверенность от имени убитого им не выдавалась (что подтвердил и нотариус). Поэтому первая продажа этой квартиры, совершенная на основании данной доверенности, является недействительной сделкой, покупатель А. не стал законным собственником недвижимости, в связи с чем и последующая её продажа (молодой семье) тоже была признана незаконной. При этом доводы покупателей о «добросовестности» суду убедительными не показались, и вот почему.
Как разъяснил в одном из своих постановлений Пленум Верховного Суда РФ, приобретатель признается добросовестным лишь в случае, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, а также принял все разумные меры для выяснения соответствующих правомочий продавца, и не должен был усомниться в них. Однако в данном случае покупатели квартиры не приняли все разумные и достаточные меры внимательности и предосторожности, и вот в чем это выразилось.
Заключая договор с А., молодая семья не изучила внимательно договор, по которому тот сам приобрёл квартиру, хотя именно из этого документа явно следовало, что сначала данная квартира приобреталась им не у собственника, а якобы у его доверенного лица. И, хотя само по себе данное обстоятельство однозначно не свидетельствует о каких-либо нарушениях, оно должно было насторожить, так как приобретение квартиры у лица, которое само ранее приобрело её у доверенного лица, а не у собственника напрямую, является крайне рискованной сделкой, и этот факт должен был как минимум привлечь внимание. Также покупатели не обратили никакого внимания на то, что продавец А., купив по доверенности квартиру по цене явно ниже рыночной, менее чем через год продавал её по такой же сильно заниженной цене. И это несмотря на то, что по оценке независимых экспертов, которые делали её по просьбе банка для оформления ипотеки, данная квартира стоила намного дороже.
Проигнорировали покупатели и ещё один важный факт. Поскольку изначально квартира приобреталась у представителя собственника по доверенности, разумно было бы обратить внимание на то, каким образом начальный собственник (тот самый, убитый) был выписан из этой квартиры. Это можно было легко узнать в службе «одного окна», и тогда бы выяснилось, что первоначальный собственник был выписан из квартиры не добровольно, а лишь на основании решения суда.
Сопоставив эти факты, сомнения в законности владения квартирой у разумного и добросовестного покупателя должны были только усилиться. Ведь в решении суда было прямо указано, что дело о снятии с регистрационного учёта рассматривалось заочно. И из совокупности всех этих данных (продажа квартиры по доверенности, отсутствие добровольного факта выписки из квартиры, рассмотрение дела судом в отсутствие продавца) не могло не следовать логичное предположение, что первоначальный собственник квартиры, никак лично не участвовавший в заключении договора купли-продажи своей квартиры и не пожелавший впоследствии добровольно из неё выписаться, скорее всего, ничего и не знал о продаже своего жилья (что и было в действительности), в связи с чем законность владения данной квартирой новым продавцом А. не могла не вызвать сомнений у последующих покупателей.
При этом важно и то, что к моменту второго приобретения квартиры уголовное дело по факту убийства её прежнего собственника уже было возбуждено, и при обращении в отдел полиции или даже к местному участковому с простым вопросом о том, не знаком ли ему прежний владелец, все сомнительные факты могли бы стать известными новым покупателям, ведь в это время убитый уже почти полгода находился в розыске, о чём местному участковому было прекрасно известно…
Результат истории - закономерный. Преступники - в тюрьме, квартира вернулась Ирине. И только молодая семья осталась ни с чем - потеряла квартиру и осталась в долгу у банка… Читайте внимательно все документы, думайте, анализируйте, а лучше - обращайтесь к специалистам перед принятием серьёзных жизненных решений.