Центробанк уже давно высказывал недовольство по поводу предлагаемых застройщиками околонулевых ставок по ипотеке, называя их «маркетинговым ходом». Поэтому, вероятнее всего, программа «ипотека от застройщика» с нового года просто исчезнет с рынка. Однако девелоперы в нынешней экономической ситуации оказались чуть заинтересованней в продажах и несколько расторопнее регулятора, поэтому вывели на рынок новый продукт — траншевую ипотеку. Суть ее заключается в том, что заем делится на несколько частей (траншей) — до ввода и после сдачи дома в эксплуатацию.
При этом некоторые застройщики предлагают экстремально низкие платежи на первом этапе — вплоть до 1 рубля в месяц. Такое решение позволяет заемщику, извлекая выгоду из невысоких платежей, аккумулировать деньги. Например, на дальнейший ремонт, покупку мебели или на оплату съемного жилья, пока свое строится.
Как это работает?
Застройщики предлагают разные программы. Например, у одних первый транш составляет 15–30% необходимой суммы, а у других — символические 100 рублей. Варьируется и сумма первоначального взноса — от 15 до 30%.
Поэтому проще объяснять на реальных примерах.
Первый этап. Начинается все, как в стандартной ипотечной программе. Заемщик платит первоначальный взнос, но вместо займа на остаток суммы, банк дает кредит на 100 рублей (мы не забыли никаких нолей) на срок до момента ввода дома в эксплуатацию. Ежемесячный платеж в этом случае составит 1 рубль в месяц. Просрочить его будет обидно.
Второй этап. За три месяца до того, как дом сдан, банк перечисляет заемщику оставшуюся сумму: стоимость квартиры минус первоначальный взнос минус 100 рублей первого транша. И все снова возвращается к стандартной ипотеке: ежемесячные платежи по фиксированной ставке.
Например, у «Группы ЛСР», если по окончании периода выплат «однорублевых» платежей не планируется досрочное погашение, то ежемесячный платеж будет зафиксирован на уровне 6,7% годовых. Впрочем, этот процент можно снизить, выбрав, к примеру, семейную или IT-ипотеку.
Приведем понятные расчеты на примере квартир «Группы ЛСР», сравнив траншевую ипотеку под 6,7%, которую до 31 декабря предлагает застройщик, и ставку в 10% по ипотеке, которая, скорее всего, ждет россиян в 2023 году. Эта цифра примерная и основана на текущей типовой ставке на первичном рынке без господдержки в 10,75%. Почти процент мы скинули в рамках «акции».
При этом не на все ЖК даже одного застройщика первый транш составляет 100 рублей. В некоторых эта цифра выше. Из-за этого меняется и ежемесячный платеж до въезда в квартиру.
Какие плюсы и минусы?
Конечно, главный плюс — это минимальные платежи до сдачи дома. Особенно актуальны они для тех, кто купил квартиры, но до момента ввода дома в эксплуатацию вынужден снимать жилье. Плюс «рублевая» ипотека позволяет копить деньги, чтобы после второго транша пустить их на досрочное погашение и снизить срок или ежемесячный платеж.
Еще одно преимущество траншевой ипотеки — фиксация стоимости квартиры и процента. Даже если рыночная стоимость вырастет, платить больше не придется. Такой кредит можно взять, пока ставка низкая, а расплачиваться с ним потом — возможно, уже в других экономических условиях.
Из минусов стоит отметить, что пока покупка недвижимости по траншевой ипотеке возможна только через «Сбер». Еще один недостаток программы — ограниченное количество предложений. Речь идет не только о том, что продают жилье таким способом не все застройщики, но и о том, что не все объекты одной компании, которая уже работает по этой схеме, входят в пул программы.
Программа траншевой ипотеки под 6,7% действует на ряд новостроек «Группы ЛСР» до 31 декабря. При отказе заемщика от страхования жизни или здоровья заемщика на второй и/или последующий год срока действия кредита процентная ставка по кредиту увеличивается на 1% годовых.