Родственный обмен квартиры на квартиру — договор мены и особенности процедуры

Понятие родственного обмена квартир в законодательстве отсутствует. Однако на практике ситуация, когда обмен производят близкие родственники, встречается настолько часто, что выработались особые правила, касающиеся такой сделки.

В основном они касаются уплаты налогов.

Законодательство, регулирующее обмен жилья

Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:

• Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
• Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
• Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
• Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.

Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».

Есть ли ограничения для родственников

В целом, законодательство не содержит запрета на то, чтобы родственники обменивались между собой квартирами. Есть лишь одно исключение, предусмотренное ст. 37 ГК РФ и касающееся тех сделок, которые совершаются опекунами с имуществом подопечного:

1. Сам опекун или попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать никаких сделок с подопечным – включая и обмен квартир.
   Единственное исключение, предусмотренное ч. 3 ст. 37 ГК РФ – это безвозмездные сделки. Проще говоря: опекун, попечитель или их родня могут подопечному квартиру подарить или дать в безвозмездное пользование (например, прописать его в своём жилье и разрешить там жить безо всякой платы) – но купить у него или обменять его квартиру на свою не вправе ни при каких условиях. Этот запрет установлен законодателем, чтобы отсеять возможных корыстных и недобросовестных опекунов.
2. Любые сделки, совершаемые с имуществом подопечного, должны совершаться только с согласия органов опеки. Ч. 1 ст. 20 Федерального закона №48-ФЗ от 2008 года уточняет: мена недвижимого имущества подопечного вообще возможна только в тех случаях, когда результат выгоден для подопечного.

При этом, согласно ст. 14 СК РФ, под близкими родственниками понимаются те лица, которые состоят в родстве по крови в одном поколении либо через поколение, либо состоят в юридических отношениях, приравненных к родству:

• родители и дети;
• бабушка, дедушка и внуки;
• братья и сёстры (как полнородные – с общими отцом и матерью, так и неполнородные – у которых общая мать или общий отец);
• усыновители и усыновленные.

Сама ст. 14 СК РФ говорит о препятствиях к заключению брака, однако она применяется во всех случаях, когда речь идёт о близком родстве, по аналогии: другие нормативные акты в РФ не содержат определения термина «близкое родство».

Как оформить обмен квартиры между близкими родственниками

Сам по себе обмен квартиры между родственниками может осуществляться в трёх вариантах:

1. Обычный обмен. Каждая из сторон передаёт своё жильё, в ответ получая то, то принадлежало раньше второй стороне.
2. Обмен с доплатой. Это комбинация договоров мены и купли-продажи, и она используется, когда рыночная стоимость квартир слишком различается (например, меняется двухкомнатная квартира на трёхкомнатную, или однокомнатная, но находящаяся в Москве, на такую же «однушку», но в Белгороде или Саратове – слишком велика разница в цене недвижимости между столицей и обычным областным центром).
3. Обмен квартир, предоставленных по договору социального найма.

Кроме того, возможен обмен не только квартир целиком, но и долей в праве на них.

Наконец, возможна ситуация, когда осуществляется не мена, а взаимное встречное дарение квартир между родственниками. Именно тут и раскрываются тонкости налоговых льгот по сделкам с недвижимостью. В остальном разницы между родственным обменом и совершением сделки с чужими людьми не наблюдается.

Какие документы потребуются

В том случае, если происходит мена квартир, находящихся в частной собственности (приватизированных или купленных у компаний-застройщиков), сторонам потребуются следующие документы:

• Сам договор мены с указанием в нём всех существенных условий.
• Копии паспортов (или иных удостоверяющих личность документов) обеих сторон сделки. Сами паспорта в оригинале предъявляются при регистрации обмена, но остаются на руках у владельцев. Если в сделке участвуют несовершеннолетние в возрасте до 14 лет – потребуются их свидетельства о рождении.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности каждой из сторон на обмениваемые квартиры.
• Правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на каждую из квартир. Ими могут быть договора купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации и т. д. Это не обязательное требование, однако при их наличии сделка быстрее проходит регистрацию и меньше вероятность отказа.
• Техпаспорт на квартиры.
• Разрешение от органа опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане).
• Нотариальная доверенность – если одна из сторон обмена действует через посредника. Для родителей, действующих от имени детей, она не требуется – достаточно паспорта и свидетельства о рождении ребёнка.
• Справка о количестве граждан, зарегистрированных в каждой из квартир.
• Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Для регистрации сделки она не обязательна, но ускоряет процедуру.

Обязательные пункты договора мены

В договоре мены должны быть обязательно указаны следующие моменты:

• полное наименование сторон, осуществляющих обмен (имя, фамилия, если есть –отчество, идентификатор – номер ИНН или СНИЛС);
• данные об обмениваемых квартирах – их адрес, площадь, кадастровые номера;
• стоимость обмениваемого жилья;
• размер доплаты, если она требуется;
• порядок передачи жилья (по умолчанию необходимо подписывать передаточный акт).

