Как выгодно продать квартиру за валюту в России? И стоит ли это делать сейчас? Как прогнозы рынка недвижимости в России на 2023 свидетельствуют о том, что пришла пора избавляться от инвестиционной недвижимости?
Как я упоминал в коротком посте - я продал свою "квартиру за дивиденды" в Кирове и купил на все деньги доллары США для вывода из России и перевода к зарубежному брокеру. И сегодня я расскажу: что, как и сколько удалось заработать.
1) Квартира была куплена в "виртуальную ипотеку" в сентябре 2020 года. "Виртуальную - потому что капитал для покупки у меня был, но мои расчеты показывали: выгоднее держать эти деньги в активах, а не в недвижимости. Так по итогу и оказалось.
2) В расчетах по покупке / продаже квартиры я постарался учесть максимум всего, что было связано с ней: затраты на ремонт, покупку мебели, техники, ипотеку, налоги, услуги нотариуса и риэлтора. Чтобы быть наиболее объективным и предоставить наиболее точные цифры.
3) Я инвестирую в долларах, но поскольку я перебрался в Португалию, то цифры я показываю и в долларах, и в евро.
И вот, что получается: с учетом затраты на покупку квартиры (включая ремонт и ипотеку), а также на последующую продажу у меня вышли совокупные затраты более 7.4 миллиона рублей. А квартиру я продал за 7.1 миллиона рублей. То есть по факту был получен УБЫТОК в 342 тысячи рублей!
Притом, что если вы помните: я покупал квартиру в центре по цене за метр куда ниже средней по рынку. И продавал по адекватной цене для оперативной (но не срочной) продажи. Вот и расскажите мне о росте цен на квартиры! Одно дело - виртуальный рост цен, другое дело реальные цены сделок. Если говорить о чистой цене (без учета накладных расходов), то квартира была куплена за 6 350 000, а продана за 7 100 000 рублей - то есть прирост за 2 года менее 12% в рублях.
Но в валюте цифры куда интереснее!
В долларах прирост получился более 17.5% (потому что курс доллара в сентябре 2020 был ВЫШЕ, чем в 2022). А в евро вообще почти 26% (потому что евро также ослаб и к доллару).
Получилось, что я совершил невероятно выгодную сделку: я продал квартиру по достаточно высокой цене в рублях (так как дальше жду снижения цен на жилье). И по отличному курсу валюты (и дальше жду девальвации рубля). Конечно, было бы идеально продать квартиру летом 2022 - когда доллар стоил 50 рублей. Тогда навар был бы вообще в 33% в долларах. Но и так тоже неплохо.
А что там мой портфель? Оправдал ли он "виртуальную ипотеку"?
Да, оценка показывает, что с сентября 2020 года мой консервативный дивидендный портфель принес 126 000$ на стоимость квартиры. И это - с учетом текущей коррекции рынка от максимума!
Какие выводы можно сделать?
1) Сейчас - идеальное время, чтобы избавляться от инвестиционной недвижимости, пока еще есть спрос (который уже падает) и пока еще высокие цены (которые тоже уже падают).
2) Сейчас - идеальное время, чтобы покупать валюту по пока еще доступным ценам. Даже, если вы не собираетесь уезжать куда-либо, купить дешевую валюту и инвестировать ее в валютные активы на текущей коррекции курса рубля и фондового рынка: разумное решение.
Я бы не ждал роста цен на недвижимость в 2023 году, потому что перспективы экономики РФ и рынка жилья в частности выглядят мрачно.
И в заключение отвечу еще на несколько вопросов, которые задавали к посту про покупку долларов и продажу недвижимости:
1) Как я продал ипотечную квартиру?
Квартира была продана через снятие обременения. А еще там был материнский капитал, так что вообще было то еще веселье. Но мне очень помог мой риэлтор - Анастасия Малышева, которую я могу рекомендовать, как лучшего риэлтора Кирова. Кстати, из-за ипотечной составляющей, я не получил эти 7.1 миллиона рублей на руки, а лишь часть суммы, которую и показывал в посте про покупку валюты.
2) Зачем отлеживаться валюте?
Покупка валюты для экономии на комиссиях идет через конверсию в Золотой ETF, а по ним расчеты Т+2 для вывода валюты.
3) Почему не наличные доллары?
Потому что я не собираюсь держать "бумажки". Я вывожу капитал из России к Interactive Brokers для покупки активов. Это надежно, выгодно и безопасно.
Будут еще вопросы по схеме / валюте / недвижимости - пишите, постараюсь снять видео или написать пост.
Ну, а в одном из следующих выпусков я расскажу: стоит ли сейчас покупать недвижимость за рубежом (в частности - в Европе) или выгоднее арендовать. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить!
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #квартира #ипотека #заработок #валюта