В редакцию обратился читатель Николай Андрейченко. Ему 88 лет, он ветеран труда и инвалид. И уже несколько лет пытается оформить право собственности на землю под своим гаражом в кооперативе по так называемой гаражной амнистии.
Эта процедура предполагает упрощённую систему установления права собственности. Но как оказалось, всё не так просто. В ситуации разбирался rostov.aif.ru.
Механизм преюдиции
Узаконить землю в упрощённом порядке можно только при условии, что на участке стоит собственный гараж, а земля в бессрочной аренде. Это очень выгодно и удобно для многих россиян. Согласно данным Росреестра, по всей стране уже более 100 тыс. человек бесплатно и в упрощённом порядке оформили в собственность гаражи и землю под ними.
Довольны нововведением и сотни жителей Ростовской области. Как подчеркнула заместитель руководителя Управления Росреестра по Ростовской области Елена Кубрак, в период с 1 января по 1 октября 2022 года в рамках гаражной амнистии на Дону зарегистрировано право на 299 гаражей и 637 земельных участков.
Но случай Николая Дмитриевича особый. Дело вот в чём. За два года до старта гаражной амнистии пенсионер получил на руки решение суда. В 2019-м суд Новочеркасска удовлетворил иск членов гаражного кооператива «Лада» к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города. Учреждение обязали заключить со всеми владельцами гаражей договоры купли-продажи. Поскольку решение было вынесено до гаражной амнистии, именно судебный документ, по словам юристов, получил преюдициальное значение. И на него как на первоначальный нужно опираться при возникновении споров. Простыми словами: пенсионеру следует купить участок, чтобы получить вожделенную бумагу.
Но наш земляк решению суда противится. Во-первых, сумма, которая значится в квитанции (9 тыс. рублей), для него велика. Да и не намерен он платить за то, что, по его мнению, мог бы получить бесплатно. Николай Дмитриевич настаивает: в 2019-м в суд он не обращался и заявлений не писал! Однако оспаривать вынесенное тогда решение не стал. Мол, уже потерял всякую надежду на справедливость...
Обязательно для исполнения
За комментарием ситуации, в которую попал пенсионер, rostov.aif.ru обратился к эксперту по жилищному праву, специалисту юридической фирмы «Ключко, Ландау и партнёры» Анастасии Гончаровой.
Юрист пояснила: в 2019 году собственники гаражей, включая Андрейченко, самостоятельно инициировали судебное разбирательство с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Новочеркасска. Суд удовлетворил исковые требования, и решение вступило в законную силу. Теперь оно обязательно к исполнению.
«Собственники подали заявление в администрацию Новочеркасска о предоставлении им земельного участка под гаражами в общую долевую собственность. На основании данного заявления и решения суда уже осуществляется оформление договоров купли-продажи. К сожалению, действие гаражной амнистии не распространяется на правоотношения, возникающие при предоставлении земельных участков в общую долевую собственность, поэтому отказ администрации правомерен», — пояснила юрист.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Ростовской области Елена Кубрак также отметила, что по всем возникающим вопросам заявители вправе получить бесплатную консультацию специалистов ведомства в рамках проекта «Правовая помощь онлайн». Записаться на консультацию можно на сайте правовой помощи региона helponline.donland.ru.
Не для «ракушек»
Гаражная амнистия стала действовать с 1 сентября 2021 года и продлится до 1 сентября 2026 года. Но распространяется она, как отметила Анастасия Гончарова, не на все объекты. Во-первых, земельный участок должен быть предоставлен на законных основаниях, например, из земель гаражного кооператива или муниципалитета. Во-вторых, гараж должен являться объектом капитального строительства (иметь фундамент) и быть возведённым до 2004 года.
То же подтверждают и в Росреестре. Эксперты отмечают, что в собственность можно оформить как отдельно стоящие строения, так и те, что блокированы общими стенами с другими одноэтажными «соседями»: в собственность можно оформить сразу несколько гаражей. В российском законодательстве, говорят в Росреестре, нет ограничений в отношении количества таких объектов. И сверх того: гараж можно узаконить даже в том случае, если владельца по каким-либо причинам исключили из кооператива.
Но вот все разборные «ракушки», гаражи, пристроенные к другим объектам, гаражи в многоквартирных домах, подземные, а также самовольно возведённые (признанные таковыми судом и подлежащие сносу) под гаражную амнистию не попадают.
А что делать тем пенсионерам, которые в череде бюрократических проволочек боятся не успеть оформить право собственности? В Росреестре на этот вопрос отвечают так: земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен впоследствии наследнику (статья 3.7 Закона № 137-ФЗ).
Четыре документа
Для гаражной амнистии, подчёркивает юрист Анастасия Гончарова, нужны четыре документа:
- заявление о предоставлении земельного участка (нужно указать, что гараж построен до 30 декабря 2004 года);- документ, подтверждающий факт выделения участка для строительства, например, выписка из собрания гаражного кооператива;- схема расположения участка на территории с описанием границ (если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то схема не нужна);- технический план на гараж (необходимо заказать у кадастрового инженера).
«Если на руках нет документа, подтверждающего факт выделения участка, можно представить договор о подключении гаража к коммунальным сетям, справку о прохождении технической инвентаризации в БТИ до 1 января 2013 года, справки об оплате коммунальных услуг. Если гараж находится на территории кооператива, потребуется выписка о распределении участка или справка о полной выплате паевого взноса», — разъяснила для наших читателей Анастасия Гончарова.
Вы платили членские взносы?
Власти разных регионов могут предъявлять свои требования к оформлению права собственности. В Ростовской области, например, просят предоставить документ, подтверждающий факт строительства гаража. А ещё понадобится справка об уплате членских взносов, такую выдаёт гаражный кооператив.
«Собрав пакет документов, заявитель должен отнести его в администрацию района или МФЦ. Они уже передадут в Росреестр необходимые заявления (о предварительном согласовании и передаче в собственность земельного участка). Госпошлину при этом платить не нужно», — пояснила юрист Гончарова.
«Одной из типичных ошибок заявителей является подача заявления непосредственно в орган регистрации прав (Росреестр). В таких случаях регистраторами принимаются решения о приостановлении осуществления учётно-регистрационных действий. При этом в уведомлении о приостановлении указывается информация о порядке приобретения земельных участков и гаражей в рамках гаражной амнистии», - отметила представитель регионального Управления Росреестра Елена Кубрак.
Стоит учесть: после регистрации прав государство начнёт начислять налоги, которые придётся платить регулярно.
Кстати, 24 ноября 2022 года донской губернатор Василий Голубев внёс в региональный парламент предложения о поправках к областному закону, касающемуся гаражной амнистии. Если он будет принят, то для оформления собственности в упрощённом порядке можно будет предоставить разрешения на строительство (реконструкцию) гаража, документы, подтверждающие оплату налоговых платежей за пользование гаражом и (или) земельным участком, вступившие в законную силу судебные акты, содержащие сведения о возведении гаража, пользовании земельным участком и гаражом до 30 декабря 2004 года.