Скачать договор мены квартиры между близкими родственниками

Но это лишь те пункты, без которых договор вообще не будет считаться заключённым. Дополнительно стороны могут вписать в него и другие условия, которые сочтут нужным.

Особенности уплаты налогов

Поскольку ч. 2 ст. 567 ГК РФ приравнивает договор мены к договору купли-продажи, уплачивать налоги придётся. Однако тут нужно учитывать и положения уже НК РФ. Согласно ст. 217.1 этого кодекса, не платятся налоги в следующих случаях:

• если квартира находилась в собственности более 5 лет подряд (в некоторых случаях срок владения можно сократить до 3 лет подряд);
• если стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.

Для расчётов по налогам используется указанная в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) кадастровая стоимость жилья с коэффициентом 0,7.

Из-за того, что мена приравнена к купле-продаже, есть один важный нюанс: законодательство не запрещает продавать товар по любой цене, в том числе и ниже его кадастровой стоимости. Но налоговую инспекцию это интересовать не будет. И в том случае, когда нет основания для применения указанных в ст. 217 НК РФ льгот, та сторона обмена, которая получила более дорогую квартиру, должна будет уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он начисляется на разницу между кадастровыми стоимостями и составляет:

1. 13% — для налоговых резидентов РФ (то есть лиц, проводящих на территории России более половины налогового периода);
2. 30% — для нерезидентов (то есть появляющихся в России от случая к случаю).

В том случае, когда стороны оформляют не мену, а встречные договоры дарения, для близких родственников налог не платится.

Обмен долями

В том случае, когда происходит обмен не квартирой целиком, а долей в праве собственности на неё, обязательно соблюдение дополнительных условий:

1. Перед заключением договора нужно уведомить других собственников долей (ст. 250 ГК РФ – в силу приравнивания мены к купле-продаже).
2. Сделка подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 ФЗ №218).

В остальном оформление происходит так же, как и при сделках, касающихся квартир целиком.

Можно ли менять квартиры социального найма

Обмен жилья, предоставленного по договору социального найма, прямо предусмотрен в ст. 70 ЖК РФ. Статья указывает на следующие особенности такой сделки:

• Обмен может совершаться только в том случае, если обе квартиры имеют равный статус. Обменять приватизированную квартиру на муниципальную нельзя.
• Обмен требует письменного согласия наймодателя. Им выступает тот отдел органов местного самоуправления (или государственных), который конкретно распоряжается недвижимым имуществом. Поскольку структура органов местной власти в каждом регионе своя, перед сделкой нужно уточнять, кто конкретно из должностных лиц должен давать своё согласие.
• Обмен может совершаться и в том случае, если квартиры по договору социального найма находятся в разных городах и принадлежат соответственно разным собственникам в лице муниципальных образований. То есть, условно говоря, можно не только обменять неприватизированную квартиру в Юго-Западном районе Воронежа на такую же в Левобережном – но и квартиру в Воронеже на такое же жильё в Пензе.
• Обмен возможен только в том случае, если все участники договора найма дали своё согласие. Если кто-то против, добиваться обмена придётся в судебном порядке доказывая, что есть существенные и заслуживающие внимания обстоятельства, требующие этого обмена.
• Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки. Они будут следить за тем, чтобы при заключении договора интересы детей и подростков не были нарушены.

Для обмена квартир по договору социального найма потребуется следующий пакет документов:

1. заявление в адрес муниципального органа власти с просьбой одобрить обмен;
2. копии документов, подтверждающих личность нанимателя и членов его семьи;
3. копия договора соцнайма (если он не заключался сразу, самое время обратиться в орган местной власти и его заключить);
4. копия ордера на вселение или разрешение местного органа власти на пользование квартирой;
5. справка о составе семьи нанимателя;
6. письменное согласие от всех взрослых членов семьи нанимателя на совершение обмена жильём;
7. согласие органа опеки – если в числе проживающих в квартире есть несовершеннолетние;
8. справка от коммунальных служб о том, что за выселяющимся жильцом не числится долга по квартплате, оплате тепло-, водо- и электроснабжения.

Какие риски могут быть

Основными рисками при родственном обмене являются:

• Если вместо мены использовалось встречное дарение – эти два договора куда труднее оспорить. Но в то же время заинтересованные лица могут через суд добиться признания такой сделки мнимой или притворной, что влечёт её недействительность.
• Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, обязательно согласие органа опеки.
• Если происходит обмен муниципальных или государственных квартир, полученных по социальному найму, продать их или обменять с доплатой не получится.

Юридический экперт в правовых вопросах. Подпишитесь на наш телеграм канал